אצלנו בבניין מתלבטים בנוגע לאופן ההתקדמות, מהם השיקולים המרכזיים?

אתם שואלים והמומחית עונה,

אצלנו בבניין ברח' ז'בוטנסקי בגבעתיים, מתלבטים בנוגע לאופן ההתקדמות, נשמח אם תוכלי לסכם בקצרה את השיקולים המרכזיים

עו"ד רוית סיני – מהמובילים בישראל בתחום התחדשות עירונית

19.6.2019

ש. אצלנו בבניין ברח' ז'בוטנסקי בגבעתיים, מתלבטים בנוגע לאופן ההתקדמות, נשמח אם תוכלי לסכם בקצרה את השיקולים המרכזיים בבחירת יזם לתמ"א 38?

ת. לא ציינת בפני אם זה תמ"א הריסה ובניה או חיזוק. יש לכך השלכות כי ברוב המקרים בחיזוק – היזמים לא מלווים בבנק מלווה ויש לבחון אותם ואת הקבלנים המבצעים. חשוב להבין שבמקרים של חיזוק, החלק המרכזי מכלל הבעיות בפרוייקט מסוג חיזוק – הוא הביצוע עצמו. ולכן, מומלץ לתת חשיבות עליונה למקצועיות וניסיון הקבלן המבצע.

באופן כללי, עסקת התמ"א היא מול חברה יזמית שלעיתים כוללת בתוכה גם חברת בצוע. במקרים אלו יש לשים לב שהיזם מתחייב שחברת הביצוע שלו היא תהיה הקבלן ולא קבלן אחר.

בהסכם מול היזם יש להגדיר באופן ברור הגדרה לקבלן מבצע עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך. רק זכות המלצה.

בדיקת החברה היזמית חשובה מאוד לפני בחירת היזם והיא מורכבת וכוללת בתוכה דו"ח מרשם מחברות, דו"ח מחברות דירוג אשראי שמאפשרות לדעת אם הוגשו נגד החברה תביעות ואם שיקים שלה חזרו ומה הסיכון שיש לאותה חברה בענף ותק מס פרויקטים ועוד.

בדיקה יסודית, תמנע סיכונים מיותרים וביניהם כמובן, גם הסיכון הכלכלי לוודא שיש לו מספיק כסף לעמוד בתשלומים ולעמוד בהתחייבויות שלו.

ישנם יזמים שמבקשים מעו"ד הדיירים אפשרות לקחת הלוואה נוסף על הבנק המלווה, כאן יש לבדוק לחומרא את התנאים ומי המלווה.

פרויקט תמ"א 38 הוא מהמורכבים שקיימים בעולם הנדל"ן. בחירה שגויה של יזם לפרויקט עשויה לעכב בשנים ארוכות את התחלת הבנייה, ובמקרים קשים אף לסתום כליל את הגולל על הפרויקט.

כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות מה שאומר הבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי בעיר המדובר וניסיונו בתחום. חוקי התמ"א 38, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.

לכן, לא הייתי ממליצה על מציאת יזמים באופן עצמאי ע"י נציגים מהבניין מבלי לעבוד עם עורכי דין בעלי ניסיון ויידע.

בשנות עבודתי ראיתי יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. אבל כמובן לא ניתן להימנע מבדיקת כל חברה וחברה בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על המקצועיות והניסיון של היזם.

בנוסף, מומלץ לבחון את הצוות שלו ושיתוף הפעולה שלו מול הנציגות הדיירים והיועצים. לעיתים אני נתקלת ביזמים שלא עונים, או לא מקדמים עוד לפני החתימה על ההסכם. יזמים אלו לא מומלצים כי שיתוף הפעולה הוא קריטי במיוחד לאחר קבלת ההיתר.

ישנן חברות יזמיות רבות שהוקמו בעקבות חוקי התמ"א, ועיקר מהותן היא מימוש הפרויקט והתנהלות מול הקבלן המבצע. והן חסרות אותו ניסיון של עשרות שנים בביצוע פרוייקטים שונים.

לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.

מקרים נוספים שנתקלתי שהגיעו יזמים לדיירים וביקשו להתקשר עימם באופן אישי ולא במסגרת של חברה. מקרים אלו מוכיחים כי אותם "יזמים" אינם חברות רציניות וחשוב לזכור, שהדיירים מתקשרים עם חברה ולא אדם פרטי. לכן יש להמנע מלהתקשר עם אנשים אלו.

כמובן וזה ברור אני מקווה שהכל בכפוף לכך שהיזם הסכים בחתימה על הסכמים מאושרים לתנאי השכר של היועצים של הדיירים ולתנאי העסקה שהציגו לו הדיירים.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג  Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא