פסק דין שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב מסמן גבול ברור עבור בעלי נכסים ויזמים המבקשים להסב מרתפים לדירות מגורים. השופטת לימור ביבי דחתה עתירה של חברת "ירום אור נכסים בע"מ", שביקשה להכשיר שתי יחידות דיור במרתף של בניין ברחוב בן יהודה 100, וקבעה כי מרתף שהוגדר בהיתר הבנייה כשטח שירות או כמחסן לא יהפוך לדירת מגורים, גם אם לאורך השנים שימש כמשרד, נהנה מאור טבעי ואף אינו קבור כולו מתחת לפני הקרקע.

המחלוקת נסבה סביב נכס שנבנה בשנת 1955. בהיתר הבנייה המקורי הוגדר החלל כמרתף ששימש כמחסן, ובשנת 1957 ניתן היתר לשימוש בו כמשרדים. לטענת בעלת הנכס, המציאות התכנונית שנוצרה היא כמעט "קפקאית": לדבריה, החלל אינו עונה כלל להגדרה המקובלת של מרתף, שכן קירותיו חשופים בחלקם מעל מפלס הקרקע, גובהו כ-2.80 מטרים, הוא כולל חלונות גדולים ומואר באור יום.

החברה הוסיפה כי במשך עשרות שנים שימש המקום כמשרדים, שימוש עיקרי ולא שירותי, ולכן המעבר למגורים אינו מהווה שינוי מהותי בייעוד. עוד נטען כי דווקא בתקופה של מחסור בדירות, ראוי לאפשר הסבת חללים כאלה למגורים, וכי תוכנית גדס ההיסטורית אינה כוללת איסור מפורש על כך.

אלא שמוסדות התכנון: הוועדה המקומית, ועדת הערר ואף אחת מדיירות הבניין שהצטרפה להליך, הציגו עמדה אחידה. מבחינתם, הקובע אינו מצבו הפיזי של החלל כיום אלא ייעודו בהיתר הבנייה המקורי. אם הקומה הוגדרה מלכתחילה כמרתף או כשטח שירות, חלות עליה תוכניות התכנון המאוחרות המסדירות מרתפים בתל אביב, ובראשן תוכנית ע' משנת 1985 ותוכנית תא/ע/1 משנת 2010, המגבילות את האפשרות להסב אותם למגורים.

לדברי מוסדות התכנון, המדיניות אינה נובעת משיקול טכני בלבד. מטרתה למנוע יצירת דירות באיכות מגורים נמוכה, לצמצם צפיפות יתר בבניינים, ולהבטיח שמערכות הבניין, התשתיות והגישה למקלטים המשותפים לא ייפגעו כתוצאה מהגדלת מספר יחידות הדיור.

השופטת לימור ביבי אימצה את עמדת מוסדות התכנון במלואה. בפסק הדין צוין כי גם אם ניתן היה לפרש באופן שונה את המונח "מרתף", הרי שלשון התוכניות והרקע ההיסטורי לחקיקתן מובילים למסקנה ברורה: כל חלל שהוגדר בהיתר המקורי כמרתף כפוף למגבלות התכנון, ללא קשר לשאלה אם הוא נמצא כולו מתחת לפני הקרקע או אם מצבו הפיזי השתנה במשך השנים.

בית המשפט הדגיש כי העובדה שהחלל שימש בעבר כמשרדים אינה יוצרת זכות להופכו לדירת מגורים. גם תוכנית גדס אינה מעניקה היתר כזה, והיתרים זמניים שניתנו לאורך השנים אינם משנים את ייעודו התכנוני המקורי של הנכס.

בסופו של דבר נדחתה העתירה במלואה,  מעבר להכרעה הספציפית, פסק הדין מהווה מסר ברור לשוק הנדל"ן בתל אביב: בתי המשפט מעניקים גיבוי למדיניות העירונית המבקשת למנוע הסבת מרתפים ושטחי שירות לדירות מגורים בניגוד לייעודם המקורי. עבור בעלי נכסים מדובר בתזכורת לכך שגם חלל איכותי, מואר ובעל שימושים קודמים אינו בהכרח ניתן להסבה למגורים, כאשר מסמכי התכנון והיתר הבנייה המקורי קובעים אחרת.