מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו?

עורכת הדין רוית סיני

אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה שניתנה להם וחלק לא. כלומר, חלק מהדיירים הרחיבו )בהיתר כדין( ובנו עוד 20 מ"ר או 40 מ"ר לדירות הקיימות וחלק מהדיירים לא ניצלו זאת ונותרו עם גודל דירה מקורי וזכויות בלתי מנוצלות. במקרה שלמתחם כזה, מגיע יזם ומגיש הצעה הכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת, טוענים אותם דיירים שלא הרחיבו את הבניה שמגיע להם לנצל את זכויות הבניה ועל היזם לבנות להם את אותם הרחבות שהם עצמם לא ניצלו על חשבונו. מקרה זה מייצג לא מעט פרויקטים שעומדים "תקועים" כאשר אין הסכמה, בין היזם לשאר הדיירים. יצד מחשבים את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי? בעיה זו הגיעה לועדת ערר, שעשתה סדר וקבעה מה הבסיס לחישוב הזכויות שמגיעות ליזם ומה גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו.מדובר היה בבניין ישן במזכרת בתיה שהעירייה איפשרה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון הרחבה של עד 43 מ"ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את זכויות ההרחבה ולא ניצל אותן. ועדת ערר עשתה הבחנה בין פרויקט חיזוק להריסה ובניה וקבע שבמסלול חיזוק ושיפוץ (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), סעיף 13 לתמ"א 38 קובע כי לא ניתן ליהנות מניצול הזכויות מכוח תוכניות תקפות ובמקביל ם מכוח התמ"א. יש לבחור בין התוכנית של ההרחבות או תוכנית התמ"א הגבוה מבינהן.

עו"ד רוית סיני

כלומר אם לפי התמ"א זכאי אותו בעל דירה שלא הרחיב לקבל 25 מ"ר ותוכנית ההרחבה מקנה לו להרחיב ב 43 מ"ר – האופציה שיבחר היא לקבל 43 מ"ר במקום תוספת התמ"א. באופן הזה, לא יאשרו לדיירים שלא ניצלו את הזכויות לנצל אותן ובנוסף לקבל עוד מטרים מכוח התמ"א. עוד קבעה ועדת הערר כי יש להפריד בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ"א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ"ר מכוח התמ"א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ"א, לפי הגדול מבניהם. במקרה זה הגדול מבניהם הוא תוכנית
ההרחבות, ועל כן הותר להם להוסיף עד 43 מ"ר לדירה שלא הורחבה.
לדוגמא, אם בקומה אחת כיום קיימות שתי דירות בנות 100 מ"ר כל אחת, (שהרחיבו את דירתם וניצלו את זכויות הבניה( שטח הקומה החדשה מכוח התמ"א יהיה בהיקף 250 מ"ר. 100 מ"ר לכל דירה+ 25 מ"ר תוספת מכוח התוספת של התמ"א, כפול 2 דירות. ונניח שבקומה מעל, ישנן שתי דירות שלא ניצלו את הזכויות שלהן והן כיום 80 מ"ר, הם אמורות לקבל תוספת של 43 מ"ר מכוח ההרחבה ולא התמ"א– מכאן שהקומה החדשה תהיה 80+43 כפול 2- שטח הקומה החדש יהיה 246 כעת, אם ניתנו לדירות הקיימות, שלא הרחיבו, תוספת של 43 מ"ר -מכאן שהקומה אמורה להתרחב בהתאם, והיזם אמור לקבל בקומות מעל את אותו שטח של הרחבה ועדת ערר קבעה, שביחס לקומות החדשות שייבנו מעל הקומות הקיימות – יהיה שטח הקומה מורכב משטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר הניתן להרחבה מכוח התמ"א.
ולכן נוצרת בעיה, כי אם מאפשרים לדיירים לבחור בין התוכנית המיטיבה עימם – שטח הקומות לא יהיה אותו שטח כי התוספת שמוסיפים לדיירים – לא שווה.זאת, מאחר שועדת הערר קבעה שלחלק מהדירות הישנות יוספו 43 מ"ר מכוח תוכנית ההרחבות, ולא 25 מ"ר מכוח התמ"א. לכן יוצא שלא ברור איך לחשב את הקומות החדשות. הדיירים טענו, כי קומות התמ"א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ"א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.
ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות
הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל 25- מ"ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבו). בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר. במקרה של הריסה ובניה, העניין יותר מורכב. כאמור היקף הזכויות לפרויקט, נקבע בהתאם למדיניות של העיריה מכח תוכניות
קיימות, במקרה של פרויקט במיקום טוב בתל אביב, שיש ליזם סה"כ 3000 מ"ר לבניה )לאחר שהבניין נהרס( ויש לו 15 דירות קיימות שחלקן הרחיבו וחלקן לא, הוא יצטרך כדי שהפרויקט יחס כלכלי של 1:2 כלומר, הוא יכול, להציע מקסימום, לדיירים הקיימים 1,500 מ"ר בלבד.
ככל שיהיו דיירים שירצו לקבל את זכויות ההרחבה שהם לא מימשו- לא יהיה פרויקט כי המשמעות היא שהיזם יצטרך לתת לדיירים מעל 1,500 מ"ר ואז לא תהיה לו כדאיות כלכלית.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

12/15/2024