נתונים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, המבוססים על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), חשפו תמונת מצב מדאיגה בכל הנוגע למיגון הדירות בישראל, ובפרט באזורנו. נכון לסוף שנת 2025, כ-412 אלף מתוך כ-586 אלף דירות במחוז תל אביב אינן כוללות ממ"ד , שיעור של כ-70%. תל אביב-יפו ורמת גן בולטות במיוחד במספר הדירות הגדול שנותר ללא מיגון דירתי צמוד.

דווקא במחוז תל אביב, שבו מתרכזת פעילות ענפה של התחדשות עירונית, נרשם שיעור הדירות ללא ממ"ד הגבוה ביותר מבין המחוזות בישראל. הנתונים, שנכללו בדוח של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ממחישים את הפער בין היקפי הבנייה וההתחדשות העירונית לבין הצורך במיגון של מלאי הדירות הקיים.

חשוב להבהיר כי היעדר ממ"ד בדירה אינו מעיד בהכרח על היעדר מוחלט של פתרון מיגון בבניין. בחלק מהמבנים קיימים מקלטים משותפים או מרחבים מוגנים קומתיים (ממ"קים). בהתאם להמלצות פיקוד העורף, מרחבים מוגנים אלה עשויים לספק מענה מיגוני משמעותי, ובנסיבות מסוימות אף יתרונות בהגנה מפני איומים של טילים כבדים מאיראן ומחיזבאללה. עם זאת, דירות רבות עדיין אינן נהנות ממרחב מוגן דירתי הצמוד אליהן, והדבר מחייב את הדיירים להגיע למרחב המוגן המשותף בעת הצורך.

בבחינת מספר הדירות ללא ממ"ד לפי ערים, תל אביב-יפו מובילה עם כ-160 אלף דירות ללא מיגון דירתי. גם רמת גן מציגה נתון משמעותי, עם כ-46 אלף דירות שאינן כוללות ממ"ד.

הנתונים מדגישים כי היקפי הבנייה החדשה והפרויקטים להתחדשות עירונית עדיין אינם נותנים מענה מספק למלאי הגדול של הדירות הוותיקות, שנבנו בתקופות שבהן לא הייתה חובה להקים ממ"ד בכל דירה.

התחדשות עירונית בלי תשתיות: הרשויות נדרשות להתמודד עם הפער

אחת הסוגיות המרכזיות המעכבות את קצב ההתחדשות העירונית היא הפער בין תוספת יחידות הדיור לבין הפתרונות התשתיתיים והציבוריים הנדרשים כדי לשרת את האוכלוסייה הגדלה והצפופה. לאורך השנים הוטלו על הרשויות המקומיות דרישות רבות בתחום התשתיות, מבני הציבור והשטחים הפתוחים, מבלי שהממשלה העמידה לרשותן המשאבים הנדרשים למימושן.

התוצאה היא מציאות שבה מספר הדירות גדל בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית, אך המענה לתשתיות הנלוות אינו תמיד יכול להתקדם באותו קצב. האחריות לפיתוח התשתיות נופלת במידה רבה על הרשויות המקומיות, שנדרשות למצוא פתרונות במסגרת המשאבים והתקציבים העומדים לרשותן למרות שלא תוקצבו ע"י הממשלה.

במציאות זו, רשויות מקומיות רבות הפכו לשחקניות פעילות גם בתחום הנדל"ן, ודורשות לשלב בפרויקטים של התחדשות עירונית הקצאות לטובת הציבור. בין היתר מדובר בשטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים, מתקנים עירוניים ופתרונות לתשתיות. בחלק מהמקרים נדרשים היזמים להקצות שטחים או נכסים לטובת העירייה כתנאי לקידום הפרויקטים.

דרישות אלה, לצד שיקולים תכנוניים וכלכליים נוספים, עלולות להכביד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, להאריך את הליכי התכנון והרישוי ולעכב את מימושם.

כך נוצר פרדוקס: מאות אלפי דירות עדיין נותרות ללא ממ"ד. כל עוד קצב ההתחדשות אינו מדביק את הפערים במלאי הדיור הקיים, בעיית המיגון במחוז תל אביב תמשיך להיות אתגר משמעותי.