לאחר תקופה של ירידה והתייצבות, מאז יוני 2026 נרשמת עלייה רצופה בשימוש בהטבות המימון שמציעים הקבלנים. בספטמבר הגיע שיעור העסקאות הללו ל-45% בחמשת האזורים שנבדקו, כמעט מחצית מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי באזורים אלה.

מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז מרץ 2025, אז הטיל בנק ישראל מגבלות על הטבות המימון שמציעים הקבלנים. השפעת המגבלות ניכרה בחודשים שלאחר מכן, ובמאי ירד שיעור העסקאות שכללו הטבות מימון ל-20% בלבד. מאז נרשמה עלייה חודשית רצופה, שהביאה את השיעור ל-45% בספטמבר, יותר מפי שניים בתוך ארבעה חודשים.

אלא שהגידול בהיקף מבצעי המימון אינו מתורגם לגידול מקביל במכירות. בספטמבר מכרו הקבלנים כ-1,800 דירות בשוק החופשי ברחבי הארץ, בדומה למספר הדירות שנמכרו בספטמבר אשתקד. גם בתחזית אגף הכלכלן הראשי לא מסתמן שינוי משמעותי בהיקף המכירות בשוק החופשי בהשוואה לשנת 2025.

הפער בין העלייה בשימוש בהטבות לבין היציבות במספר העסקאות ממחיש את האתגר שעמו מתמודדים יזמי הנדל"ן: כדי לשכנע רוכשים לחתום על חוזה, הם נדרשים להציע תנאים אטרקטיביים יותר, אך אינם ממהרים להפחית את מחיר הדירה הרשמי.

הטבות המימון הפכו למעשה לכלי שיווקי מרכזי בענף. במסגרת המבצעים יכולים הרוכשים לשלם שיעור נמוך ממחיר הדירה במועד החתימה, לדחות חלק משמעותי מהתשלומים למועד המסירה או ליהנות ממימון חלקי של רכיב הריבית. מבחינת הרוכש, מדובר בהקלה על תזרים המזומנים ובהפחתת הנטל המיידי הכרוך ברכישה. עם זאת, ההטבה אינה בהכרח משתקפת במחיר הנקוב בחוזה, ולכן אינה נרשמת כהפחתת מחיר רגילה.

מושכים קונים בלי להוריד את המחיר

מאחורי התופעה עומד גם שיקול כלכלי רחב יותר. הטבות המימון מאפשרות לקבלנים להציע לרוכשים תנאים אטרקטיביים יותר, מבלי להפחית רשמית את מחירי הדירות ולפגוע בשווי המלאי הקיים וברווחיות הפרויקטים.

גם לירידת מחירים חדה עשויות להיות השלכות על המדינה ועל ענף הנדל"ן כולו. ירידה כזו עלולה לצמצם את הכנסות המדינה ממסים, להכביד על חברות יזמיות וקבלניות ולהוביל לקשיים פיננסיים שיחלחלו גם לקבלני משנה, לספקים ולגורמים המממנים את הפרויקטים.

במציאות הזאת, הטבות המימון משמשות חלופה להורדת מחירים: הקבלנים משפרים את תנאי העסקה, אך מנסים לשמור על מחיר הדירה הרשמי. השאלה היא עד כמה המהלך הזה יכול להימשך, כאשר היקף המכירות עדיין מדשדש.