האם מותר ליזם לפגוע בזכויות קניניות של הדיירים ללא הסכמתם?

אני שמחה לשתף את הקוראים בתשובות לשאלות שנשלחו אלי ונראות לי חשובות

עו”ד רוית סיני

חסר לכם מידע? רוצים לברר משהו ? שלחו ל- nadlan@givatayimplus.co.il

אני תושב גבעתיים ומתגורר בה זה 40 שנה בבית משותף. לפני מספר שנים החלו דיירי הבניין להתעניין בפרויקט בנייה במסגרת תמ"א. באסיפה שהתקיימה הוסמכו 2 חברי ועד הבית ודייר נוסף לטפל בקבלת מידע לגבי תמ"א. השלישיה הזו התקשרה עם עו"ד וחתמה לו על מסמך בו עוה"ד מסביר מה יעשה במסגרת תפקידו כעו"ד מלווה לבניין. בין היתר היה שם סעיף שאם הדיירים מתנתקים ממנו עלינו לשלם לו פיצוי כספי. בלחץ הדיירים הסעיף בוטל.

לאחר מכן, עבר ראש הועד בין השכנים להחתים אותם. אחת הדיירות הוחתמה על סף ביתה בנוכחות אשתי מבלי שקראה על מה היא חותמת. אני ו-2 דיירים סרבנו לחתום ואני אף הצעתי עו"ד אחר והם סרבו לשמוע. יש לציין שעוה"ד לא הופיע מעולם בפני הדיירים לא הציג את עצמו ולא הסביר מה תפקידו כעו"ד מלווה לפרויקט התמ"א.

הוועד הביא שם של יזם מבלי שהוצג בפני הדיירים ורק אחרי שסרבנו והצענו יזם אחר ירדו מהיזם הזה.

לפני מספר ימים קבלנו באימייל מכתב בו נתבשרנו שהוועד התקשר עם יזם חדש. במכתב פורט מה הוא מציע לנו והודיעו לנו שאנו מוזמנים לאסיפת דיירים במשרדו של עוה"ד שהוועד בחר בו ובנוכחות היזם. הוועד ציין במכתב שהם בדקו את הקבלן ובקרו בבניינים שהוא בנה. גם במקרה זה היזם לא הופיע בפני הדיירים ולא נבחר על ידם.

לאימייל שקבלנו צורפה תוכנית של קומה טיפוסית ושל החניות. לפי התוכנית לוקחים מאתנו את החניה שרשומה על שמנו בטאבו כדי לבנות שם מחסנים וזאת ללא הסכמתנו לכך. בנוסף סוגרים את הכניסה לחניה שלנו ובמקומה הכניסה תהיה מהיציאה הקיימת היום. בנוסף יחסמו לנו 4 חלונות בקירות בטון כך שקרני השמש לא יגיעו לחדר הזה והחדר יהיה חשוך לגמרי. כמובן שזה גם יפגע בשווי הדירה. יש לציין שחוסמים לנו את החלונות ולשכנה שמתחתנו. שאר הדיירים לא נפגעים ולא חוסמים להם. 

אנו כמובן מתנגדים לתוכנית המוצעת.

תשובת המומחית עו"ד רוית סיני

אינני יודעת לפי פנייתך האם מדובר בפינוי בינוי או בניין אחד בלבד. בכל מקרה, רצוי להבהיר כמה דברים. טופס מינוי נציגות, אמור להכיל מספר דברים שבו הדיירים יבינו למה הם מחוייבים:

1. מי הנציגים שמעוניינים, ואם אחד מהנציגים הוא לא בעל דירה יש לקבל מבעל הדירה ייפוי כוח לאותו נציג.
2. מהן הסמכויות שהנציגות מבקשת לעצמה במסגרת התהליך כגון: בחירת עו"ד מייצג, מפקח מטעם דיירים וכו', והאם לנציגות יש סמכות לבחור את אנשי המקצוע ללא אישור מכל הדיירים, או עליהם להמליץ ועל הבעלים לאשר.
3. אם הנציגות כוללת מס אי זוגי על מנת שאם תהיה מחלוקת בנציגות הרוב יקבע.
4. פירוט תפקידי הנציגות במהלך הפרויקט. לחברי הנציגות יש תפקיד חשוב בהגעה למפגשים מול עוה"ד המייצג ומול הגורמים הנוספים.
5. עליהם לעדכן את כל הדיירים בכל פגישה ופגישה ולא להשאיר את הדיירים באפלה ואז לטעון שיש יזם.
6. הנציגות מחייבת שקיפות ואם הם פעלו מול עוה"ד המייצג עליו לוודא גם שהנציגות מעבירה את סיכומי הפגישה שלהם לכולם.
7. חברי הנציגות מצהירים שאין ולא יהיה להם תגמול נוסף במסגרת תפקידם כנציגות והם עושים זאת בהתנדבות. מנגד צריך עו"ד המייצג להוסיף סעיף שהדיירים לא יתבעו את הנציגות ככל שלא עשו דבר בזדון או כאשר פעלו במסגרת תפקידם כאמור במינוי.

חשוב שיהיה ברור –  הנציגות שהתמנתה – איננה יכולה להחליט על זהות היזם אלא רק להמליץ ולנמק מדוע הם ממליצים. כמו כן לנציגות אין סמכות לחתום בשם הדיירים על שום מסמך, רק לאחר שיש הסכם מול היזם שחתמו עליו לפחות 80% מהדיירים, מוקנית לנציגות סמכות לחתום בהתאם להוראות ההסכם אולם אין לנציגות סמכות לגרוע מהאמור בהסכם.

כלומר הנציגות אינה יכולה לאשר תוכניות שאינן תואמות וגורעות ממה שכתוב בהסכם שמגיע לדיירים.

את החתימה על טופס המינוי יש לערוך במסגרת אסיפת דיירים שתכיל לפחות 40% מבעלי הדירות, ושידעו על האסיפה לפחות שבועיים קודם.

חתימה של דיירים בבתיהם אינה דרך תקינה. בוודאי שאם מי מהבעלים לא מבין על מה הוא חותם ורצוי שעו"ד יהיה נוכח בחתימות אחרת, מבחינה משפטית אין לחתימה זו כל תוקף.

לגבי מינוי עו"ד מייצג – על אותו עו"ד להציג עצמו באסיפה שבה כל הבעלים הוזמנו, לספק מידע על המשרד והניסיון שלו בתחום, ולחלק את ההסכם התקשרות מול משרדו.

בהסכם יש לציין מה התפקידים שהוא מבצע עבור אותם בעלים ומאיזה שלב ועד איזה שלב. בנוסף עליו לציין את שכה"ט שהוא מבקש ומועדי התשלום. עליו להיות זמין לשאלות ו/או לברורים מצד כל הבעלים ולא רק להיות זמין לנציגות.

בהסכם צריך לראות האם אותו עו"ד עוזר בניהול מו"מ מול היזמים והאם הוא מחויייב לערוך טבלת השוואה בין כל המציעים. האם אותו עו"ד גם בודק לגבי כל חברה וחברה ומה וכיצד מתבצעת בדיקתו.

לגבי תוכנית שנשלחה אלכם – היזם אמור להציג עצמו באסיפת דיירים ולהסביר לכם הכל.

מפקח מטעמכם אמור לעבור על התוכנית ולבדוק אותה. ברור כי אין לשום גורם סמכות לגרוע מהזכויות שיש לכם היום. כלומר ההצעה לא יכולה להיות פחות ממה שיש לכם היום.

אם יש בבעלותך חניה בטאבו – היזם לא יכול "לקחת לך" את החניה, אולי את מקום החניה לטובת מחסנים אבל הוא מחוייב לתת לך מקום חניה מוצמד חדש.

לגבי קירות בטון – זה עניין של עיקרי המפרט הטכני עליו יושב המפקח מטעמכם מול היזם בשיתוף הנציגות.

לסיכום – נראה כי לא הייתם שותפים לתהליך הבחירה של היזמים בעוד שלנציגות הייתה החובה, במידה וכך כתוב בטופס מינוי הנציגות, לשתף אתכם.

טבלת ההשוואה לא נשלחה אליך וחבל. שוב בכפוף לכך שזה חלק מתפקידו של עו"ד במסגרת ההסכם איתו.

במקרה שלך אני ממליצה לך לפנות לעו"ד פרטי על מנת שזה יוכל לעזור לך באופן פרטי.

לא ציינת כמה דיירים בבניין, אבל אם יש להם 80% זה אומר שאתה במיעוט וכדאי לך להתייעץ באופן פרטני. בהצלחה!

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא