על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודשים יולי-ספטמבר 2026 נמכרו בישראל כ-21,750 דירות, ירידה של 7.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 5.7%.

שוק הנדל"ן בלב גוש דן ממשיך להציג תמונה מורכבת. בעוד שמכירת הדירות החדשות בתל אביב רשמה ירידה משמעותית ברבעון השלישי של השנה, רמת גן דווקא הציגה עלייה במספר העסקאות. במקביל, מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו ממשיך להיות גבוה, ומעלה שאלות לגבי קצב ההתאוששות של שוק הנדל"ן באזור.

תל אביב: כמעט 800 עסקאות פחות בדירות חדשות

הנתון הבולט ביותר באזור נרשם בתל אביב-יפו. במהלך הרבעון השלישי נמכרו בעיר 537 דירות חדשות בלבד, לעומת 1,328 דירות ברבעון הקודם. מדובר בירידה חדה של 59.6%, כמעט 800 עסקאות פחות בתוך שלושה חודשים.

גם בשוק הדירות מיד שנייה נרשמה ירידה, אם כי מתונה יותר. במהלך הרבעון נמכרו בתל אביב 421 דירות יד שנייה, לעומת 481 ברבעון הקודם, ירידה של 12.5%.

הירידה במכירות מתרחשת על רקע מלאי גדול של דירות חדשות שנותרו בעיר. בסוף ספטמבר עמד מספרן על כ-10,065 דירות, נתון המציב את תל אביב בצמרת הערים בישראל מבחינת היקף הדירות החדשות הממתינות לרוכשים.

רמת גן: עלייה במכירת דירות חדשות, ירידה ביד שנייה

ברמת גן התמונה שונה. במהלך יולי-ספטמבר נמכרו בעיר 211 דירות חדשות, לעומת 202 ברבעון הקודם – עלייה של 4.5%.

אלא שבשוק היד השנייה נרשמה דווקא ירידה: 248 דירות נמכרו ברבעון השלישי, לעומת 258 בשלושת החודשים הקודמים, ירידה של 3.9%.

גם ברמת גן קיים מלאי משמעותי של דירות חדשות שטרם נמכרו. בסוף ספטמבר נותרו בעיר כ-3,950 דירות חדשות למכירה. המשמעות היא שרוכשים פוטנציאליים יכולים למצוא היצע רחב יחסית, בעוד היזמים והקבלנים מתמודדים עם הצורך לשווק אלפי יחידות דיור.

85 אלף דירות חדשות ממתינות לרוכשים בישראל

התמונה המקומית משתלבת במגמה ארצית של מלאי דירות גבוה. בסוף ספטמבר 2026 נותרו בישראל כ-85,080 דירות חדשות למכירה. מדובר בהיצע של 25.8 חודשי מכירה, כלומר יותר משנתיים בקצב המכירות הנוכחי.

במחוז תל אביב 31.2% מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה בישראל, כ-26,500 דירות. מחוז המרכז אחראי ל-24.8% נוספים, כ-21,070 דירות.

מלאי הדירות החדשות משמעותי גם בערים נוספות באזור המרכז, שבהן נותרו אלפי דירות שממתינות לרוכשים.

בפתח תקווה נותרו בסוף ספטמבר 3,209 דירות חדשות למכירה, בראשון לציון 1,725 ובהרצלייה 1,616 דירות. גם בערים שאינן נמנות עם הערים הגדולות (100 אלף תושבים ומעלה) נרשם מלאי משמעותי: ביהוד-מונוסון נותרו 1,590 דירות חדשות למכירה, ברמת השרון 1,440 וברעננה 1,380 דירות.

הנתונים ממחישים כי מלאי הדירות החדשות הממתינות לרוכשים הוא תופעה רחבה באזורנו. עבור הרוכשים הפוטנציאליים מדובר בהיצע משמעותי של דירות, בעוד שעבור חברות הבנייה מדובר באתגר שיווקי לא פשוט בשוק שבו קצב העסקאות עדיין אינו אחיד.

האם הקונים חוזרים לשוק?

נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמה מעורבת. בעוד שבמכירת דירות חדשות נרשמה עלייה של 4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בשוק הדירות מיד שנייה נרשמה ירידה חדה של 14.2%.

גם נתוני המגמה מצביעים על שינוי מסוים: מתחילת 2026 נרשמה עלייה ממוצעת של 1.1% בחודש במספר הדירות שנמכרו. מנגד, בשוק היד השנייה נרשמת מאז אפריל 2026 ירידה ממוצעת של 0.5% בחודש.

עבור תושבי תל אביב, רמת גן וגבעתיים, שוק הנדל"ן עדיין נמצא בתקופת המתנה: הביקושים הכבושים קיימים, אך מספר העסקאות נותר נמוך ומלאי הדירות החדשות ממשיך להיות גבוה. 

השאלה המרכזית היא האם מלאי הדירות הגדול וההאטה בעסקאות יובילו להמשך התחרות בין הקבלנים על הרוכשים, והאם נראה בתקופה הקרובה שינוי משמעותי במחירי הדירות באזור.