ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בגבעתיים הכריעה בהתנגדויות לתוכנית ההתחדשות העירונית במתחם בראשית (גב/698), המשתרע על פני כ־30.7 דונם במזרח העיר. הוועדה דחתה את הדרישה להפקדה מחודשת של התוכנית, קבעה את עקרונות הבינוי ואת מיקום בית הספר, והתייחסה גם להרחבות בנייה בתקופת הביניים ולפתרונות תכנון במתחמים פרטניים.

תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם בראשית בגבעתיים מתקדמת שלב נוסף, לאחר שוועדת המשנה לתכנון ולבנייה דנה בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית והכריעה בסוגיות התכנוניות המרכזיות. התוכנית, שמספרה גב/698, משתרעת על שטח של כ־30,732 מ"ר במזרח העיר, בין רחוב עמל בצפון, רחוב גולומב בדרום, רחוב בראשית במזרח ורחוב בן גוריון במערב.

התוכנית נועדה לקדם התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי, להקים מבני מגורים חדשים, לשלב שימושים שונים לאורך ציר בן גוריון, להקצות שטחים למוסדות ציבור ולשפר את הנגישות העירונית. לצד חידוש מתחמי המגורים, היא מבקשת לתת מענה לצורכי הציבור הנובעים מהגידול הצפוי באוכלוסייה, תוך שמירה על המרחב העירוני ועל אזורי הטבע בסביבה.

התוכנית הופקדה לראשונה במאי 2024. לאחר שמיעת התנגדויות וביצוע שינויים בהתאם להליך הקבוע בסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה, אישרה הוועדה המחוזית בדצמבר 2025 הצעה תכנונית מעודכנת, שנועדה להתאים את התכנון לעמדת הוועדה המקומית.

בעקבות פרסום השינויים הוגשו שלוש התנגדויות מרכזיות: עו"ד ענת בירן, המייצגת 60 בעלי זכויות; עו"ד יצחק פרידמן, המייצג את בעלי הנכסים ברחוב עמל 22; ועו"ד רפאל דלל, המייצג את בעלי הזכויות ברחוב בראשית 9–13.

במוקד הדיון עמדה השאלה אם השינויים שנעשו בתוכנית מחייבים את הפקדתה מחדש, וכן סוגיות הנוגעות לתכנון הבינוי, להקצאת שטחי הציבור, למיקום בית הספר ולפתרונות שיוצעו לבעלי הדירות במתחם.

הוועדה: עקרונות התכנון המרכזיים נשמרו

הוועדה דחתה את הטענה שלפיה השינויים שהוכנסו בתוכנית מחייבים הליך הפקדה מחודש. לפי עמדתה, עקרונות התכנון המרכזיים נותרו בעינם: מגדלים המשלבים שימושים שונים וחזית מסחרית לאורך רחוב בן גוריון, לצד בנייה מרקמית בחלקים הפנימיים של השכונה.

עוד צוין כי מהנדס העיר קיים תיאום עם נציגי בעלי הזכויות, וכי ההצעה המתוקנת מבקשת לתת מענה לצרכים המרכזיים שהעלו. בין היתר, מדובר בשאיפה לקבל דירות תמורה בקרבה מרבית למיקום הדירות הקיימות ובבנייה מרקמית, בהתאם לעקרונות התכנון שנקבעו.

ההכרעה משקפת את ניסיונה של הוועדה לשמור על מסגרת התכנון הכוללת, ובמקביל להתייחס לצורכי בעלי הנכסים ולסוגיות שעלו במהלך הליך ההתנגדויות.

אחת הסוגיות המרכזיות שנדונו היא היקף ההפרשות לצורכי ציבור, העומד לפי התוכנית על כ-43% מהשטח הסחיר. הוועדה קבעה כי שיעור זה תואם את מדיניות תוכנית המתאר הכוללנית, המנחה על הפרשה בשיעור של 40%-50%, וזאת לנוכח המחסור בשטחים ציבוריים והגידול הצפוי באוכלוסייה באזור.

סוגיה נוספת נגעה למיקום בית הספר המתוכנן. הוועדה דחתה את האפשרות לרכז את בית הספר בחלק המזרחי של התוכנית וקבעה כי הבנייה הגבוהה והאינטנסיבית צריכה להתרכז לאורך ציר בן גוריון, שבו מתוכננות גם התאמות לדרך ושבילי אופניים.

לפי עמדת הוועדה, ריכוז הבנייה הגבוהה לאורך הציר יאפשר לשמור על אופי הבינוי בחלקים הפנימיים של השכונה ולצמצם את הפגיעה באזור הטבע העירוני שבגבעת קוזלובסקי. בהתאם לכך, עיקר שטח בית הספר מתוכנן בחלק המערבי של המתחם.

מה ניתן יהיה לבנות בתקופת הביניים?

הוועדה התייחסה גם לבקשות להרחבות בנייה במבנים הקיימים, בתקופה שעד למימוש פרויקט הפינוי־בינוי. היא הבהירה כי אינה תומכת באישור גורף של הרחבות שעלולות לפגוע בהיתכנות הכלכלית והתכנונית של ההתחדשות העירונית.

עם זאת, הוועדה הביעה תמיכה בקידום עבודות הנוגעות לבטיחות, לנגישות ולחיזוק מבנים, וכן בתוספת ממ"דים, בהתאם לתנאים שייקבעו. כמו כן, אושרה עקרונית הרחבת שטח המרפסות הממוצע ל-15 מ"ר, ונקבע כי ניתן יהיה לאפשר שימושים חורגים בנכסים הקיימים עד להוצאת היתרי הריסה, בכפוף להוראות הרלוונטיות.

הגישה מבקשת לאפשר לבעלי הנכסים לבצע התאמות חיוניות ולשפר את תנאי המגורים בתקופת הביניים, מבלי לסכל את מימוש התוכנית הכוללת.

בדיון על המתחם ברחוב בראשית 9-13 נדחתה הדרישה להקים שני בניינים במקום מבנה אחד. לפי עמדת הוועדה, נדרש מבנה יחיד שיאפשר להקצות כ־600 מ"ר לטובת שטח בית הספר המתוכנן.

במתחם נקבע כי הבינוי יהיה מרקמי, בגובה של עד 10 קומות ברוטו. עוד צוין כי ניתן יהיה לבחון את שילובו במתחם 2.1 או את האפשרות להוסיף יחידות דיור באמצעות ניצול הפרשי הגובה הטופוגרפיים, בכפוף לבדיקה כלכלית ותכנונית.

ההחלטה ממחישה כיצד התכנון במתחם בראשית משלב בין צורכי ההתחדשות למגורים לבין הצורך בהקצאת שטחים למוסדות ציבור, ובהם בית הספר העתידי.

ההכרעה בהתנגדויות מקדמת את הטיפול התכנוני במתחם בראשית, אך מחדדת גם את האתגרים הכרוכים במימושו: הגדלת היצע הדירות, יצירת שטחים ציבוריים, שמירה על מאפייני השכונה והתאמת הבנייה לצורכי התושבים.

כעת, המשך קידום התוכנית תלוי בשלבים התכנוניים והביצועיים הבאים, בהתאם להחלטות מוסדות התכנון ולהוראות שייקבעו. עבור מזרח גבעתיים, מדובר בתוכנית רחבת היקף שעשויה לשנות את פני המתחם בשנים הבאות, הן מבחינת היקף הבנייה והן מבחינת מערך השטחים הציבוריים והמרחב העירוני.