אחרי שנים שבהן ניסו באור יהודה למצב את העיר כיעד נדל"ני מתפתח וכמוקד משיכה למשפחות חדשות, המציאות בשטח מתחילה להציג תמונה מורכבת יותר. מחירי הדירות בשכונות המרכזיות יורדים בכ-5%, היזמים מרבים להציע מבצעי מכירות והטבות כדי למשוך רוכשים, ובמקביל תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה בדרום העיר מתמודדת עם קשיים כלכליים משמעותיים.

השילוב בין היחלשות שוק הנדל"ן המקומי לבין חוסר הוודאות סביב מימון תוכנית ההתחדשות מעלה סימני שאלה לגבי עתידה של העיר. באור יהודה, שבה כ-43 אלף תושבים ודירוגה הסוציו-אקונומי עומד על 5 מתוך 10, קיוו כי השכונות החדשות והתוכניות להתחדשות האזורים הוותיקים יובילו לשינוי משמעותי. אלא שכעת, לצד ההבטחות לעתיד מבטיח, ניכרים גם סימני האטה בשוק המקומי.

הביקוש יורד, ומבצעי הקבלנים מתרבים

ההאטה בשוק הנדל"ן הארצי מורגשת היטב גם באור יהודה. בשכונות המרכזיות בעיר דווח על ירידות מחירים של כ-5%, ובמקביל גוברת התלות של יזמים המשווקים דירות חדשות במבצעי מכירות, הטבות מימון ותנאי תשלום מיוחדים.

המציאות הזו מלמדת כי שוק הנדל"ן המקומי כבר אינו נהנה מאותה רוח גבית שאפיינה אותו בשנים שבהן שווקו השכונות החדשות והוצגו תוכניות הפיתוח כבשורה גדולה לעתידה של העיר. כאשר הביקושים נחלשים והמחירים נמצאים במגמת ירידה, גם פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית הופכים למאתגרים יותר מבחינה כלכלית.

תוכנית הענק: אלפי דירות, אבל מי יממן?

במרכז סימני השאלה ניצבת תוכנית תמל/2030 להתחדשות השכונות הדרומיות, המשתרעת על פני יותר מ-710 דונם והופקדה להתנגדויות בחודש מאי האחרון.

התוכנית מבקשת לפנות כ-2,206 יחידות דיור קיימות ולהקים במקומן כ-5,739 דירות חדשות, לצד כ-290 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ומתחם ספורט ותחבורה בשטח של כ-100 דונם.

אלא שמאחורי החזון הגדול מסתתר נתון שקשה להתעלם ממנו: הדוח הכלכלי שנלווה לתוכנית מצביע על כך שרק מתחם אחד מתוך 24 עומד ברף הרווחיות הנדרש.

על פי ההנחות וההערכות הכלכליות שבדוח, מימוש כלל המתחמים מחייב סבסוד מוערך של כ-1.7 מיליארד שקל. מדובר באומדן התלוי בהנחות הדוח, ולא בהתחייבות תקציבית סופית של המדינה.

במילים אחרות, רוב המתחמים אינם כלכליים בפני עצמם, והוצאת התוכנית לפועל תלויה במידה רבה במציאת מקורות מימון ובהשלמת הפערים הכלכליים.

סבסוד באמצעות קרקע משלימה: פתרון שעדיין מעורר שאלות

כדי להתמודד עם הפער הכלכלי, החליטה רשות מקרקעי ישראל לשריין קרקע משלימה בבעלות המדינה, בהיקף של כ-1,920 יחידות דיור בקרקעות מדינה, שנועדה לשפר את הכדאיות הכלכלית של מתחמי הפינוי בינוי.

אלא שהמהלך עדיין מעלה שאלות: האם מדובר בפתרון מובטח ומחייב? כיצד יחולקו זכויות הבנייה, והאם הקצאת הקרקע אכן תספיק כדי להפוך את המתחמים לכדאיים?

סימני השאלה מתחדדים לנוכח העובדה שגם גופים ממשלתיים מרכזיים הגישו התנגדויות לתוכנית.

אחת ההתפתחויות המשמעותיות בפרשה היא התנגדותה של עיריית אור יהודה עצמה. העירייה הביעה חשש מפני היעדר ודאות באשר למימון הממשלתי הנדרש, ובעיקר באשר לאפשרות שמשרד האוצר לא יאפשר את הקצאת הקרקע המשלימה בפועל. עמדת העירייה ממחישה את חוסר הוודאות סביב אחד התנאים המרכזיים למימוש התוכנית: הבטחת מקורות המימון הנדרשים להוצאתה לפועל.

התוכנית עוררה 29 התנגדויות מצד גופים שונים, ובהם הסוכנות היהודית, נתיבי ישראל, בנק הפועלים, פז, רשות מקרקעי ישראל, הרשות להתחדשות עירונית ועיריית אור יהודה.

ומה עם התושבים?

בסופו של דבר, מי שעלולים להיפגע מחוסר הוודאות הם תושבי השכונות הוותיקות. במשך שנים הוצגו בפניהם תוכניות לשיפור תנאי המגורים, להקמת מבני ציבור ולשינוי פני השכונות. אולם כאשר רוב המתחמים אינם כלכליים ומימון התוכנית אינו מובטח, מתעוררת השאלה אם החזון אכן יהפוך למציאות.

גם אישור תכנוני אינו מבטיח פינוי, הריסה ובנייה. הדרך מאישור התוכנית ועד לקבלת מפתח לדירה חדשה עשויה להימשך שנים.

כך מוצאת את עצמה אור יהודה מול שתי חזיתות נדל"ניות לא פשוטות: מצד אחד, שוק דירות שמציג סימני חולשה, ירידות מחירים ומבצעי מכירות; מצד שני, תוכנית התחדשות שאפתנית שעדיין מתמודדת עם פערי מימון משמעותיים.