אתם שואלים והמומחית עונה, מה תפקידו של עוה"ד המיצג את הדיירים מול היזם?

אתם שואלים והמומחית עונה, מה תפקידו של עוה"ד המיצג את הדיירים מול היזם?

עו”ד רוית סיני – מהמובילים בישראל בתחום התחדשות עירונית

עו”ד רוית סיני

31.5.2019

ש. מה תפקידו של עוה"ד המיצג את הדיירים מול היזם והאם אין פה מקרה קלסי של ניגוד אינטרסים?

ת.  מנסיוני, רוב העיכובים והמכשולים של התקדמות הפרויקט בהתחדשות עירונית, נעוצים בעובדה שדיירים לא מיוצגים מיד בתחילת התהליך בעו"ד מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד שמייצג אך ורק דיירים ולא יזמים.

באמצעות אותו עו"ד יוכלו הדיירים לדבר בשפה של היזמים ולהבין אותה.  כלומר, עוה"ד שמנהל את הפרויקט הוא למעשה המתרגם שעומד בין היזמים לדיירים.

בנוגע לשאלה על ניגוד העיניינים, השקיפות המלאה הא המפתח להמשך התהליך.

עורך הדין חייב להציג הסכם ייצוג, הסכם ולא ייפוי כוח, שיכלול פרוט מלט של השירותים שהוא מעניקי לדיירים ועד איזה שלב הוא מלווה את הדיירים וכמובן את שכר הטירחה.

מומלץ שסכום שכה"ט יהיה רשום  בהסכם, מכמה סיבות:

א. זכותם של הדיירים לדעת מראש – מהו גובה שכה"ט.

ב.  על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מאחר.

ג.  שכה"ט ברגע שזה מאושר וחתום על ידי הדיירים – יאושר בקלות אצל היזם ויוצג כתנאי כשאר התנאים המסחרים שהדיירים יציגו.

נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן מה שיצר בעיות בהמשך.

בנוגע לכללי האתיקה בעניין שכה"ט בתמ"א  38 – כבר קיימות החלטות שאין ניגוד עניינים בכך שעו"ד שמייצג דיירים מקבל את שכה"ט שלו מהיזם וזה לא אומר שהוא מייצג את היזם.

ש. אני גר ברח ארלוזרוב ברמת גן, אשמח להבין למה וכיצד העיריה יכולה למנוע או לדחות פרויקט תמ"א בבניין שעומד בתנאים?

ת. למעשה חוק החיזוק שחוקק בשנת 2005 מאפשר לכל עירייה את חופש ושיקול הדעת בתכנון הפנימי שלה.

מה שקורה כעת, הוא שעיריית רמת גן ,מאז שהתחלפו ראשי הערים, החליטה בהחלטה חד משמעית כי לא יאושרו יותר פרויקטים של הריסה ובניה של בניין בודד אלא במסגרת של מתחם שכולל כמה בניינים ולפחות תכלול 3-4 בניינים בשטח של 3 דונם.

כמובן שהחלטה זו סותרת לחלוטין את הרציונל שעומד במרכז הצורך בחיזוק מבנים. שכן

מרבית המבנים שנבנו עד שנת 1980 לא עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413 שהוחל בשנת 1975 מה שאומר שהמבנים הללו אינם ערוכים מבחינת תקנות התכנון והבניה לעמוד בפני רעידות אדמה. במיוחד לאור העובדה שמדינת ישראל שוכנת באזור המועד לרעידות העלולה להתרחש בכל רגע נתון. מכאן שיישום תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38, קריטית במיוחד לביטחון האזרחים ועל מנת לצמצם את הנזקים במקרה של רעידת אדמה בישראל.

התנאים העיקריים  לייתכנות פרויקט הם שכל בניין אשר נבנה לפני ה-1.1.1980 ואינו עומד בתקן הישראלי ת"י 413 זכאי ליישם את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

מה שבעצם מביא אותנו למסקנה שכל תוכנית תמ"א לבניין ה"מתנהלת" עפ"י ההוראות והנהלים באופן מדויק תוך התיחסות ספציפית לזכויות הניתנות בחוק לאותו תא שטח ספציפי, זכאית לצאת לדרך.

יחד עם זאת, כאמור, עיריית ר"ג לא תאפשר יותר בניינים בודדים, אלא אם כן לא ניתן לחבר את אותו בניין עם בניינים נוספים, לדוגמא אם בסמוך לבניין המיועד יש בניין חדש או בניין שכבר קיבל היתר.

החלטה זו גרמה וגורמת להרבה פרויקטים שכבר הוגשו לוועדה להיפסל על הסף.

הדיירים והיזמים כולל אנשי המקצוע הרבים נפגעים כתוצאה מכך.

לכן החליטו היזמים להתאגד ולפעול נגד החלטה דרסטית זו בדרך של עתירה מנהלית.

כולי תקווה שנוכל כן לממש את המשמעות והרעיון שהמדינה ביקשה לאותם בניינים שמצבם רעוע שאין להם ממ"ד וביטחונם של הדיירים נתון בסכנה.

עיריית רמת גן אף הצהירה כי היא לא תאפשר בפרויקטים של פינוי בינוי תמורה לדיירים מעל תוספת של 12 מ"ר. דבר שגם מקשה על מרבית הפרויקטים שכבר יזמו הדיירים מול יזמים במסגרת הסכם שבו התחייבו היזמים לתמורה של 25 מ"ר.

חשוב לציין שעיריית גבעתיים יצאה לא מזמן עם החלטה דומה לזו של ר"ג, והגדירה איזורים בודדים בהן כן תאפשר פרויקטים נקודתיים של הריסה ובניה או חיזוק בשל בעיה של גובה. לפי ההחלטה  ניתן לעת עתה לבצע תמ"א ולא פינוי בינוי במצפה הכוכבים, רחובות המרי והמעיין.

לצערי, מקבלי ההחלטות בוועדות אינם מודעים לקושי העצום בהחתמת דיירים והחלטה מסוג זה, מבטלת הלכה למעשה את הסיכוי שדיירים יזכו לדירות חדשות במסגרת חוק החיזוק שאיפשר להם את הזכות הזו.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג  Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא