משתנים לקביעת מחיר הנכס

רון קאולי

רקע

לנוכח העובדה כי שוק הדירות נמצא בהמתנה להחלטות משרד האוצר הנוגעות למיסוי ועקב העובדה כי גם המוכרים וגם הקונים מעדיפים להמתין במכירה על מנת שלא ימכרו זול מידי וכן קונים שנמצאים באותה הדילמה.

משתנים לקביעת מחיר הנכס

מחיר הבסיס נקבע האזור והיסטוריית המחירים שלו ועליו להוסיף משתנים נוספים שיעזרו למוכרים לקבוע את המחיר ולהמנע מהתעקשות על קו מסויים ולא מועיל. להלן הקטגוריות הנוספות מלבד האזור או הרחוב והיסטוריית המחירים שלו:

מצב אסתטי של הנכס – מה ההתרשמות משמירת סביבת הנכס, טיפוח סביבתי, מצבו הקוסמטי של הנכס כגון צבע, ריצוף, אמבטיות והאם האביזרים והמכשירים בדירה ומחוץ לדירה מוחזקים באופן תקין. לקטגוריה זו נכנס מצב חדר האשפה, חדר המדרגות, לובי, תיבות דואר וכדומה.

מצב פיזי של הנכס – יש לבדוק את עמידות המבנה לא רק לגבי הנכס הספציפי עצמו אלא של הבניין כולו. לקטגוריה זו נכנסים סדקים, גיל הבניין, מצב הגג וכדומה. בדיקה זו צריכה להתבצע על ידי מהנדס מבנים או איש מקצוע בתחום.

מצב משפטי של הנכס – כל מה שקשור לחבות משפטית של הנכס. רישום בלשכת רישום מקרקעין, האם הבעלות מתייחסת לנכס או שהיא מושע, שיעבודים, היטלים (כגון הטל השבחה) ואגרות החלים על הנכס, תשלומים למוסדות שלא שולמו במועד וכדומה. בדיקה זו צריכה להתבצע על ידי עורך דין או דומה על מנת לבחון היטב את המצב המשפטי של הנכס לפני שנכנסים לרישום החוזה.

איכות המגורים – יש לבחון מהם מוסדות תרבות ובידור בסביבת הנכס, חנויות ומרכזי מסחר על מנת להקל על הגרים ולשפר את איכות חייהם. כמו כן יש לבחון באופנים מסויימים את מערכת היחסים של הדיירים השונים בבניין. האם ועד בית משולם כסדרו או שישנם בעלי בית המסרבים לשתף פעולה עם שאר הדיירים. כמו כן לבחון את עורקי התחבורה הסמוכים, והאם דיירי הנכס עשויים לסבול מרעש הרחוב או סכנה בחציתו. כמו כן בדיקת קוי תחבורה לאזורים שונים, בתי ספר וגני ילדים רלבנטיים לדיירים וכדומה.

תכנון אורבני – גיל הנכס, עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס, אפשרויות לתמ"א עתידי או בנייה מחדש, תאריך הכניסה לנכס לאחר מכירתו, ריביות בשוק וכמובן מגמת המחירים הצפויה. יש לציין כי למרות שישנן תנודות בשוק, ישנם אזורים שבהם המחירים עולים בניגוד למגמה הכללית או יורדים ולכן ניתוח המגמות צריך להעשות בסביבת הנכס.

לסיכום

המשתנים הנוספים צריכים להיות משוקללים לפי מידת חשיבותם למחיר הבסיס. כל מוכר דירה חייב לבדוק היטב אם המחיר שקבע מתאים לאחר שיקלול המשתנים כולם. התעלמות מהם היא אחת הסיבות שגורמות לקונים להירתע ולבעלי הנכסים להתעכב במכירת נכסיהם.