שאלות ותשובות בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

שאלות ותשובות בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי

בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

ההליך בדרך להתחדשות עירונית עלול להסתבך ולהתעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש.

לכן מומלץ ללמוד מהניסיון ולהימנע מהטעויות הנפוצות של דיירים.

אני שמחה לשתף את הקוראים בתשובות לשאלות שנשלחו אלי ונראות לי חשובות

עו"ד רוית סיני

ש. בבניין שלנו מתקיים הליך חתימות לעל הסכם בפרויקט פינוי בינוי. ישנו בעל דירה אחד, שיש לו 3 דירות במתחם שעדיין לא חתם, הוא מבקש הטבות מופלגות מעבר לכל מה שמגיע לדיירים עבור חתימתו, כי הוא מבין שבזכות העובדה שיש לו 3 דירות יהיה רוב לפרויקט. נראה שהיזם מתכוון להיענות לדרישותיו. אנחנו, קומץ דיירים במתחם, לא מוכן ולא מסכים לכך. עורך הדין מטעם הדיירים מנסה לשכנע אותנו להסכים ולאפשר ליזם לתת לו את התמורות הנ"ל. מה דעתך?

ת. כאשר חלק מבעלי הדירות בבניין מעוניין להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי, התהליך חייב להיות שקוף ואחיד ואין לאפשר לדייר אחד לקבל יותר ממה שמגיע לכולם.

ממש בעקבות דוגמא זו, יצר המחוקק תיקון בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי וקבע כי בעסקת פינוי בינוי לצורך חישוב הרוב המיוחס בבית משותף שיש בו 6 יחידות או יותר, ייחשב מי שיש בבעלות 30% או יותר מהדירות – כדירה אחת בלבד. המשמעות של התיקון הוא מהותית.

המשמעות היא, כאשר יש לבעל דירה יותר מיחידה אחת בחלקה, הוא ייחשב ליחידה אחת ולא ליותר. כלומר, אם יש לו 3 דירות באותה חלקה – הקול שלו או החתימה שלו במקרה שיסרב תיחשב כחתימה אחת ולא שלוש.

התנאי להפעלת סעיף זה, הוא שבעל הדירה חייב להיות אותם בעלים בדירות באותו בניין או חלקה אם יש לו בבניינים סמוכים ו/או חלקות סמוכות, סעיף זה לא תקף.

מה בנוגע לתמ"א 38 ?

המחוקק עדיין לא תיקן בחוק החיזוק את הסעיפים הרלוונטים כאמור בפינוי בינוי, ועל כן אם ישנו מצב כזה בבית משותף של 10 בעלי דירות, כאשר בעל דירה אחד הינו בעלים של 3 דירות בבניין, לא ניתן לטעון שיש לו משמעות של בעל דירה אחת בלבד.

ככל הנראה הפתרון יגיע גם מהצעת החוק שעלתה לאחרונה, בנוגע להורדת אחוז החסימה מ-80% בפרויקטים של פינוי בינוי והריסה ובניה ל66% בלבד.

כאמור, עד היום שני החוקים הרלבנטיים, חוק חיזוק בתים משותפים וחוק פינוי בינוי הדייר הסרבן, מגדירים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי הזכויות בבניין יכולים "לכפות" על דיירים סרבנים את מימוש הפרויקט, וזאת מתוך הנחה, כי ביצוע הפרויקט ייטיב גם עם הדייר הסרבן ועל כן מצדיק פגיעה נקודתית בזכותו. תנאי הסף לתביעה נגד הדייר הסרבן הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לביצוע הפרויקט.

במסגרת פרויקטים של חיזוק, (לא הריסת הבניין) הרוב הדרוש לפרויקט עיבוי/חיזוק הוא 66% מבעלי הדירות.

כאמור הרוב הדרוש בהריסה ובניה ובפרויקטים של פינוי בינוי הינו 80% מבעלי הדירות.

ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ"א 38 הריסה ובניה, הוא שפינוי בינוי הוא מעל 24 דיירים וכן .

מנגנון האכיפה של שנהם שונה. בעוד שבמסגרת חוק החיזוק המפקח על הבתים המשותפים יכול לחייב בעל דירה סרבן לחתום או להסמיך את עורך הדין לחתום במקומו – בחוק פינוי בינוי אין אפשרות לאכוף או לחייב את הסרבן לחתום, אלא אותו דייר חותם מחשש שיאלץ לשלם פיצויים לאותם בעלים שתובעים אותו על ההפרש בשווי של הדירה הישנה לחדשה.

חזרה לשאלתך, העובדה שהיזם מוכן לשלם או לתת הטבות "מופלגות" הינה פסולה ועורך הדין מטעם הדיירים מעודד את זה הוא פסול. עורך הדין מטעם הדיירים, היה אמור לאסור עליו התנהלות זו, לאור העובדה כי הוא אמור להיות שומר החוק מטעם כל הדיירים ולשמור על האינטרסים של כולם, כך שהתמורות יהיו שוות ואחידות ומאוזנות.

מה אומרת הפסיקה?

לאחרונה, קבע בית המשפט, לחייב יזם לשלם חצי מיליון ₪ פיצוי לדיירת שסירבה לחתום על ההסכם בגלל חוסר איזון בין הדיירים. במסגרת פסק הדין, קבעה המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברברג, כי לדיירת שסירבה לחתום הציע היזם תמורה משמעותית נמוכה ממה שהיתה אמורה לקבל וכי לדיירים האחרונים שחתמו הוצעו תמורות גבוהות והתנהל מולם מו"מ נפרד.

(תיק אצל המפקחת 946/7 ). פסק דין זה, מצטרף לעוד פסקי דין שלא מאפשרים חוסר איזון בין הדיירים.

מניסיון שלי, במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.

היתרונות העיקריים של עו"ד מייצג מטעם הדיירים:

1. ייצוג ניטראלי וחף מאינטרסים אישיים – עו"ד המשמש כנציג הדיירים מחויב כלפי כל אחד מהדיירים במידה שווה ואינו מחויב לשום יזם. תפקידו למצוא את ההצעה הטובה ביותר ולאפשר לכל דייר ודייר לקבל את רוב מה שניתן ומה שחשוב לו. בנוסף עליו לוודא את קיומם של כל התנאים המהותיים המבטיחים את האינטרסים המשותפים לכולם כמו ערבויות וביטחון, איכות, עמידה בלוחות זמנים וכו'.
2. הובלה לשיתוף פעולה והסכמה וניטרול חשדנות בין בעלי הדירות – עורך הדין מרכז את ההצעות השונות מטעם יזמים שמבקשים להגיש הצעה, באופן שמאפשר להשוות ביניהן ולהצביע על היתרונות והחסרונות שבכל הצעה. כאשר הקריטריונים להשוואה הם אחידים, הבחירה מקצועית בלבד ומתבצעת לטובת ההצעה הטובה ביותר.
3. ידע ומקצועיות בתחום ההתחדשות העירונית – עו"ד בעל ניסיון והיכרות עמוקה עם התחום ועם כל השחקנים בו כולל הבנה וידע של מה מותר ומה אפשרי.
4. הגדרת התנאים לפני חתימה על הסכם עם יזם.
5. לעורכי דין מומחים בתחום שיש להם הכשרה של מגשרים יכולים להיות כלים טובים להגיע לפתרון סכסוכים בין הדיירים ו/או בין הדיירים ליזם.

הכותבת: עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג  Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא