שאלות ותשובות למומחית בדרך לתמ"א או פינוי בינוי מוצלח

בתום הליך ההתחדשות העירונית, הדיירים בבניינים הישנים אכן זוכים בחידוש והגדלת דירתם כמו גם חידוש שכונת מגוריהם, אולם מסתבר שההליך בדרך להתחדשות עירונית עלול להסתבך ולהעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש. לכן מומלץ ללמוד מהנסיון והמנע מהטעויות הנפוצות של דיירים.

אני שמחה לשתף את הקוראים בתשובות לשאלות שנשלחו אלי ונראות לי חשובות.

עו”ד רוית סיני

חסר לכם מידע? רוצים לברר משהו ? שלחו ל- nadlan@givatayimplus.co.il

1. האם לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעירייה?

הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות לתמ"א 38 – מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ"א 38 או אפשרות לקבל היתר בנייה. אם אין עו”ד מטעם הדיירים שיבחן את ההצעה, הדיירים עלולים להתחייב לאותו יזם שבסופו של יום לא יוכל לעמוד בהצעתו המקורית.

2. מהי הדרך המומלצת לקבלת הנתונים לגבי היקף זכויות הבניה?

לדיירים אין היום אפשרות לבדוק זאת ללא אדריכל. עורכי דין מנוסים שמייצגים דיירים עובדים בשיתוף פעולה עם אדריכלים. רצוי לפנות לעו"ד שעובד עם אדריכל מטעם הדיירים על מנת שיחשב את הזכויות שמגיעות לדיירים. זאת הדרך הנכונה והמדויקת עבור הדיירים שלא באמת יודעים מה הם אמורים לקבל בתמורה.

3. האם לחתום ליזם על בלעדיות

לעתים הדיירים נחפזים לחתום על התחייבות ליזם שנקראת "נון שופ", המעניקה לו בלעדיות של חצי שנה-שנה, על ביצוע תמ"א 38 בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון. ואולם, זכויות הבניין פתוחות לכל – ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין – ורק אז להגיש הצעה בהתאם. גם אז לא מומלץ לחתום אלא לערוך מכרז יזמים. זכות ה"נון שופ" פוגעת בזכותם של הדיירים לנהל מו"מ מול יזמים אחרים.

4. כיצד מוודאים שהמו"מ עם היזם הוא שקוף

במקרים רבים מנהל היזם עם הדיירים מו"מ באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמא, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון של הפרויקט. ישנם גם מקרים הפוכים, בהם למשל נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך.

לכן מומלץ לרשום בהסכם מו היזם הצהרה שהיזם יחתום עליה שהוא מתחייב כי לא נתן ו/או ייתן תמורה נוספת מעבר לרשום בהסכם לאף אחד מהדיירים ואם תגלה שאכן ניתנה כזו תהיה עילה לביטול ההסכם מול אותו יזם ו/או לקבל את אותה שווי הטבה לכל הדיירים.

5. מדוע שיטת המכרז עובדת?

במקרים מסוימים נציגות ועד הבית המשותף אפשרה לכל אחד מהדיירים להביא יזם מטעמו. בפרויקטים רבים במקומות הביקוש כל דייר עומד על כך שהיזם שהביא מטעמו יזכה לקבל את הפרויקט. אולם בהנחה שישנם כמה דיירים, וכל אחד מהם הביא הצעה דומה מיזם אחר, סביר להניח שלא תוכלו לקבל החלטה על זהות היזם המתאים בזמן קצר באופן ראוי. באופן שבו מנוהל מכרז מקצועי מטעם עו"ד, כל דייר יכול לקחת א חוברת המכרז לאותו יזם מומלץ במידה ואותו יזם מסכים לתנאי הדיירים בחוברת שכוללת את המפרט הטכני וההסכם המשפטי שדורשים הדיירים – הוא יעלה לשלב בו עוה"ד יבחן את ניסיון היזם ואת מצבו הכלכלי ומשם יבחרו את היזם המתאים.

6. האם כדאי לסמוך על ההצעה של היזם?

תהיה זו טעות מצד הדיירים לקבל כמובן מאליו כל הצעה של היזם לגבי התמורות המובטחות. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38. במקרים רבים דיירים שלא חקרו לעומק גילו בסופו של דבר טעויות בבדיקת היזם – ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן.

מומלץ לבדוק היטב פרויקטים קודמים שביצע מול הדיירים שעברו איתו את התהליך. היו מקרים לא מעטים שיזמים העלו על הכתב פרויקטים שלא היו קיימים.

7. מהי המשמעות של תמורה שווה לכל הדיירים?

בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, הדייר מרוויח דירה חדשה וגדולה יותר במיקום טוב יותר, אולם אם יוצא שהשכן מקבל קצת יותר ממנו הוא לא יסכים להתקדם עם הפרויקט. או לדוגמא, אם כל הדירות בבניין הקיים שוות בגודלן – לכל דייר תהיה תמורה שווה. אולם במקרים בהם גדלי הדירות שונים ויש הבדלים משמעותיים, יש לחלק את התמורות ואת התוספת של השטחים באחוזים. מצב זה יוצר לעתים חוסר הסכמה בין הדיירים. 

8. מהו ההבדל בין דירה משופצת ומושקעת וכזו שלא?

ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38. בחלק מהפרויקטים קיימות דירות ששופצו מהיסוד והושקעו בה מאות אלפי שקלים מכיסי בעלי הדירות. סביר מאוד להניח שאם בעל דירה ידרוש מהיזם החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב משום ששיפוץ מלא אינו משתלם עבורו – מאחר שממילא הבניין ייהרס. השיפוץ לא ייכנס במסגרת שווי הדירה החדשה, אלא מסגרת שווי שכה"ד של אותו דייר ששיפץ. כלומר שכה"ד של אותו דייר ששיפץ יהיה גבוה יותר משוי שכה"ד של דייר שבבעלותו דירה שלא שופצה. אולם שני הדיירים יקבלו שווי דירה חדשה עתידי והשיפוץ לא אמור להלקח בחשבון.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא