חתימה על הסכם התחדשות עירונית אמורה לסמן את תחילתו של שינוי משמעותי. אלא שבפועל, בין החתימה לבין הריסת הבניין עשויות לחלוף שנים. בתקופה הזו הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין הישן, שהולך ומתיישן: המעלית מתקלקלת, האיטום נשחק, הצנרת מתיישנת ולעיתים מתגלים גם ליקויים משמעותיים יותר.

ואז עולה השאלה: מי אחראי לטפל, ומי אמור לשלם?

מבחינת הדיירים, השאלה מובנת. אם הבניין עתיד להיהרס, מדוע להשקיע עכשיו סכומים משמעותיים בתחזוקה ובשיקום?

מצד שני, עד להריסה בפועל מדובר בבניין מגורים לכל דבר. הדיירים ממשיכים לחיות בו, ולכן אי אפשר להתעלם מליקויים, ובוודאי שלא ממפגעים שעלולים לסכן את הדיירים או את הציבור.

גם מבחינת היזם אין תשובה אוטומטית. עצם חתימת הסכם ההתחדשות העירונית אינה הופכת בהכרח את היזם לאחראי לכל תקלה בבניין הקיים. לכן, ההסכם וההסדרים שנקבעו בו הם נקודת מוצא מרכזית לבחינת חלוקת האחריות בתקופת הביניים.

האחריות חייבת להיות ברורה מראש

עו"ד רוית סיני, מומחית להתחדשות עירונית המייצגת דיירים, מדגישה את החשיבות של הסדרת תקופת הביניים כבר בשלב המשא ומתן על ההסכם.

עו"ד רוית סיני: "לכן אני מקפידה בהסכמים שאני עורכת להוסיף התחייבות שלפיה היזם יישא בעלות התיקונים הנדרשים בבניין עד לקבלת ההיתר, לרבות תיקוני איטום, נזילות וליקויים נוספים. לאחר קבלת ההיתר, אני דואגת לכך שתוקם קרן תחזוקה שתממן עבור בעלי הדירות שיחזרו לבניין החדש את דמי התחזוקה במשך 10 שנים, במקום חמש השנים הקבועות בחוק"

רוית מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי־בינוי והתחדשות עירונית, ומשרדה מייצג דיירים בלבד בפרויקטים מסוג זה.

לא מחכים שהבעיה תהפוך לסכנה

הסוגייה הופכת מורכבת במיוחד בפרויקטים שבהם הליכי ההתחדשות מתארכים. ככל שהזמן עובר, הבניין ממשיך להתיישן ועלויות התחזוקה עלולות לגדול. הדבר חשוב במיוחד בפרויקטים בגבעתיים וברמת גן, שבהן תהליכי התכנון וההתחדשות עשויים להימשך לאורך זמן.

לכן, כבר בשלב המשא ומתן על הסכם ההתחדשות כדאי לתת מענה מפורש לתקופת הביניים: מי מטפל בליקויים, מי מקבל את ההחלטות, מי נושא בהוצאות ומהו המנגנון במקרה של ליקוי בטיחותי.

בסופו של דבר, העובדה שבניין מיועד להריסה אינה מבטלת את הצורך לשמור עליו בטוח ומתפקד עד למועד הפינוי. הדירה החדשה נמצאת בעתיד, אבל הדירה שבה גרים היום היא המציאות. הבניין הישן עדיין צריך להיות מקום שבטוח ונעים לחיות בו.