החלטה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב עשויה להשפיע על אופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוועדה דחתה את ערר הוועדה המקומית רמת גן והותירה על כנה את קביעת השמאי המכריע, דוד דדון, שבמסגרתה הופחת החיוב בהיטל השבחה מ-210,435 ₪ ל-5,300 ₪ בלבד.

הדיון עסק בפרויקט תמ״א 38 ברחוב חיבת ציון ברמת גן, שמקדמת חברת איתנים י.ר. בניה וחיזוק. במסגרת הפרויקט נהרס בניין ישן בן שתי קומות, ובמקומו נבנה בניין חדש הכולל שבע קומות, קומת גג חלקית ושלושה מפלסי מרתף.

המחלוקת בין היזמית לעירייה התמקדה בשני מפלסי מרתף שנוספו מעבר לקומה אחת שהותרה בתוכנית המקומית הישנה, וכן בביטול מרפסות שירות. הוועדה המקומית טענה כי תוספת המרתפים מחייבת קבלת הקלה, וכי מדובר בהשבחה המצדיקה חיוב נוסף בהיטל השבחה.

השמאי המכריע דוד דדון קיבל את עמדת היזמית בעניין קומות המרתף וקבע כי אין לחייב בגינן בהיטל השבחה. עם זאת, נותר חיוב בסך 5,300 שקל בגין רכיב מרפסות השירות, ביחס לדירות שזכויות הבנייה שלהן נבעו מהתוכניות המפורטות ולא מתמ״א 38.

אין צורך בהקלה לצורך מימוש זכויות המרתף

ועדת הערר, בראשות עו״ד יפעת בן אריה שטיינברג, בחנה את הוראות תמ״א 38 ואת תיקון 3א', המאפשרים הקמת שטחי שירות תת־קרקעיים בהיקף של עד פי שלושה משטח המגרש.

הוועדה קבעה כי ניתן לממש את זכויות הבנייה התת־קרקעיות באמצעות כמה מפלסי מרתף, גם אם התוכנית אינה קובעת במפורש כמה קומות מרתף ניתן לבנות. בהתאם לכך, עצם הקמתם של מפלסי מרתף נוספים לצורך מימוש הזכויות אינה מחייבת בהכרח קבלת הקלה.

בין היתר ציינה הוועדה כי אין היגיון תכנוני במצב שבו התוכנית מאפשרת תוספת זכויות בנייה מעל הקרקע, אך אינה מאפשרת את הקמת השטחים התת־קרקעיים הנדרשים לצורך מימושן. עוד ציינה כי למפלסי מרתף השפעה שונה ומצומצמת יותר על חזות הבניין, קווי הבניין והמרחב הציבורי, בהשוואה לתוספת קומות מעל פני הקרקע.

הוועדה התייחסה גם לתכלית השימוש במרתפים. לדבריה, שטחי שירות תת־קרקעיים בפרויקטים כאלה אינם נבנים בדרך כלל כדי לייצר ליזם רווח ישיר ממכירתם, אלא כדי לתת מענה לצרכים תכנוניים ותפקודיים, ובהם חניה ושטחי שירות. לכך מצטרפות עלויות החפירה והבנייה הגבוהות.

לטענת החברה, עלויות חפירת המרתפים והקמתם גרמו לה לגירעון של כ-2.7 מיליון שקל, בין היתר בשל הצורך לעמוד בדרישות החניה של העירייה. מדובר בטענת החברה, ולא בקביעה עצמאית של ועדת הערר.

גם הסכמה להקלה אינה סוף פסוק

סוגיה נוספת שנדונה הייתה טענת הוועדה המקומית שלפיה היזמית הסכימה במסגרת הליך הרישוי לפרסום הקלה, ולכן אינה יכולה לערער בדיעבד על עצם הצורך בה. ועדת הערר לא קיבלה את הטענה וקבעה כי עצם ההסכמה לפרסום ההקלה אינה מונעת בחינה של השאלה אם ההקלה אכן נדרשה מבחינה תכנונית ומשפטית.

בנוגע למרפסות השירות, ההחלטה הבחינה בין דירות שנוספו מכוח תמ״א 38 לבין דירות שזכויות הבנייה שלהן נובעות מתוכניות מפורטות. בהתאם לקביעת השמאי המכריע, החיוב שנותר בסך 5,300 שקל מתייחס לדירות מהסוג השני, ולא לדירות שנוספו מכוח תמ״א 38.

השלכות אפשריות על פרויקטים נוספים

להחלטה עשויות להיות השלכות על פרויקטים נוספים של תמ״א 38 והתחדשות עירונית, שבהם רשויות מקומיות דורשות הקלות וחיובי היטלי השבחה בגין הקמת מפלסי מרתף מעבר למספר הקומות שנקבע בתוכניות ישנות.

עם זאת, אין מדובר בפטור גורף מהיטל השבחה על מרתפים או על זכויות בנייה בפרויקטים של תמ״א 38. כל מקרה ייבחן בהתאם למקור זכויות הבנייה, להוראות התוכניות החלות עליו ולנסיבות התכנוניות הספציפיות.