19/07/2024
19/07/2024
יום שישי, 19 ביולי 2024

מהם הקריטריונים לבדיקת החברה היזמית

חלק שני

דצמבר 2022

ישנם שלושה סוגים של פרויקטים בהתחדשות עירונית:

פרויקט תמ"א 38 באמצעות חיזוק הבניין הקיים והוספת שתיים או שלוש קומות מעליו.

פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה

ופרויקט פינוי בינוי (מעל 24 בעלים).

פרויקטים של חיזוק הבניין הקיים

היזמים לא מחויבים להתקשר עם בנק מלווה ולכן ישנה חשיבות נעלה לבחון את החברות המציעות ואת הקבלנים המבצעים, אל מול פרויקטים שהם סיימו וביצעו. רצוי לקבל חוות דעת מאותם בעלים שכבר עברו איתם את התהליך.

חשוב להבין שבמקרים של חיזוק, החלק המרכזי מכלל הבעיות – הוא הביצוע עצמו. ולכן, מומלץ לתת חשיבות עליונה למקצועיות וניסיון הקבלן המבצע.

עורך הדין מטעם הבעלים, אמור לקבל ערבות ביצוע מהיזם בטרם הוא עולה לקרקע, גובה ערבות הביצוע מאוד חשובה ויש צורך בעורך הדין מנוסה שיידע כמה לדרוש מהיזם למקרה שהיזם יכנס לקשיים.

באופן כללי, בדיקת החברה היזמית חשובה מאוד לפני בחירת היזם והיא מורכבת וכוללת בתוכה דוח מרשם מחברות, דוח מחברות דירוג אשראי שמאפשרות לדעת: ותק של החברה, מספר פרויקטים שיש לחברה, אם הוגשו נגד החברה תביעות ואם שיקים שלה חזרו ומה הסיכון שיש לאותה חברה בענף ועוד.

פרוייקטים באמצעות הריסה ובניה ובאמצעות פינוי בינוי

עדיף תמיד לנסות, לקדם פרויקטים במסגרת הריסה ובניה או פינוי בינוי, כי במסגרת של הריסת הבניין, חייב היזם שיהיה לו במסגרת הפרויקט, ליווי בנקאי סגור. כלומר, הבנק מאשר ליזם חשבון סגור לצורך הפרויקט, באופן זה היזם אינו רשאי להוציא מהחשבון את הכספים שהוא מקבל מהקונים החדשים, אלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה. בנוסף, הבנק המלווה גם בודק את החברה היזמית את עברה, את הניסיון שלה, ואת מצבה הפיננסי.

למעשה, הבדיקה של הבנק המלווה, היא הבדיקה הכי חשובה, משום שהבנק בודק את החברה היזמית לאחר קבלת ההיתר ולא לפני. הבנק בוחן את החברה לפני שהוא מאשר לה את הליווי הכספי, הוא בודק האם הפרויקט הוא כלכלי והאם ישנו סיכוי טוב שהפרויקט יסתיים בהצלחה.

הגעתם לדירת החלומות?

מתוך ניסיוני רב השנים

בשנות עבודתי כעורכת -דין המייצגת בעלים, אני רואה יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בכל מקרה, גם חברות יזמיות/קבלניות שנחשבות טובות וידועות, לא ניתן להימנע מבדיקתן בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על מצבן הפיננסי.

חשוב להבהיר שבהסכם המשפטי מול היזם, יש להגדיר באופן ברור את ההגדרה לקבלן מבצע, שיהיה עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע, אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך. רק זכות המלצה.

הרבה פעמים אני נתקלת ביזמים שמגישים יחד עם ההצעה, רשימה של פרויקטים שיש לחברה, אולם בדיקה מעמיקה מגלה, כי חלק מהפרויקטים שרשומים שם, אינם קשורים לאותה חברה. לכן, אסור להסתמך על המידע או מצגת שהיזם מציג מבלי לוודא את נכונות הדברים.

ישנם יזמים שמבקשים מעורך הדין הבעלים שיאפשר להם לקחת הלוואה בנוסף לבנק המלווה, כאן יש לבדוק ביסודיות, את התנאים ומי המלווה.

קריטריון נוסף לבחינת היזם, הוא הניסיון יש לו בתחום ובעיר הספציפית שהוא מבקש להתקשר עם הבעלים.

כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.

בנוסף, כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם, מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מתייחסים לדיירים בכבוד.

חשוב לשים לב

ישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.

אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
12/26/2020

מסעדת ק-פה האנוי הווייטנאמית חוגגת 5

קפה האנוי - מסעדה בסגנון ויאטנמי בכיכר רבין. ועוד מסעדה אסיאתית טובה וכשרה בלב תל אביב
04/15/2022

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אביזרי שיער בדמותה של מיני מאוס מבית דיסני המארז של חברת […]
03/15/2022

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם סטארטאפ ישראלי המאפשר לשלוח משלוחי מנות מתוקים ומלאים בכל טוב תוך שעה, והמשלוח חינם! שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter  לאור הצלחתה […]
11/08/2021

כמה קל ללכת על בטוח! מדרסי פרימיום בהתאמה אישית בלי לצאת מהבית

כמה קל ללכת על בטוח מדרסי פרימיום בהתאמה אישית בלי לצאת מהבית! שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter חברת 'נטסטפ' מביאה לראשונה בישראל את מדרס הפרימיום הדק והמתקדם בעולם, […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 121

מגזין 121 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי

קראו עוד»
כתבות השער

"גבעתיים כובשת את לבבות הישראלים"

דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה

קראו עוד»
החיים הטובים

איזה קיץ לוהט

הגיע הקיץ, חם כל כך בחוץ ומצב הרוח ירוד. אספתי עבורכם מספר מנות חדשות שיספקו לכם רגעים טעימים במיוחד,
בר פנזור

קראו עוד»
כתבות השער

איך סיפור נולד?

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
כתבות השער

סיפור מהסרטים בשלושה ימים

איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.

קראו עוד»
כתבות השער

ליאור קינן וספי עובדיה מדווחים מהשטח

אם גם אתם שמעתם את הכתב והפרשן הפוליטי ספי עובדיה מספר חוויות מגבעתיים בתוכנית הבוקר שלו בגלי צה"ל, או צפיתם בליאור קינן, הכתבת והמגישה מדווחת מהשטח וזיהיתם את הרחוב שלכם ברקע במהדורה של חדשות 13, זה לא במקרה. הזוג הנשוי מתגורר ממש כאן בגבעתיים

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן