חוק המכר 1973 

מאת: רון קאולי, יועץ כלכלי בתחום הנדל”ן

הגדרות

כללי: חוק המכר בנפרד מחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות 1974 המתבסס על חוק המכר, מטרתו להסדיר את אופן מכירת דירות חדשות מקבלן על פי ההגדרות הבאות:

מכירה- לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ”ג-1963;

מוכר- מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

הממונה על חוק המכר – הוא הכתובת להפניית תלונות במקרה של הפרות מהותיות מבחינת החוק.

אי התאמה – כל אי התאמה שאינה יסודית הכלולה בתוספת לחוק המכר ושלגביה מצוינת תקופת האחריות

אי-התאמה יסודית– אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

פעולות בסיסיות של המוכר (קבלן) על פי חוק

• א. הצהרה לממונה במשרד השיכון ודיווח על מכירת הדירה שמתכונן לבנות אותה.
• ב. דיווח לרוכש הדירה על המפרט הטכני של הדירה המכורה.
• ג. הוראות תחזוקה, אחזקה ושימוש במתקני הדירה

מה במפרט המצורף לחוזה המכר

המפרט כולל את כל האביזרים הנרכשים על ידי הקונה והנמכרים על ידי הקבלן לרבות איכותם וציון המפרט הטכני שלהם. פריטים מסוימים הניתנים להחלפה או לשינוי בתוספת או זיכוי מחיר, יצוין המחיר לגביהם כך שכל שינוי בהם יהיה בחתימת המוכר והקונה בלבד כולל התחליפים שהוסכמו. שינויים במפרט ניתנים לביצוע רק כאשר עדיין לא הותקנו אך לא לפני 6 חודשים מיום סיום היסודות של הבניין

תקופת אחריות של המוכר (על פי התוספת לחוק)

באופן כללי הפרות שאינן יסודיות (שאינן קשורות לביטחון ויציבות המבנה) כל פריט המפורט במפרט הטכני כלול באחריות של המוכר ותקופתה נעה בין שנה אחת ל – 7 שנים על פי סוג הפריט והחומרים ממנו עשוי, הפרות יסודיות (הקשורות לנושאים בטיחותיים ומהותיים) ניתן לדווח עליהן תוך שנה אם ניתן לגלותן ועד 20 שנה במידה ולא ניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה. המוכר מתחייב לתקנם תוך זמן סביר אלא אם לא עשה זאת כראוי ואז רשאי הקונה לתקנם ולחייב את המוכר בהן.

איחור במסירת  דירה

המוכר חייב בפיצוי הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד החזוי למסירת הדירה (למעט מצב שבו איחור במסירה אינם תלויות במוכר) בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי להלן הפיצוי:

• א. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; ולאחר תקופה זו, דמי שכירות כאמור המוכפלים ב – 1.25
• ב. תשלום ריבית פיגורים לאחר שבעה ימי פיגור ובשיעור שנקבע בתקנות

לסיכום

יש להבדיל בין הפרה יסודית ללא יסודית. בכל מקרה מומלץ לבצע בדק בית לאחר מסירת הדירה לקונה ולהקפיד במיוחד על אופן גילוי דברים מהותיים הקשורים לנושא המהותי. עונשין על פי חוק זה הן קנסות, אך על פי דיני נזיקין וחוקים אחרים ניתן להיפרע מאחר ואין ייחוד עילה, כך שמלבד קנסות המוכר עשוי להיתבע על פי חוקים אחרים בנוסף, לרבות סדר הדין הפלילי במקרה של רשלנות מכוונת.

התפרסם במגזין 12

הכותב רון קאולי – יועץ כלכלי בתחום הנדל”ן, טל: 054-4472523