פרויקט פינוי בינוי

בעיריית גבעתיים וגם ברמת גן, התחילו להבין שעדיף להם לומר ולקבוע כי במתחם הזה לא ניתן יהיה להוציא לפועל תמא 38 הריסה ובניה של בניין אחד בלבד אלא של כמה בניינים יחד. זהו למעשה הופך למתחם פינוי בינוי.

טור המומחית עורכת דין רוית סיני

בעיריית גבעתיים וגם ברמת גן, התחילו להבין שעדיף להם לומר ולקבוע כי במתחם הזה לא ניתן יהיה להוציא לפועל תמא 38 הריסה ובניה של בניין אחד בלבד אלא של כמה בניינים יחד.

זהו למעשה הופך למתחם פינוי בינוי.

מה הדין לגבי מתחמים כאלו? כמה ומה נדרש על מנת להתקדם?

על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת רוב בעלי הדירות בבית משותף זה נקרא רוב מיוחס.

מהו רוב מיוחס?

זהו מושג משתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הפרויקט. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות +75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו.

בנוסף, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.

בהתאם לחוק המארגנים, חוק חדש שיצא לאחרונה, אשר מנסה להסדיר את עניין אותם אלו שבאים להחתים את הדיירים במתחמים של פינוי בינוי-וקבע את כללים הבאים:

טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית; בכינוס כאמור יפרט המארגן לפני בעלי הדירות את כל אלה:

(1)   מהות ההסכם ועיקרי חוק זה;

(2)   אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(3)   שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;

(4)   אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה;

(5)   אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;

(6)   מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;

(7)   מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ה).

(ב)  המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:

(1)   הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;

(2)   הודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;

(3)   בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף; לעניין זה לא יובאו במניין הדירות בבית משותף דירות ציבוריות כהגדרתן בסעיף 9;

(4)   נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף.

           (ג)   על אף האמור בסעיף קטן (ב)(3), לעניין בית משותף שיש בו 17 דירות לפחות, ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות, אף אם 40% מבעלי הדירות השתתפו בשני כינוסים כאמור במצטבר, ובלבד שבכינוס הראשון השתתפו 30% לפחות מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו 20% לפחות מבעלי הדירות.

           (ד)  הודעה כאמור בסעיף קטן (ב)(1) ופרוטוקול כאמור בסעיף קטן (ב)(4) יישלחו לבעלי הדירות לפי מענם הידוע של בעלי הדירות.

           (ה)  בלי לגרוע מהוראות כל דין, דרשו זאת בכינוס 20% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף – יתורגם ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

(א)  הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב ויפורטו בו, בין השאר, כל אלה:

(1)   פרטי המארגן, ובכלל זה שמו ומספר הזהות שלו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו, ואם הוא תאגיד – אף את הפרטים כאמור של המנהל הכללי של התאגיד;

(2)   מועד חתימתו של ההסכם והמועד הקובע;

(3)   הבהרה כי התמורה שיקבל בעל דירה תיקבע במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק ולא במסגרת ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(4)   התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה התחייבות המארגן לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את העסקה כאמור בפסקה (3), וכן לביצוע פעולות לשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית עם שאר בעלי הדירות בבית המשותף;

(5)   התחייבות לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 11;

(6)   אם המארגן פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(7)   אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 12;

(8)   הוראות סעיף 5 או 6, לפי העניין, בדבר תוקפו של ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(9)   דרכי הפנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

(ב)  הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שאינו בכתב או שאינו מכיל פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) – בטל.

הוראות נוספות לעניין הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

 (א)  טרם חתימה על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, יסביר המארגן לבעל הדירה את מהות ההסכם ועיקריו, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו.

(ב)  עותק מן ההסכם יימסר לבעל הדירה, בצירוף פרוטוקול כינוס בעלי הדירות.

תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי

(א)  הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו שישה חודשים מהמועד הקובע, ואולם בהתקיים אחד מאלה בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2)   המארגן בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר;

(3)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

(ב)  עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2)   היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א).

(ג)   עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממעוד קליטת התכנית כאמור; הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד.

 (ד)  עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התכנית  יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית.

מתי ניתן לסרב לחתום על ההסכם?

אם עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית – הכוונה היא למקרה שהתמורות שמוצעות לדיירים אינם תואמים את הרווח של היזם. ניתן לדעת ולבחון את התמורות מול שמאי מומחה בתחום פינוי בינוי. ראו להלן איך ניתן לדעת.

לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.

לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, לרבות בהתאם לתנאים שיקבע שמאי פינוי-בינוי לעניין כדאיות כלכלית של העסקה

קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.

אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות.

במקרה שבו הדיירים מצאו יזם/קבלן ראוי לפרויקט והתמורות שמוצעות הן אכן תואמות  לרווח של היזם, ועדיין ישנם 20% מהדיירים שלא חתמו- ניתן להגיש כנגד אותם דיירים אם אין להם עילות לסרוב כאמור לעיל, תביעה על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים.

הרציונל מאחורי החוק שמאפשר להגיש נגד אותו סרבן תביעה נזיקית – עומדת תפיסה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר, היא תכלית ראויה ובעלת עצמה מול הפגיעה בקניינו של המיעוט. בנוסף לרוב ההתנגדות של אותו סרבן היא לא אמתית אלא רק מקנה לו עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש פעמים במחיר של הכשלת העסקה.

עוד בטרם הגשת תביעת נזיקין לבית משפט, ניתן ורצוי לפנות לשמאי פינוי-בינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה כדאית לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית

יש לפנות אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית גב' עינת גנון, לצורך מינוי "שמאי פינוי-בינוי" אשר תפקידו להכריע בעניין הכדאיות. יו"ר הוועדה תמנה שמאי מתוך מאגר השמאים.

בית המשפט רשאי לקבוע כי "בעל הדירה המסרב" אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.

בית המשפט יבסס את הכרעתו על השיקולים האלה:

גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי.

כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק.

נסיבות העסקה.