הצצה לאסיפת דיירים באחד מבנייני העיר

ברמת גן

נושא התמ"א 38 הפך לשיחת היום בין דיירי השכונה ולכן, אורלי ושמעון, זוג צעיר כבן 30, ביקשו להיפגש ורצו לדעת מהן הזכויות שלהם ואיך הם אמורים להתקדם

עו"ד רוית סיני

נושא התמ"א 38 הפך לשיחת היום בין דיירי השכונה ולכן, אורלי ושמעון, זוג צעיר כבן 30, ביקשו להיפגש ורצו לדעת מהן הזכויות שלהם ואיך הם אמורים להתקדם. לצורך כך נקבעה אסיפת דיירים. טווח גילאי הדיירים נע בין 25-85, הדיירים המבוגרים הגיעו בליווי ילדיהם שביקשו לעזור ולהבין עבורם. האתגר העיקרי הוא הצורך שבטיפול מול קבוצה גדולה של בעלי זכויות בבניין – כלומר בעלי הדירות.

ניכר שבבניין ישנה שכנות טובה ויחסים קרובים – כולם מכירים את כולם וכולם מסכימים שצריך לנצל את הזכויות של תמ"א 38 כדי להתקדם ולשקם את מגוריהם, אולם לא תמיד הזכויות ברורות לבעלי הדירות, ולכן היתה חשיבות עצומה בהכנה ובהבנה שלי את הפרויקט.

הישיבה החלה לאחר שהסברתי כי הבניין שלהם עומד בתנאי הסף של חוק התמ"א 38 וכי מגיעות להם זכויות שיקנו להם דירות חדשות בבניין חדיש ומפואר.

לאחר שבדקתי את נסח הטאבו של הבניין, הסברתי שהבעלות היא פרטית (לא חכירה של מנהל מקרקעי ישראל) הסברתי שהמגרש של הבניין גודלו 840 מ"ר – גודל יחסית גדול ונוח ליזמים.

לאחר שלב בדיקת נסח הטאבו, הסברתי כי האדריכל מטעמנו בדק את הזכויות בבניין, אזור המגורים מוכר כמגורים ג'- מה שמקנה יותר זכויות מאזור מגורים ב' וניתן לבנות 7 קומות + גג. בסה"כ 3000 מ"ר. כלומר ניתן לבנות כ-27-28 דירות. בנוסף, לאור העובדה שבבניין קיימות 9 דירות, 28 דירות חדשות שיוקמו במקום – מקנות יחס טוב ומשתלם ליזם.

עכשיו נותר רק לחפש יזם עם הצעה מתאימה לדיירים שיקנה לדיירים את המקסימום תמורה המגיעה להם: קרי הרחבת הדירה הקיימת ב- 25 מ"ר (13 מ"ר ממ"ד +חדר נוסף של 12 מ"ר) לכל דירה, בנוסף 12 מ"ר מרפסת, חניות תת קרקעיות (כאשר דיירי הבניין יבחרו את החניות ומה שיישאר יהיה לדירות היזם), מחסנים אם יהיו – יהיו קודם כל לדיירי הבניין וכו'.

מיותר לציין שהתנהלותו של יזם מול כל בעל דירה בנפרד אינה פרקטית, שכן בשל ריבוי הדעות והקושי לכנס אותם יחדיו, סביר כי פרויקט המתנהל בצורה כזו לא יצא בסופו של דבר לפועל  התגבש בין הדיירים בבניין הצורך למנות גוף משפטי שידע, יוכל ויוסמך לייצג בצורה המיטבית את האינטרסים של כל בעלי הדירות.

מהם השאלות ששואלים הדיירים באסיפת דיירים?

לאחר כינוס הדיירים לאסיפה ראשונה עורך הדין אמור לענות על כל השאלות הרלוונטיות.

"כמה זמן זה תהליך כזה אמור לקחת?"

ברגע שאנו מקבלים הצעה או שתיים, בוחנים את ההצעות, מנסים לערוך התמחרות בין היזמים – תהליך שבדרך כלל אורך בין 3-4 חודשים. משלב קבלת ההחלטה על היזם ועד לשלב החתימה על ההסכם עימו יכול לנוע מ 6-12 חודשים, תלוי איך בוחר עו"ד לנהל את התהליך.

מרגע החתימה על ההסכם, יש לקחת בחשבון שנה וחצי עד שנתיים עד לקבלת היתר הבניה.

מרגע קבלת היתר הבניה, מתפנים הדיירים מדירותיהם לא לפני שקיבלו ערבויות מתאימות. תהליך הבניה עשוי לקחת מעל 24 חודשים.

"איזו ערבויות אנו אמורים לקבל מהיזם?"

אנו דורשים מהיזם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, כלומר אם הדירה שלו כיום היא 3 חדרים, ללא מעלית וללא חניה ושווה כ- 1,200,000 ₪, שווי הערבות יהיה בשווי הדירה חדשה, קרי דירת 5 חדרים עם מעלית וחניה, קרי כ- 1,800,000 ₪, בערך.

בנוסף נדרוש ערבויות אוטונומיות (מיידיות) מהבנק המלווה, עבור תשלום דמי השכירות שעל היזם לשלם לכל דייר משלב הפינוי של הדיירים עד לקבלת המפתח לדירה החדשה (למשך 3 שנים).

כמובן שהערבויות לא ניתנות מהיזם אלא מהבנק המלווה שילווה את הפרוייקט בליווי בנקאי סגור. כלומר, אנו יודעים שהבנק בדק את העסקה מצא אותה מתאימה, הבנק דואג לשחרר ליזם את הכספים לפי קצב התקדמות הבניה, דואג להוציא מפקח מטעמו שיבדוק ויעקב אחרי שלבי הבניה.

בנוסף למפקח מטעם הבנק, גם מטעם הדיירים יתמנה מפקח בניה, שיפקח על התקדמות הבניה של היזם ויבדוק בנוסף ליקויי בניה וכד'.עלות המפקח היא על היזם שייבחר.

"מה לגבי תשלום ועד הבית ותשלומי הארנונה"?

ברור שבבניין יוקרתי עלות תשלום דמי האחזקה יהיה הרבה מעבר למה שהיום משלמים וכך גם הארנונה".

במענה לשאלה זו הסברתי שהחוק היום, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התש"ע 2016 סעיפים 17 ו19 מקנים לאנשים בגיל פרישה שמתגוררים בבניין וזוהי דירתם היחידה לקבל הנחה בארנונה על הפער בין הדירה שקיימת להם היום לגודל הדירה החדשה ובנוסף גם לא לשלם את דמי האחזקה של הבניין החדש למשך 5 שנים.

הישיבה הסתיימה בהצלחה והתחלנו בתהליך לאחר שהדיירים מינו חברי נציגות שיקדמו ביחד איתי את התהליך.

בתום האסיפה יש לבחור נציגות של 2-3 בעלי דירות שיובילו את התהליך מול אנשי המקצוע מטעמכם. לצורך כך יש להחתים את הדיירים על טופס "פרוטוקול בעלי דירות".

כעת, לאחר שהדיירים חתמו על הסכמתם לפרויקט תמ"א 38 ועל מינוי הנציגות, ניתן להתחיל לחפש יזם מתאים. רצוי להיעזר בצוות מיומן ומקצועי שמכיר את היזמים ומכיר את העבודה מול הדיירים ויכול לקדם את התהליך ביעילות.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עו"ד רוית סיני, הינה עורכת דין המתמחה בפינוי בינוי ותמ"א 38

אתר אינטרנט: www.ravit-law.co.il