מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?

פרויקט התחדשות עירונית עלול להיכשל ממגוון סיבות. כמי שמלווה מקרוב את התחום, אני יכולה לספר שאחת הסיבות המרכזיות לכך שפרויקטים לא מגיעים לידי מימוש, טמונה ביזמים שלא מקיימים ועומדים בהתחייבויות שהם חתמו במסגרת ההסכם המשפטי עליו חתמו מול בעלי הדירות
חשוב להסביר שבעסקאות התחדשות עירונית קיימים 3 תנאים מתלים, בכל הסכם. אם הם כולם מתקיימים, העסקה מתקיימת, אולם אם אחד מהם לא מתקיים, העסקה לא משתכללת.

שלושת התנאים העיקריים, עליהם אני מקפידה:

   1. השגת רוב של שני שליש (67% ) מקרב כלל בעלי הדירות בפרויקט. מדובר ברוב הנדרש לפי חוק, הן במיזמי פינוי-
בינוי והן במיזמי תמ"א 38 – וללא הרוב הזה, אין ליזם למעשה מנדט להוביל את הפרויקט.
בתיקוני חקיקה מנובמבר 2023 נקבע כי בעלי הדירות יוכלו לפעול לביטול הסכם התחדשות עירונית אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבעלי הזכויות בפרויקט תוך שנתיים ממועד החתימה על העסקה הראשונה או לרוב של 60% בתוך 4 שנים ממועד זה. בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע כי אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הזכויות בפרויקט בתוך שנה וחצי ממועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בפרק זמן של 3 שנים ממועד זה, ניתן לפעול לביטול העסקה.

   2. קבלת היתר בנייה. אני מקציבה ליזם לוחות זמנים ברורים וחד משמעיים להתקדמות. מעבר להשגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות, עליו לפעול בנחישות גם מול גופי התכנון להוצאת היתר הבנייה שיאפשר את תחילת העבודות בשטח.
תיקוני החקיקה קובעים כי אם היזם לא הגיש תוכנית לפינוי- בינוי למוסד התכנון הרלוונטי בתוך 4.5 שנים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, יכולים בעלי הדירות לפעול לביטול ההסכם מולו. באשר לתמ"א 38 , הרי שאם היזם לא הגיש למוסד התכנון בקשה לקבלת היתר בתוך 3.5 שנים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, רשאים בעלי הדירות לפעול לסיום ההתקשרות.

   3. העמדת מימון לפרויקט, וקבלת ערבויות ובטוחות. חברה יזמית שאין לה איתנות פיננסית, תתקשה לקבל ליווי בנקאי. הבעיה היא ששלב הליווי מגיע אחרי קבלת ההיתר ואם הבנק המלווה לא יאשר ליווי לאותה חברה יזמית, שהוציאה את ההיתר והוא על שמה – הדיירים בבעיה. אם ההסכם לא מגן על הדיירים במקרה זה, הדיירים "תקועים"עם יזם שלא יסכים לשחרר את הפרויקט למרות שלא עמד בקיום התנאי הזה.

לצערי, בפועל, מניסיוני בתחום, יזמים לא יאשרו את ההפרה ולא יעמדו וימלאו אחר הסנקציות שמכתיב ההסכם לטובת הבעלים, גם אם אין מחלוקת שהם לא עמדו בתנאי ההסכם. חמור מכך, ישנם לא מעט מקרים, שהיזמים מפרים את ההסכם מול הבעלים באופן ברור ובולט, והם מתנהגים בבריונות ומאיימים על בעלי הדירות, בתביעה או באלימות ממש, להתקשר עם יזם אחר ולחלץ את הפרויקט. כדי להימנע מתרחיש כזה, בכל הסכם משפטי, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבות עבור הוצאות משפטיות – וזאת למקרים שבהם היזם לא עמוד בתנאי ההסכם. סעיף כזה הוא לא מותרות, זהו בפירוש סעיף קריטי בתפקידי כעורכת דין המייצגת את בעלי הדירות שמגן עליהם לכל אורך הדרך מיזמים שלא עומדים בהתחייבותם ודואג לכך שלא יאלצו להוציא כספים מכיסם האישי.