תמ"א 38 מנגנונים משפטיים

תכנית מתאר ארצית 38

בטור זה נפרט אודות מנגנונים משפטיים הנקראים "תנאים מתלים" "ותנאים מפסיקים", והשימוש הנפוץ בהם בהסכמים מסוג של תמ"א 38.  

סעיף 27 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 קובע כדלקמן: "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן: "תנאי מתלה") או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן: "תנאי מפסיק").

במועד חתימת הסכם תמ"א 38 נמצאים שני הצדדים (בעלי הדירות והיזם) בחוסר ודאות בכל הקשור למימוש העסקה. סיבות רבות לכך: האם יתקבל היתר הבניה ומתי, האם ההרחבות יאושרו על ידי העירייה, האם העסקה תהיה כלכלית לכשיתקבל היתר הבניה?

לכן, ולטובת שני הצדדים, שימוש מושכל בתנאים מתלים או מפסיקים מאפשר לצדדים לקבוע מראש באילו תנאים הצדדים יוכלו להיפרד איש איש לדרכו מבלי שלצד אחד יהיו טענות או תביעות כלפי הצד השני ובכך למנוע סכסוכים משפטים מיותרים בין הצדדים.

נסקור 2  מהתנאים המתלים המרכזיים:

תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא חתימת הרוב הדרוש. בפרויקטים מסוג תמ"א חיזוק (38/1) – 67 אחוזים מבעלי הדירות המחזיקים ב- 67 אחוזים מהרכוש המשותף, ובתמ"א הריסה ובניה (38/2) מדובר ב- 80 אחוזים מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80 אחוזים מהרכוש המשותף. כמובן שגם ליזם וגם לבעלי הדירות אין יכולת לממש עסקה שבה אין רב חוקי לקידום תכנית תמ"א 38 מול הסרבנים.

תנאי מרכזי נוסף לכניסת ההסכם לתוקף הוא קבלת היתר בניה. הצדדים מסכימים על התקופה הניתנת ליזם לצורך קבלת היתר הבניה. לדוגמא, ככל ולא יצליח היזם לקבל היתר בניה תוך 24-36 חודשים אזי לא יתקיים התנאי המתלה. מנגנון זה מחייב את היזם לפעול לצורך קבלת ההיתר ולמעשה מאפשר לדיירים להשתחרר מעסקה עם יזם שלא מצליח לקבל את היתר הבניה במסגרת לוחות זמנים מקובלים. גם ליזם יש אפשרות שלא להיכנס לעסקה שבה העירייה לא מאפשרת ליזם לקבל היתר בניה מתאים לכוונותיו של היזם ערב חתימת ההסכם.

להבדיל מהתנאי המתלה, אשר אם לא יקרה לא יכנס ההסכם לתקפו, תנאי מפסיק הוא תנאי שאם יקרה אזי יבוטל ההסכם.

התנאי המפסיק השכיח ביותר הוא אי כדאיות כלכלית לעסקה.

ממועד חתימת ההסכם ועד קבלת היתר הבניה חולפות להן בדרך כלל מספר שנים. שינויים רבים מתחוללים בעמדת הרשויות במשך השנים ובמקרה בו יזם ערך תחשיב כלכלי המתבסס על מכירת 20 דירות ובפועל הועדה המקומית אישרה רק 15 דירות יכולה לצמצם את רווחיות העסקה בצורה משמעותית. ניתן למצוא תימוכין לכך באמצעות דו"ח של שמאי מוסכם. במקרים כאלו ציפיית הצדדים היא להפסיק עסקה שאינה כלכלית שכן עסקה שכזאת סביר שתיעצר בכל מקרה.

השימוש בתנאים המתלים והתנאים המפסיקים מאפשר לצדדים לחתום על עסקה מורכבת עם רמת ודאות שאינה גבוהה. הדוגמא הטובה ביותר לכך היא שבעלי הדירות יכולים לחתום על ההסכם תוך הבנה שאם לא יתקבל היתר בניה תוך הזמן שהוקצב הם יוכלו להתכנס מחדש ולהחליט בעצמם על צעדיהם בעתיד.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

טור נדל"ן | עו"ד עמיר רייסמן מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות'