התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה?

המצב הנוכחי וקצב התקדמות התהליכים יגרום לעיכובים בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית.

עורכת הדין רוית סיני

נגיף הקורונה וכניסת המשק למצב קיפאון הוא אתגר אמיתי לכל תחום ההתחדשות העירונית, במיוחד לאור העובדה שהתקנות של התוכנית הנוכחית הוארכו רק לפני מספר חודשים לתקופת ביניים של שלוש שנים נוספות, עד מאי 2023.

עד היום, הפסיקה טרם קבעה באופן נחרץ, כי נגיף הקורונה נמנה עם נסיבות מכוח עליון. במידה וכן, יש ליזם הגנה מפני עיכובים במסגרת לוח הזמנים שנקבע במסגרת ההסכם

מה אפשר ומומלץ לעשות בתקופה הזאת כדי לקדם פרויקטים גם בעת הנוכחית, מה יקרה כשנחזור לסוג של שגרה?
נכון לעכשיו, ענף הבניה מוגדר כענף חיוני ולכן הפעילות בו עדיין ערה. בשונה משוק הדירות הפרטי, בתחום ההתחדשות העירונית מתקיימת פעילות ערה גם בגלל שהדיירים בביתם ויש להם זמן לקידום התהליך. הדיירים בהובלת חברי הנציגויות חזרו לקדם את הפרויקט. גם היזמים אינם נרתעים מקידום הסכמים. חשוב לי להדגיש שהעתיד מחייב משנה זהירות לגבי שינויים במחירי העבודות ושינויים במחירי הדירות. במקביל, בעלי הדירות שמפנימים את המצב הנוכחי הופכים להיות יותר פתוחים במו"מ ונכונים לקידום הפרויקט ולחתירה לחתימה.
האילוצים בשטח מאלצים את כולם למצוא הדרכים לפעול למרות המצב. לדוגמא, אני משתמשת באמצעים טכנולוגיים כמו אפליקציית ZOOM או שיחות וידאו על מנת לייעץ ולעזור לדיירים וחברי הנציגות לקדם פרויקטים. יחד עם זאת, אני בהחלט מניחה, כי לאור הקושי לקדם בקשות להיתר מול הרשויות הרלוונטיות
ובראשן העיריות, יהיה צורך לכלול סעיפים מתאימים בגוף ההסכם, המתייחסים לתקופה ולקשיים שהיא מייצרת.
לכן, ריכזתי עבורכם מענה למגוון של נושאים בימי משבר אלו שעליהם אני נשאלת תכופות והנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית:
האם בהסכמי תמ"א 38 המצב מאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד הקובע לא קיבל היזם היתר בנייה?
על פי רוב בחוזים סטנדרטיים, האירועים הנוכחיים אינם מאפשרים לבטל התחייבות כלשהי בחוזה, אלא במקרה של הפרת התחייבויות המוכר או במקרה של עיכוב כתוצאה מנסיבות של כוח עליון.
עד היום, הפסיקה טרם קבעה באופן נחרץ, כי נגיף הקורונה נמנה עם נסיבות מכוח עליון. במידה וכן, יש ליזם הגנה מפני עיכובים במסגרת לוח הזמנים שנקבע במסגרת ההסכם, אולם אם בית המשפט יקבע שלא, אני צופה שיצוצו לא מעט תביעות נגד יזמים ככל שהתעכבו בקידום הפרויקט. חשוב להבין גם את הצד של היזמים. מכיוון שרוב היזמים נשענים למעשה על גופי מימון, בנקים או גורמים חוץ-בנקאיים, הקיפאון בשיווק הדירות מכניס את היזמים ללחץ. הסכמי המימון מתנים את מתן האשראי לפרויקטים במכירת דירות, ואי-
עמידה בשיווק הפריסייל יכול להיות הפרה של הסכם הליווי ועילה להפסקת מתן האשראי, במצב כזה, האיתנות הפיננסית של היזמים היא הפרמטר שיניע את הפרויקט.
אם תהיינה עלויות נוספות, האם היזמים יספגו אותן?
החוק קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה, בשיעורים הקבועים בחוק. עם זאת, בסעיף 5א' לחוק המכר )דירות( נקבע כי הצדדים להסכם, כלומר הקבלן והקונה, יכולים להסכים כי הקבלן לא יחויב בתשלום הפיצוי במקרה שבו האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. במילים אחרות, שאלת הזכאות לפיצוי תלויה באופן ניסוח ההסכם.
במקרים בהן נחתמות עסקאות היום, יש לתת את הדעת בהסכם בעניין זה ומומלץ לסייג כל התחייבות ככל שהדבר תלוי באותו גורם ולא בגורמים אחרים כגון רשויות המס, לשכת רישום המקרקעין וכו’ שלא פועלות כסדרן בימים אלו.
מהו בעצם המונח כוח עליון? האם “כוח עליון” בקשר לביטול התחייבויות בחוזים קיימים יכול להגן על כולם?
בשורה של פסקי דין של בתי המשפט נקבע כי מלחמה אינה מהווה "כוח עליון" בישראל, מפני שהמדינה נמצאת באופן תמידי במצב מלחמה – ולפיכך קבלן המתקשר בהסכם אמור לצפות את האפשרות כי לא יוכל להיעזר בפועלים פלסטינים מחמת סגר על השטחים. מאותה סיבה, על פניו, סגר על השטחים, גם כאשר הוא נובע מהתפשטות הקורונה, אינו מהווה "כוח עליון". גם כאן, יש מקום לבדוק מה קובע הסכם הרכישה ו/או בהסכם התמ"א.

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא