הריסה הבניין ע"י היזם 'מותג עירוני' ברחוב צה"ל בגבעתיים

קריאת ההשכמה לזירוז התמ"א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה,

חייבים לצאת לדרך!

14 שנים לאחר שחוקק חוק החיזוק, בעלי דירות מודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות מתהליך של חיזוק בלי שישלמו שקל. זו בוודאות האופציה המועדפת עבורם. לקח שנים ארוכות להבהיר לדיירים את זכויותיהם ולהביא אותם למצב שהיישום אפשרי ומתקדם. כרגע לפני מימוש הם נתקלים במחסום חדש, סגירת התמ"א מצד העירייה.

עו"ד רוית סיני

מהיכרותי את הדיירים, בתור מי שמייצגת דיירים במשך 12 שנים, אין סיכוי שהדיירים ישקיעו כסף מכיסם הפרטי ולכן ברור לי שהמהלך לא ישים ולא גם לא הגיוני. השיפוץ עליו מדברת העירייה לא יפתור את בעיית הסיכון בנפש במקרה של רעידות האדמה, או את הצורך בממ"דים. חוק החיזוק נועד כדי למנוע מצבים של התמוטטות בניינים ישנים ובלתי מוגנים. זאת זכות חוקתית שהמדינה מעניקה לבניינים שנבנו לפני 1980 וכל דייר חייב לנסות ולהפיק את המקסימום מכוח החוק. עדיף להשקיע את סכומי העתק בתמ"א ולא בשיפוץ וזאת לרווחת כל הצדדים. בנוסף, מעבר למסלול שיפוץ כללי תוך השקעת סכומי עתק רק תוסיף למצוקת החניה האדירה שקיימת גם כך בעיר הצפופה.

מה הפתרון לדעתך? לנצל במיידי את זכויות התמא לפני שיהיה מאוחר מידי?

קריאת ההשכמה לזירוז התמ"א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה, חייבים לצאת לדרך! אם אתם מתכננים לחזק את הבניין שלכם במסגרת תמ"א 38, נותרו לכם שלוש שנים נוספות לממש את התוכנית.

תוקף התוכנית הנוכחית אמור להסתיים במאי 2020, אולם שרת השיכון והבינוי יפעת שאשא ביטון מתכוונת להודיע על הארכת תוקף תמ"א 38 לתקופת ביניים של שלוש שנים נוספות, על אף העובדה שרבים קראו שלא להאריך את תוקף התוכנית. הכוונה היא שבמהלך התקופה תחוקק תוכנית חלופית חדשה

תוכנית תמ"א 38, שיצאה לדרך בשנת 2005  נועדה לחזק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה והקמת ממדים, ומאז הוארכה מדי חמש שנים, בשני מסלולים אופציונליים: מסלול חיזוק ובנייה ומסלול הריסה ובנייה מחדש, ובשני המקרים ניתנה לבעלי הדירות תוספת זכויות בנייה, כך שההליך יהיה משתלם כלכלית ובנוסף ניתן פטור מלא מדמי השבחה.

בפועל, רוב הפרויקטים שיצאו לדרך היו באזורי הביקוש קרי: גבעתיים, רמת גן ותל אביב, אלא שהמודל הכלכלי שבבסיס התוכנית התברר כבלתי ישים ליישובי הפריפריה.

בנוסף, תוכנית זו גררה התנגדות של ראשי העיריות מכיוון שלא הניבה כספים לקופת העיר מחד, ומאידך לא נתנה מענה עירוני תשתיתי להגדלת מספר הדירות.

החשש הקיים בקרב בעלי הדירות הוא שבתוכנית העתידית החלופית ייעשה החיזוק כחלק מתוכנית בניין עיר, המסדירה את שימושי הקרקע ברחובות ובאזורים שלמים ויבוטל היטל השבחה יתירה מכך, התוכנית החלופית, תגרום לעיכוב התחדשות עירונית מכיוון בשכל עירייה יצטרכו לגבש מחדש תב"ע מגובשת וברורה – מה שעלול לקחת שנים.

לכן אני מציעה להזדרז ולהתחיל את תהליכי תמ"א אצלכם בבניין. התהליכים שיחלו מול העיריה ימשיכו בהתאם לתוכנית הנוכחית, אחרת, העיכוב ואי-הוודאות שייווצרו בהחלט עשויים להוביל לכך שבסופו של דבר, כלום לא יקרה בבניין שלך.

איך את היית מציעה להתקדם על מנת לקצר את התהליך?

ראשית אני מציעה לא להסתכל על בניינים אחרים, מה הם קיבלו וכמה. כל בניין יש לו את ניתוח הזכויות שלו והעובדה שניתן לבניין ממול היתר זה אומר שאותו בניין ניצל את הזכויות שניתנו לפני שלוש שנים מה שהיום כבר לא מאפשרים.

לדוגמא ברחוב המעלות 6 בגבעתיים בשנת 2012 הצלחתי להשיג לכל דייר תוספת על הקיים של 25 מ"ר תוספת ובנוסף מרפסת שמש של 12 מ"ר, ניתן והתקבל היתר ב2015 והבניין היום עומד מאוכלס. אבל אז היזם קיבל פי 3 דירות מהדירות הקיימות.

היום, עיריית גבעתיים לא מאפשרת יחס כזה אלא צימצמה את יחס הדירות החדש לפי 2.4  שזוהי ירידה משמעותית. ולכן בהתאם לא ניתן לקבל תוספת כמו שפעם ניתן היה לקבל.

אני מציעה לכל התושבים לנצל את ההזדמנות הזו בהקדם, ולקבל את ההטבה הכי משמעותית שהמדינה נותנת לכם. לא להתעסק בקטנות כגון: אם יהיה מחסן או לא יהיה- זה זניח, או יש כאלו שמסרבים לחתום כי הם לא מרוצים ממיקום השירותים בתוכנית של הדירה החדשה – או לא מספיקה לי קומה אחת להעלות אני רוצה להעלות שתי קומות- הכל זניח ומסתכם ב-15,000 ₪ אז גם אם לא יהיה מחסן או עוד קומה לפחות תרוויחו את ההשבחה של מיליון ₪ כמובן ללא תשלום מס!

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995, בעלת מספר רישיון 20735 . עוסקת למעלה מ 24 שנה בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה יצא ספר חדש מאת עו"ד רוית סיני, המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא