האם הכל כלול? חלק 1
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
ישנם שלושה סוגים של פרויקטים בהתחדשות עירונית:
פרויקט תמ"א 38 באמצעות חיזוק הבניין הקיים והוספת שתיים או שלוש קומות מעליו.
פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה
ופרויקט פינוי בינוי (מעל 24 בעלים).
פרויקטים של חיזוק הבניין הקיים
היזמים לא מחויבים להתקשר עם בנק מלווה ולכן ישנה חשיבות נעלה לבחון את החברות המציעות ואת הקבלנים המבצעים, אל מול פרויקטים שהם סיימו וביצעו. רצוי לקבל חוות דעת מאותם בעלים שכבר עברו איתם את התהליך.
חשוב להבין שבמקרים של חיזוק, החלק המרכזי מכלל הבעיות – הוא הביצוע עצמו. ולכן, מומלץ לתת חשיבות עליונה למקצועיות וניסיון הקבלן המבצע.
עורך הדין מטעם הבעלים, אמור לקבל ערבות ביצוע מהיזם בטרם הוא עולה לקרקע, גובה ערבות הביצוע מאוד חשובה ויש צורך בעורך הדין מנוסה שיידע כמה לדרוש מהיזם למקרה שהיזם יכנס לקשיים.
באופן כללי, בדיקת החברה היזמית חשובה מאוד לפני בחירת היזם והיא מורכבת וכוללת בתוכה דוח מרשם מחברות, דוח מחברות דירוג אשראי שמאפשרות לדעת: ותק של החברה, מספר פרויקטים שיש לחברה, אם הוגשו נגד החברה תביעות ואם שיקים שלה חזרו ומה הסיכון שיש לאותה חברה בענף ועוד.
פרוייקטים באמצעות הריסה ובניה ובאמצעות פינוי בינוי
עדיף תמיד לנסות, לקדם פרויקטים במסגרת הריסה ובניה או פינוי בינוי, כי במסגרת של הריסת הבניין, חייב היזם שיהיה לו במסגרת הפרויקט, ליווי בנקאי סגור. כלומר, הבנק מאשר ליזם חשבון סגור לצורך הפרויקט, באופן זה היזם אינו רשאי להוציא מהחשבון את הכספים שהוא מקבל מהקונים החדשים, אלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה. בנוסף, הבנק המלווה גם בודק את החברה היזמית את עברה, את הניסיון שלה, ואת מצבה הפיננסי.
למעשה, הבדיקה של הבנק המלווה, היא הבדיקה הכי חשובה, משום שהבנק בודק את החברה היזמית לאחר קבלת ההיתר ולא לפני. הבנק בוחן את החברה לפני שהוא מאשר לה את הליווי הכספי, הוא בודק האם הפרויקט הוא כלכלי והאם ישנו סיכוי טוב שהפרויקט יסתיים בהצלחה.
מתוך ניסיוני רב השנים
בשנות עבודתי כעורכת -דין המייצגת בעלים, אני רואה יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בכל מקרה, גם חברות יזמיות/קבלניות שנחשבות טובות וידועות, לא ניתן להימנע מבדיקתן בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על מצבן הפיננסי.
חשוב להבהיר שבהסכם המשפטי מול היזם, יש להגדיר באופן ברור את ההגדרה לקבלן מבצע, שיהיה עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע, אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך. רק זכות המלצה.
הרבה פעמים אני נתקלת ביזמים שמגישים יחד עם ההצעה, רשימה של פרויקטים שיש לחברה, אולם בדיקה מעמיקה מגלה, כי חלק מהפרויקטים שרשומים שם, אינם קשורים לאותה חברה. לכן, אסור להסתמך על המידע או מצגת שהיזם מציג מבלי לוודא את נכונות הדברים.
ישנם יזמים שמבקשים מעורך הדין הבעלים שיאפשר להם לקחת הלוואה בנוסף לבנק המלווה, כאן יש לבדוק ביסודיות, את התנאים ומי המלווה.
קריטריון נוסף לבחינת היזם, הוא הניסיון יש לו בתחום ובעיר הספציפית שהוא מבקש להתקשר עם הבעלים.
כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.
בנוסף, כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם, מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מתייחסים לדיירים בכבוד.
חשוב לשים לב
ישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.
אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
חברי הנהלת סניף ״צוות״ גבעתיים (ארגון גימלאי צה״ל) מפגשים עם פצועי המלחמה וקרובי משפחותיהם, בביה״ח ״שיבא״ תל השומר.
"מרגש אותי שתוך פחות משנה ושבעה שירים מקוריים אני מצליחה להיות חלק מפס קול ישראלי כזה חשוב" מספרת ליאן כוזהינוף
"אנשים רואים בנאדם מתהלך ברחובות כשכולו קורן. מה יש לך?" מבחן דרכים לאבארט NUVOLARI
קובי משעל הוא מוזיקאי, מלחין ומעבד, ומנהל מוזיקלי של הרכבים קוליים ואינסטרומנטליים
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
כפי שמסתמן מהנתונים, התושבים לא מאמינים לממשלת ישראל. האם במצב הזה מחירי הדירות ימשיכו לזנק?
רכב חשמלי חדש מהניילון? האם הוא אכן חדש?
כאן נולדתי, כאן ביתי וכאן אבנה את הקריירה שלי בשתי ידי" ראיון בפרספקטיבה הנכונה עם השחקן והזמר עומר דץ ד"ר נגה רוזנפרב צילום: אור דנון 18/3/2020 נפגשנו לראיון ב'מתוקה' בקניון גבעתיים כי עומר מת על
יגאל אונא מגן הסייבר הבכיר במדינה, כראש מערך הסייבר הלאומי ● מכהן כנשיא בית הספר ללימודי סייבר
מפה לאוזן
סקר אזני ההמן הנבחרות פורים 2024. את המאכל האהוב תוכלו למצוא השנה בבצקים צבעוניים ובמילויים חדשים ומסקרנים
הטבה מיוחדת של שתי נסיעות חינם לכל משתמש ביום הבחירות המקומיות, יום שלישי 27/02/24
סקודה סקאלה, המשפחתית הקטנה נחתה בישראל לאחר מתיחת פנים
הסכם קואליציוני נחתם בין סיעת הבית שלנו בגבעתיים בראשותו של מושיק גולדשטיין לבין סיעת גבעתיים שלנו בראשות ראש העירייה רן קוניק.
ההסכם נחתם בין יש עתיד-מר"צ וגבעתיים שלנו בראשותו של רן קוניק. ההסכם מעניק לראש העיריה רוב במועצה
בצל המלחמה סיכום הבחירות ברמת גן. חג הפורים הגיע ואי אפשר לשמוח כאשר החטופים עדיין נמצאים בידי חמאס, כאשר חיילינו נלחמים בעזה ורבים כל כך פצועים בגוף ובנפש, כאשר תושבי הדרום והצפון מנותקים מחייהם.
בכל מגזין, אני משתדלת לחפש נקודות של אור ושל תקווה ולשתף אתכם בהן. הפעם, בגיליון הזה תוכלו לקרוא על נבחרת ההומור – הקומיקאים הנפלאים שגם בצל המלחמה מנסים להעלות חיוך, על המוזיקאי קובי משעל והכוכבת ליאן קוזהינוף, וכמו מדי שנה – סקר אוזני ההמן שעושה עבורנו בר פנזור.
בשורות טובות,
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!