ביטול תמ"א 38 – מה עושים?

ביטול תמ"א 38 – מה עושים?

רבים מהדיירים שהחלו וניהלו מו"מ ארוך מול יזמים, בתקווה לזכות בבניין שלהם בהריסה ובניה, ואף חתמו על הסכם משפטי, נתקלים כעת בסרוב מצד הועדות המקומיות ברמת גן וגבעתיים, אשר מבקשות לבטל את האפשרות של תוכנית תמ"א 38 ובמקומה מעודדות מתחמים של פינוי בינוי

עו”ד רוית סיני, 17.7.2019

יתירה מזו, בתחילת יולי 2019 פרסם מנהל התכנון כי לא ימליץ לחדש את התמ"א וסופה יהיה במאי 2020. כמובן שזה לא סופי, זו בגדר המלצה ומעל מנהל התכנון, תקבע המועצה הארצית לתכנון, אם להמשיך עם תוכנית תמ"א 38 או לא.

בכל זאת, איך מתמודדים עם המצב?

בחודש מאי, פנו נציגי דיירי בניין למחלקת הנדסה בעיריית גבעתיים, על מנת לבדוק האם העירייה לא תאשר הריסה ובניה של הבניין שלהם. הפגישה עם גורמי התכנון, אכן אישרה חשש זה – העיריה המליצה לאחד את הבניין עם הבניין הסמוך שכולל כ-50 דיירים.

הדיירים לא רצו להתעכב והיה ברור שהם רוצים להתקדם במסלול מהיר של תמ"א הריסה ובניה ללא עיכובים או צרופים של בניינים נוספים.

אילו חלופות עומדות לאותם דיירים?

1. להגיש את הבקשה להיתר על בסיס הריסה ובניה בלבד – במקרה שהעירייה לא תאשר – יבוטל ההסכם עם היזם.

הבעיה – היזם יפסיד לפחות חצי מיליון ₪ מבלי לקבל דבר. (מקדמה לאדריכל, מקדמה לעו"ד על ההסכם וההחתמות, יועצים שונים).

מעבר לעובדה, שיהיה קשה להצליח למצוא ולאתר יזם שיסכים לדבר כזה, גם הדיירים יאבדו זמן ניכר, כי במידה ולא יצליחו לקבל היתר במסגרת הריסה ובניה – הדיירים יתפזרו וכל מה שעבדו עד היום ירד לטמיון. לאגד ולאחד שוב את הדיירים, יהיה כמעט בלתי אפשרי.

כעת, אם ישנו רוב, חבל יהיה להפסיד הסכמה זו.

מבחינת המהות – פינוי בינוי דומה מאוד להריסה ובניה, השוני הוא הזמן. לכן, גם אם העירייה תחייב, מתחם פינוי בינוי, הדיירים לא יינזקו אלא להפך, הם עלולים לשפר את התנאים וההטבות, למעט מימד הזמן.

2. לא לעשות דבר – לא להגיש בקשה להיתר להריסה ובניה.

הבעיה – אם הבניין הסמוך מתארגן לפינוי בינוי, העירייה תדרוש מהם לצרף את הבניין שלהם וככל הנראה אדריכל היזם של הבניין הסמוך יכין את התב"ע (תוכנית בניין עיר בסמכות ועדה מחוזית שתכלול גם את הבניין שלהם) במקרה כזה, העיריה יכולה להיכנס כיזמית, עם הבניין הסמוך, על מנת לאפשר התקדמות התכנון ב50% חתימות בלבד.

בכל מקרה, גם אם לא יכללו בפרויקט, הדיירים יתגוררו באתר בניה וככל הנראה יבנו בסמוך להם, מגדלים גבוהים, גני ילדים ומאות מכוניות שיעברו דרכם מידי יום.

כך, הבניין הסמוך ישביח את דירותיהם, בעוד שהם ישארו ליד, בבניינים ישנים נמוכים, ללא ממ"דים, ללא חניות, ללא מרפסות ועם צורך בתחזוקה שוטפת לטיפול בבניין הישן.

בנוגע לשיפוץ הבניין או לחיזוקו – גם אם הדיירים יחליטו להוציא כסף ולשלם בעצמם לקבלן (הם יזדקקו לעו"ד שיכין להם הסכם התקשרות עם הקבלן, הם יזדקקו לאדריכל שיכין להם את התוכנית האדריכלית, הם יזדקקו לתשלום היתרים ואגרות, סך של 200 אלף ₪ עבור כל יחידה) – ככל הנראה, העיריה לא תאשר חיזוק במסגרת תמ"א, מאותה סיבה שלא תאשר תמ"א הריסה ובניה.

3. להגיש ולחתום על הסכם להיתר מכוח תמ"א 38 הריסה ובניה, ניתן לנמק מבחינה משפטית למה נכון להחריג בניין זה (העירייה לא הכריזה על המתחם במסגרת 77-78 לחוק התכנון והבניה כמתחם פינוי בינוי) מבחינה תכנונית ניתן להסתפק במגרש שלהם מבלי להתאחד עם הבניין הסמוך (מגרש גדול יחסית, לא צפוף במיוחד).

במידה והעירייה תתעקש, על פינוי בינוי, הדיירים לא הפסידו זמן, אלא ממשיכים במסגרת ההסכם לחלופה הזו. אין צורך שוב לשבת על הסכם חדש, על תמורות, הכל יהיה רשום וכתוב מראש.

היתרון: בשיטה זו, אפשר למצוא לא מעט יזמים, שירצו את הפרויקט (יזם באופן הזה, לא יפסיד את כספו).

כך, הדיירים יוכלו להחליט מבן מבחר רב של יזמים את מי לבחור, באמצעות מכרז.

יזם שלא יסכים לקבל את תנאי המכרז, יפסל.

כאשר יוותרו שני יזמים שכן יסכימו, נערוך טבלת השוואה שמבוססת על ניסיון, ותק, גב כלכלי, דוחות של חברות דירוג, המלצות מבניינים שסיימו וכד.

מה קורה אם לבניין הסמוך יש עו"ד אחר שמייצג אותם, ויזם אחר שנבחר – האם ניתן להתקדם עם עו"ד אחר ויזם אחר? התשובה היא כן.

אין מניעה להתקדם ולשתף פעולה כאשר ישנם יזמים שונים וכנ"ל לגבי עו"ד. אדריכל חייב להיות אחד, אולם ניתן לתאם אם יהיו שני אדריכלים, שאדריכל אחד מכין את התב"ע והשני מכין את ההיתר.

רצוי לכלול במסגרת ההסכם, סעיף שמחייב את היזם שעמו הדיירים יתקשרו להשוות תמורות לדיירים בבניין הסמוך. כלומר, במידה והדיירים בבניין הסמוך, יקבלו הטבות ותמורות גבוהות יותר, היזם יצטרך להשוות לדיירים ולהעניק אותם הטבות ותמורות.

האם הזמן כרגע הוא חשוב וקריטי?

חד משמעית כן. כאמור, לפי פרסומים שהתפרסמו השבוע, מנהל התכנון הארצי לא ימליץ על המשך תמ"א לקראת הדיון במאי 2020

לסיכום – לדעתי, חייבים להתקדם ובהקדם לכיוון הסכם שישלב את האופציה, רק אם העריה לא תאשר את הבקשה להיתר להריסה ובניה- להמשיך לפינוי בינוי.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג  Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא