28/03/2024
28/03/2024
יום חמישי, 28 במרץ 2024

מהם הקריטריונים לבדיקת החברה היזמית

חלק שני

דצמבר 2022

ישנם שלושה סוגים של פרויקטים בהתחדשות עירונית:

פרויקט תמ"א 38 באמצעות חיזוק הבניין הקיים והוספת שתיים או שלוש קומות מעליו.

פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה

ופרויקט פינוי בינוי (מעל 24 בעלים).

פרויקטים של חיזוק הבניין הקיים

היזמים לא מחויבים להתקשר עם בנק מלווה ולכן ישנה חשיבות נעלה לבחון את החברות המציעות ואת הקבלנים המבצעים, אל מול פרויקטים שהם סיימו וביצעו. רצוי לקבל חוות דעת מאותם בעלים שכבר עברו איתם את התהליך.

חשוב להבין שבמקרים של חיזוק, החלק המרכזי מכלל הבעיות – הוא הביצוע עצמו. ולכן, מומלץ לתת חשיבות עליונה למקצועיות וניסיון הקבלן המבצע.

עורך הדין מטעם הבעלים, אמור לקבל ערבות ביצוע מהיזם בטרם הוא עולה לקרקע, גובה ערבות הביצוע מאוד חשובה ויש צורך בעורך הדין מנוסה שיידע כמה לדרוש מהיזם למקרה שהיזם יכנס לקשיים.

באופן כללי, בדיקת החברה היזמית חשובה מאוד לפני בחירת היזם והיא מורכבת וכוללת בתוכה דוח מרשם מחברות, דוח מחברות דירוג אשראי שמאפשרות לדעת: ותק של החברה, מספר פרויקטים שיש לחברה, אם הוגשו נגד החברה תביעות ואם שיקים שלה חזרו ומה הסיכון שיש לאותה חברה בענף ועוד.

פרוייקטים באמצעות הריסה ובניה ובאמצעות פינוי בינוי

עדיף תמיד לנסות, לקדם פרויקטים במסגרת הריסה ובניה או פינוי בינוי, כי במסגרת של הריסת הבניין, חייב היזם שיהיה לו במסגרת הפרויקט, ליווי בנקאי סגור. כלומר, הבנק מאשר ליזם חשבון סגור לצורך הפרויקט, באופן זה היזם אינו רשאי להוציא מהחשבון את הכספים שהוא מקבל מהקונים החדשים, אלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה. בנוסף, הבנק המלווה גם בודק את החברה היזמית את עברה, את הניסיון שלה, ואת מצבה הפיננסי.

למעשה, הבדיקה של הבנק המלווה, היא הבדיקה הכי חשובה, משום שהבנק בודק את החברה היזמית לאחר קבלת ההיתר ולא לפני. הבנק בוחן את החברה לפני שהוא מאשר לה את הליווי הכספי, הוא בודק האם הפרויקט הוא כלכלי והאם ישנו סיכוי טוב שהפרויקט יסתיים בהצלחה.

הגעתם לדירת החלומות?

מתוך ניסיוני רב השנים

בשנות עבודתי כעורכת -דין המייצגת בעלים, אני רואה יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בכל מקרה, גם חברות יזמיות/קבלניות שנחשבות טובות וידועות, לא ניתן להימנע מבדיקתן בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על מצבן הפיננסי.

חשוב להבהיר שבהסכם המשפטי מול היזם, יש להגדיר באופן ברור את ההגדרה לקבלן מבצע, שיהיה עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע, אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך. רק זכות המלצה.

הרבה פעמים אני נתקלת ביזמים שמגישים יחד עם ההצעה, רשימה של פרויקטים שיש לחברה, אולם בדיקה מעמיקה מגלה, כי חלק מהפרויקטים שרשומים שם, אינם קשורים לאותה חברה. לכן, אסור להסתמך על המידע או מצגת שהיזם מציג מבלי לוודא את נכונות הדברים.

ישנם יזמים שמבקשים מעורך הדין הבעלים שיאפשר להם לקחת הלוואה בנוסף לבנק המלווה, כאן יש לבדוק ביסודיות, את התנאים ומי המלווה.

קריטריון נוסף לבחינת היזם, הוא הניסיון יש לו בתחום ובעיר הספציפית שהוא מבקש להתקשר עם הבעלים.

כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.

בנוסף, כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם, מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מתייחסים לדיירים בכבוד.

חשוב לשים לב

ישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.

אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
02/28/2022

שמעתם וקראתם שיש טיפות עיניים במקום משקפיים, האם זה מתאים לכם?

מנהל המזון והתרופות האמריקאי – FDA אישר לשיווק טיפות המכווצות את האישון על ידי שיתוק השריר ה"ציליארי" לזמן מוגבל של עד כעשר שעות ומתקנות זמנית את היכולת לבצע אקומודציה, מיקוד של העדשה התוך עינית לקרוב. […]
05/04/2022

הכיף שלהם המומחיות שלנו KidsBest

כיצד הפכה חברת הקוסמטיקה והאיפור איל מקיאג' של אורן ושירן הולצמן מגבעתיים ליוניקורן, כלומר למותג האונליין הגדול ביותר בארה"ב בתחום הביוטי בשווי העולה על מיליארד דולר
12/12/2022

שמלות כלה קלות להשגה

למה שמלות כלה עולות כל כך הרבה? בדיוק לשם כך הוקם “סטודיו הדס” לזכרה של הדס בן שושן. “אנחנו מאמינות שאפשר להיות הכלה שתמיד חלמת להיות במחיר המתאים לכל אחת, מבלי להוציא הרבה כסף ומבלי להעמיס על הסביבה, שהרי לאחר החתונה השמלה חוזרת אלינו לסטודיו ומוכנה לשמח כלה נוספת”
01/25/2022

תביעות רשלנות רפואית רשלנות רפואית בהריון

רשלנות רפואית בהריון היא אחד מהמצבים היותר מורכבים בדין הישראלי, וזאת משום שקשה מאוד להוכיח שנזק שנגרם לאם או לעובר במהלך ההיריון אכן היה יכול להימנע, לו הצוות הרפואי היה נוהג באופן אחר. אם כך, מהי טעות סבירה של רופאים במהלך ההריון ומהי טעות שבגינה אפשר ואפילו צריך להגיש תביעת רשלנות רפואית.
אל תפספסו הכתבות האהובות
המומחית רוית סיני

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד»
כתבות השער

כאן נולדתי, כאן ביתי וכאן אבנה את הקריירה שלי בשתי ידי" השחקן והזמר עומר דץ

כאן נולדתי, כאן ביתי וכאן אבנה את הקריירה שלי בשתי ידי" ראיון בפרספקטיבה הנכונה עם השחקן והזמר עומר דץ ד"ר נגה רוזנפרב צילום: אור דנון 18/3/2020 נפגשנו לראיון ב'מתוקה' בקניון גבעתיים כי עומר מת על

קראו עוד»
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 117

בצל המלחמה סיכום הבחירות ברמת גן. חג הפורים הגיע ואי אפשר לשמוח כאשר החטופים עדיין נמצאים בידי חמאס, כאשר חיילינו נלחמים בעזה ורבים כל כך פצועים בגוף ובנפש, כאשר תושבי הדרום והצפון מנותקים מחייהם.
בכל מגזין, אני משתדלת לחפש נקודות של אור ושל תקווה ולשתף אתכם בהן. הפעם, בגיליון הזה תוכלו לקרוא על נבחרת ההומור – הקומיקאים הנפלאים שגם בצל המלחמה מנסים להעלות חיוך, על המוזיקאי קובי משעל והכוכבת ליאן קוזהינוף, וכמו מדי שנה – סקר אוזני ההמן שעושה עבורנו בר פנזור.
בשורות טובות,

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן