ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי דחתה את הערר שהגישו בעלי זכויות ב-21 דירות ברחובות דוד אלעזר 5-9 בגבעת שמואל, בעקבות אישורה של תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב הפלמ"ח 10-18.

הערר, שמספרו 0006/1125, הוגש לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל דחתה את תביעת הפיצויים שהגישו התושבים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. סכום התביעה עמד על כ-8.18 מיליון ש"ח, בטענה לירידת ערך שנגרמה לנכסים כתוצאה מהתוכנית.

התוכנית, שמספרה 427-0554766, כוללת הריסה של שני מבנים קיימים ברחוב הפלמ"ח, שבהם 20 דירות, והקמת שלושה בניינים חדשים בני שמונה קומות וקומת גג חלקית, ובהם 68 דירות. בנוסף כוללת התוכנית שינוי ייעוד, צמצום קווי בניין, שינוי הסדרי תנועה, ביטול שביל ציבורי והקמת חניון תת קרקעי.

התושבים טענו, בין היתר, לפגיעה בפרטיות בשל החשיפה לדירות החדשות ולבניינים המתוכננים, להסתרת נוף ולפגיעה בזרימת האוויר. עוד נטען למטרדי רעש ורעידות, למטרדי אוויר וקרינה וכן לעומסי תנועה ולמצוקת חניה ברחובות הפלמ"ח ודוד אלעזר.

בחוות הדעת השמאית מטעם העוררים הוערכה הפגיעה הנטענת בדירות בשיעורים שנעו בין 3.5% ל-19%. במהלך הדיון הוצגה גם טענה שלפיה בחינת עסקאות השוואה מצביעה על ירידת ערך של 7% עד 10% בבניינים שנפגעו.

מנגד, הוועדה המקומית והיזמית טענו כי לא הוכחה ירידת הערך הנטענת. לטענתן, העוררים לא הציגו חוות דעת מקצועיות בתחומים כמו אקוסטיקה ותנועה, והקביעות השמאיות בדבר שיעורי הפגיעה לא התבססו על תשתית מספקת. עוד נטען כי בחינת עסקאות שבוצעו בדירות העוררים ובסביבתן מלמדת דווקא על עלייה בשווי הנכסים.

סעיף 200: מתי מתקיים החריג בו אין פיצוי על פגיעה תכנונית?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעל נכס לתבוע פיצויים כאשר תוכנית פוגעת בערך הנכס או בשימוש שניתן לעשות בו. עם זאת, סעיף 200 קובע חריג: במקרים מסוימים, גם כאשר נגרמה פגיעה, החוק מאפשר שלא לשלם פיצויים, אם מתקיימים התנאים הקבועים בו, ובהם שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ושאין הצדקה לחייב את הרשות בפיצוי.

במקרה שנדון בגבעת שמואל, ועדת הערר התייחסה גם לאופי של תוכניות התחדשות עירונית ולציפייה התכנונית הסבירה שנוצרה באזור לאורך השנים. בין היתר ציינה הוועדה את התוכניות והמדיניות התכנונית שקדמו לתוכנית, ובהן תמ"א 38 והתוכנית הכוללנית של גבעת שמואל.

הוועדה קבעה כי בנסיבות המתאימות, תוכנית התחדשות עירונית הכוללת בנייה חדשה, שינוי קווי בניין והגדלת היקפי הבנייה עשויה להיכנס לגדר החריג שבסעיף 200. עם זאת, אין מדובר בפטור אוטומטי החל על כל תוכנית התחדשות עירונית, אלא בבחינה של תנאי הסעיף ושל נסיבות התוכנית והפגיעה הנטענת בכל מקרה לגופו.

סוגיה נוספת שנבחנה נגעה לעוררים שרכשו את דירתם לאחר המועד הקובע. הוועדה קבעה כי הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 צריכה להיות מוקנית לתובע במועד הרלוונטי, וכי המחאת זכות תביעה צריכה להיות מעוגנת במסמך תקף ומפורש שנעשה במועד שבו ניתן היה עדיין לממש את הזכות.

בעניינם של עוררים אלה קבעה הוועדה כי מסמך המחאת הזכות שהוצג נחתם בדיעבד, ללא תאריך, ולא ניתן היה להסתמך עליו כדי להקנות את עילת התביעה.

בסופו של דבר דחתה ועדת הערר את הערר, לאחר שמצאה קשיים הן במישור הזכאות והן בתשתית שהוצגה להוכחת ירידת הערך הנטענת, ובמקביל קבעה כי בנסיבות המקרה מתקיימים התנאים הרלוונטיים לבחינת תחולת סעיף 200.