28/02/2024
28/02/2024
יום רביעי, 28 בפברואר 2024

מהם הקריטריונים לבדיקת החברה היזמית

חלק שני

דצמבר 2022

ישנם שלושה סוגים של פרויקטים בהתחדשות עירונית:

פרויקט תמ"א 38 באמצעות חיזוק הבניין הקיים והוספת שתיים או שלוש קומות מעליו.

פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה

ופרויקט פינוי בינוי (מעל 24 בעלים).

פרויקטים של חיזוק הבניין הקיים

היזמים לא מחויבים להתקשר עם בנק מלווה ולכן ישנה חשיבות נעלה לבחון את החברות המציעות ואת הקבלנים המבצעים, אל מול פרויקטים שהם סיימו וביצעו. רצוי לקבל חוות דעת מאותם בעלים שכבר עברו איתם את התהליך.

חשוב להבין שבמקרים של חיזוק, החלק המרכזי מכלל הבעיות – הוא הביצוע עצמו. ולכן, מומלץ לתת חשיבות עליונה למקצועיות וניסיון הקבלן המבצע.

עורך הדין מטעם הבעלים, אמור לקבל ערבות ביצוע מהיזם בטרם הוא עולה לקרקע, גובה ערבות הביצוע מאוד חשובה ויש צורך בעורך הדין מנוסה שיידע כמה לדרוש מהיזם למקרה שהיזם יכנס לקשיים.

באופן כללי, בדיקת החברה היזמית חשובה מאוד לפני בחירת היזם והיא מורכבת וכוללת בתוכה דוח מרשם מחברות, דוח מחברות דירוג אשראי שמאפשרות לדעת: ותק של החברה, מספר פרויקטים שיש לחברה, אם הוגשו נגד החברה תביעות ואם שיקים שלה חזרו ומה הסיכון שיש לאותה חברה בענף ועוד.

פרוייקטים באמצעות הריסה ובניה ובאמצעות פינוי בינוי

עדיף תמיד לנסות, לקדם פרויקטים במסגרת הריסה ובניה או פינוי בינוי, כי במסגרת של הריסת הבניין, חייב היזם שיהיה לו במסגרת הפרויקט, ליווי בנקאי סגור. כלומר, הבנק מאשר ליזם חשבון סגור לצורך הפרויקט, באופן זה היזם אינו רשאי להוציא מהחשבון את הכספים שהוא מקבל מהקונים החדשים, אלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה. בנוסף, הבנק המלווה גם בודק את החברה היזמית את עברה, את הניסיון שלה, ואת מצבה הפיננסי.

למעשה, הבדיקה של הבנק המלווה, היא הבדיקה הכי חשובה, משום שהבנק בודק את החברה היזמית לאחר קבלת ההיתר ולא לפני. הבנק בוחן את החברה לפני שהוא מאשר לה את הליווי הכספי, הוא בודק האם הפרויקט הוא כלכלי והאם ישנו סיכוי טוב שהפרויקט יסתיים בהצלחה.

הגעתם לדירת החלומות?

מתוך ניסיוני רב השנים

בשנות עבודתי כעורכת -דין המייצגת בעלים, אני רואה יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בכל מקרה, גם חברות יזמיות/קבלניות שנחשבות טובות וידועות, לא ניתן להימנע מבדיקתן בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על מצבן הפיננסי.

חשוב להבהיר שבהסכם המשפטי מול היזם, יש להגדיר באופן ברור את ההגדרה לקבלן מבצע, שיהיה עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע, אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך. רק זכות המלצה.

הרבה פעמים אני נתקלת ביזמים שמגישים יחד עם ההצעה, רשימה של פרויקטים שיש לחברה, אולם בדיקה מעמיקה מגלה, כי חלק מהפרויקטים שרשומים שם, אינם קשורים לאותה חברה. לכן, אסור להסתמך על המידע או מצגת שהיזם מציג מבלי לוודא את נכונות הדברים.

ישנם יזמים שמבקשים מעורך הדין הבעלים שיאפשר להם לקחת הלוואה בנוסף לבנק המלווה, כאן יש לבדוק ביסודיות, את התנאים ומי המלווה.

קריטריון נוסף לבחינת היזם, הוא הניסיון יש לו בתחום ובעיר הספציפית שהוא מבקש להתקשר עם הבעלים.

כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.

בנוסף, כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם, מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מתייחסים לדיירים בכבוד.

חשוב לשים לב

ישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.

אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
06/20/2022

חקלאות העתיד אצלכם בבית!

HyGreens מזמינה אתכם לקחת חלק בחקלאות העתיד ולגדל את הירקות שלכם בעצמכם בעזרת מערכות הידרופוניות מעוצבות ומותאמות אישית – כל מה שצריך כדי לחיות אורח חיים בריא ואקולוגי, מבלי להתאמץ ומבלי לצאת מהבית.
08/17/2021

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי?

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? חילוקי דעות הם דבר בלתי נמנע בין זוגות, והדבר כלל אינו מעיד על שיבוש בקשר או על בעיה
04/20/2022

סמכות הורית

היכולת להיות נוכח עבור הילד, להציב לו גבולות עם מסגרת ברורה ומשמעת, לתת לו הרגיש שיש מבוגר חזק שמגן עליו – נכונה לכל ילד, אבל מאתגרת במיוחד לילדים עם צרכים מיוחדים
04/15/2022

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אביזרי שיער בדמותה של מיני מאוס מבית דיסני המארז של חברת […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדשות העיר גבעתיים פלוס

מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קניון עזריאלי גבעתיים בניהולו של שחר טביב מתעדכן ועובר שדרוג והתאמות הכוללים שיפוץ משמעותי. לאחרונה מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קראו עוד»
בחירות בגבעתיים

סיון גולדברג הציג את החבר הצעיר ביותר ברשימה, עודד עברון

סיון גולדברג הציג את החבר הצעיר ביותר ברשימה, עודד עברון עודד עברון, בן 24, אלוף ישראל באגרוף תאילנדי ובעל מועדון בגבעתיים לאימון ילדים ונוער בתחום מערכת Gplus 19/2/2024 שתפו סיון גולדברג ראש רשימת 'צעירים פלוס'

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל במתחם אמפא TLV – הכניסה חינם

חדר החדשות תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל – הכניסה חופשית התערוכה תוצג עד ה-6 במרץ במתחם אמפא TLVברחוב יגאל אלון בת"א שתפו התערוכה  תציג 15 עבודות חדשות מתחומים

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן