אחרי תקופה ארוכה של ריבית גבוהה, מלחמה ואי ודאות, שוק הנדל״ן מתחיל להראות סימנים ראשונים של שינוי. הירידה בריבית וההתמתנות באינפלציה עשויות להחזיר לשוק חלק מהרוכשים שבחרו להמתין, וגם הדוחות של חברות הנדל״ן הציבוריות מצביעים על עלייה בפעילות.

ברבעון השני נרשמה עלייה במכירות לעומת הרבעון הראשון, אך הנתונים עדיין דורשים זהירות. חלק משמעותי מהמכירות הגיע מתחום הדיור המסובסד, וקצב העסקאות עדיין רחוק מהתקופות החזקות של השוק. כלומר, מוקדם עדיין להכריז על חזרה לשגרה. עם זאת, אחרי תקופה ממושכת של המתנה, נראה שהשוק מתחיל לחפש נקודת איזון חדשה.

גם הגידול בלקיחת משכנתאות מחזק את התחושה שהקיפאון מתחיל להפשיר. הרוכשים לא בהכרח נעלמו, הם פשוט הפכו זהירים ובררנים יותר. הם בוחנים את המחיר, את תנאי המימון ואת כדאיות העסקה, ולעיתים מעדיפים להמתין עד שירגישו שהעסקה מצדיקה את ההוצאה.

המציאות בשטח ממחישה כי הביקוש למגורים בתל אביב, גבעתיים ורמת גן הולך וגדל, ויותר ויותר משפחות מבקשות להשתלב בהן.

בשוק מדברים כבר תקופה על "ביקוש עצור", רוכשים שלא ויתרו על הרצון לקנות דירה, אלא דחו את ההחלטה וממתינים לתנאים שיאפשרו להם לעשות זאת.

תל אביב, גבעתיים ורמת גן: מה יקרה כשהביקוש יחזור?

לריבית יש משמעות הרבה מעבר לגובה ההחזר החודשי על המשכנתה. שינוי במגמת הריבית עשוי להשפיע גם על הנכונות של משקי הבית לקבל החלטה ולחזור לשוק.

אם הירידה בריבית תימשך, ייתכן שיותר רוכשים שישבו על הגדר יתחילו לבחון מחדש רכישת דירה. במקביל, מימון זול יותר עשוי להקל על היזמים ולהשפיע על הכדאיות של פרויקטים חדשים.

אבל כאן נמצאת אחת השאלות המרכזיות לקראת תשפ״ז: מה יקרה אם הביקוש יתעורר בתל אביב, גבעתיים ורמת גן, האם יהיו מספיק דירות שיוכלו לפגוש אותו?

באזורי הביקוש במרכז, ההתחדשות העירונית אמורה להיות אחד המנועים המרכזיים להגדלת היצע הדירות. אלא שתוכנית שאושרה עדיין אינה דירה שאפשר למסור לרוכש.

הדרך מתכנון ועד בנייה עוברת דרך הליכי תכנון, אישורים, רישוי, תשתיות והתארגנות לביצוע. כל עיכוב בדרך דוחה את המועד שבו הדירות מגיעות בפועל לשוק.

וזו בדיוק הבעיה: אם הרוכשים יחזרו מהר יותר מהדירות החדשות, הפער בין הביקוש להיצע עלול להישאר.

המבחן של תשפ״ז

שנת תשפ״ז עשויה להיות שנת מבחן לשוק הנדל״ן. לא בהכרח שנת זינוק, אלא שנה שבה יתברר האם השוק מצליח לצאת מתקופת ההמתנה ולהיכנס למסלול יציב יותר.

הריבית היא רק חלק מהמשוואה. כדי שהביקוש שיושב על הגדר יהפוך לעסקאות בפועל, נדרשים גם היצע, תכנון, רישוי, תשתיות ויכולת של היזמים להוציא פרויקטים אל הפועל.

בתל אביב, גבעתיים ורמת גן, שבהן הביקוש לדירות נותר גדול, השאלה הזו מקבלת משנה חשיבות.

בסופו של דבר, דירה שנמצאת היום על הנייר לא תהפוך מחר לדירה מוכנה למגורים.

לכן אם תשפ״ז אכן תהיה שנת המפנה, המבחן האמיתי לא יהיה רק האם הרוכשים חוזרים לשוק, אלא האם השוק יהיה מוכן ובשל לקבל אותם.