תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 . התכלית: למגן מבנים ישנים שנבנו ברחבי הארץ לפני 1980 , מפני תרחיש של רעש אדמה. התוכנית הפכה למזוהה במיוחד עם תחום ההתחדשות העירונית, שתופס בשנים האחרונות תאוצה ומהווה נתח משמעותי מפעילות הבנייה בארץ.
תמ"א 38 מורכבת למעשה משני מסלולים עיקריים. המסלול הראשון הוא מסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) במסגרתו מחוזק הבניין הוותיק ומתווספים אליו מספר קומות. המסלול השני, שהפך עם הזמן לנפוץ יותר, הוא הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) במסגרתו נהרס הבניין הוותיק עד היסוד, ואת מקומו תופס בניין ממוגן, חדיש ומודרני. אף שלא קיימת מחלוקת באשר לצורך שבמיגון מבנים ישנים, החזון לייצר תהליך יעיל וענייני, התקשה ליישר קו עם המציאות. בפועל, על רקע עודף ביורוקרטיה, נמתחו תהליכי הרישוי והתכנון על פני שנים ארוכות. כך במקרים רבים, הוצאת היתר בנייה לקחה זמן רב אף יותר מאשר העבודות בשטח, כששורה ארוכה של פרויקטים נתקעים לאורך השנים בצנרת ומימושן נמצא בספק.
תוך כדי תנועה, החלו גם חלק מהרשויות המקומיות להביע התנגדות לאישור מיזמי תמ"א, בהם ראו פרויקטים המכבידים הן על התשתיות המקומיות והן על הקופה העירונית. כיום הגישה הרווחת בהתחדשות עירונית היא לתעדף מיזמי פינוי-בינוי – פרויקטים מתחמיים ולא נקודתיים המחברים יחדיו מספרים בניינים, ומאפשרים גם את חידוש התשתיות העודפות תוך מתן מטלות ציבוריות על היזם.
בתקופה האחרונה סימני השאלה סביב התוכנית התחלפו בסימני קריאה, עם הודעת מינהל התכנון כי מחודש אוגוסט 2004 תוקפה לא תוארך. המשמעות: לא ניתן יהיה להגיש תוכנית להתחדשות בניין בודד מכוח התמ"א. כאלטרנטיבה עדכנית לתמ"א, ניצבת חלופת שקד, תוכנית ביוזמתה של שרת הפנים לשעבר, איילת שקד. עיקריה: תוספת זכויות בנייה בפרויקטים; הקצאת חלק משטחי הפרויקטים לשימוש ציבורי; גביית היטל השבחה; וכן קיצור הביורוקרטיה, כך שאישור הפרויקט ישמש גם היתר בנייה בנוסף, לצד חלופת שקד, מקדמות רשויות מקומיות תוכניות ייעודיות להתחדשות בניינית בשטחן. התוכניות הללו מבקשות לאפשר את המשך התחדשות המרקם העירוני, בדגש על בניינים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי מתחמי. עם כל הכבוד, אני סבורה שהחלופות המוצעות לתמ"א אינן מספקות, ויש להאריך את התוכנית.