בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי שתי משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א ברחוב שלונסקי בתל אביב רשאיות לבטל את חוזי הרכישה ולממש את ערבויות חוק המכר, לאחר שהפרויקט נקלע לקשיים ומונה לו כונס נכסים. השופטת נועה גרוסמן קבעה כי העיכוב המשמעותי במסירת הדירות מצדיק את שחרור הרוכשים מהעסקה

שתי משפחות שרכשו דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב שלונסקי 50–52 בתל אביב יוכלו לבטל את הסכמי הרכישה ולממש את ערבויות חוק המכר שבידיהן. כך קבעה לאחרונה השופטת נועה גרוסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

הפרויקט נקלע לקשיים, ובמאי 2026 מונה עו"ד גונן קסטנבאום ככונס נכסים לצורך השלמתו. בפרויקט 32 בעלי דירות קיימים, ובמסגרת ההליך הופיעו גם 11 רוכשי דירות חדשות.

הפרויקט התעכב לכן הרוכשים ביקשו לצאת

משפחות דקל וסידי ביקשו לבטל את עסקאות הרכישה ולממש את ערבויות חוק המכר. לפי ההחלטה, שתי המשפחות רכשו יחד שלוש דירות בפרויקט.

משפחת דקל טענה כי מועד המסירה הצפוי לפי ההסכם היה אפריל 2025. מנגד, גורמי המימון טענו כי בהתאם למועד תחילת העבודות בפועל, מועד המסירה היה אמור להיות מאוחר יותר.

גם משפחת סידי טענה כי מועד המסירה שהובטח לה חלף, וביקשה להשתחרר מהעסקה ולממש את הערבות.

במקביל, ששת רוכשי דירות היזם האחרים שהגישו עמדה לבית המשפט ביקשו להמשיך בעסקאות ולא לממש את ערבויות חוק המכר.

במועד הדיון עמד שיעור ההתקדמות ההנדסית בפרויקט על 61%. כונס הנכסים גיבש מתווה להשלמת העבודות, שכלל מימון נוסף והסכם ביצוע חדש עם הקבלן.

לפי המתווה, השלמת הפרויקט צפויה בנובמבר 2027, כולל תקופת גרייס. בית המשפט ציין כי גם אם מביאים בחשבון את מועד המסירה המאוחר יותר שלו טענו גורמי המימון, מדובר בעיכוב משמעותי ביחס למועדים שהוצגו לרוכשים.

"הרוכש הבודד אינו צריך להיות כבול"

השופטת גרוסמן בחנה את השאלה העקרונית: האם רוכש דירה בפרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים חייב להמתין להשלמתו, רק משום שקיימת אפשרות שהפרויקט ישוקם ויושלם בעתיד.

בהחלטתה קבעה כי יש להעדיף במקרה זה את זכויותיו של הרוכש הבודד. לדבריה, רוכש שרכש דירה באופן עצמאי אינו חלק מקולקטיב ואינו צריך להיות כבול לשיקולים של גורמי המימון או של רוכשים אחרים.

השופטת כתבה כי כאשר הבנייה משתבשת והעיכוב מתמשך, אין מקום להוביל רוכש שאינו מסוגל לשאת בנטל הכלכלי למשבר אישי. היא התייחסה, בין היתר, למצב שבו רוכשים נאלצים לשלם במקביל משכנתה על הדירה שרכשו ושכר דירה על מקום מגוריהם.

הרחבת ההגנה על רוכשי הדירות

השופטת קבעה כי יש לפרש את הוראות ערבות חוק המכר באופן רחב יותר, כך שיכללו גם מצבים של הפרות יסודיות ועיכוב ניכר בלוח הזמנים המונע שימוש סביר בדירה.

לדבריה, מינוי כונס נכסים לפרויקט והעיכוב המשמעותי במסירת הדירות מהווים נקודת משבר שבה ניתן לאפשר לרוכש לממש את הערבות ולצאת מהפרויקט.

בסיכום ההחלטה קבעה השופטת כי בנסיבות שנוצרו מדובר בהפרה יסודית של תנאי הרכישה, המצדיקה את ביטול החוזים והשבת הכספים באמצעות חילוט ערבויות חוק המכר.

עוד נקבע כי ששת הרוכשים האחרים, המעוניינים להמשיך בפרויקט, רשאים לשמור על חוזיהם ולא לדרוש את חילוט הערבויות.

הרוכשים קיבלו שהות למימוש הערבויות עד 11 באוקטובר 2026.