16/06/2024
16/06/2024
יום ראשון, 16 ביוני 2024

כיצד לבחור יזם?

(המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית

אפריל 2023

קריטריונים לבדיקת החברה היזמית

ותק וניסיון: כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.
יש קבלנים בעלי שם ומוניטין רבי השפעה, שיכולים לקדם את התוכנית לשיפוץ במהירות וביעילות. קבלנים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים. בתמ"א 38/2 זה חשוב עוד יותר, לאור העובדה כי היזם הורס את הבניין.
חשוב גם לבדוק עבודות קודמות או עבודות בביצוע של היזם שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.

לדוגמא: אם יזם מציע באופן כללי תוספת של מרפסות לדיירי אבן גבירול בתל אביב, כאשר העיריה לא מאשרת מרפסות בחזית אבן גבירול או שהוא מציע להם חניה, שגם חניה לא ניתן לקבל אם הבניין עומד על הכביש הראשי באבן גבירול, (משום שהעירייה לא מתירה כניסה לחניון מהכביש הראשי) ברור שהוא אינו בקיא בכללים ובהגבלות של האיזור מבחינה תכנונית, וההצעה שלו, אם תתקבל על ידי הבעלים ותתאפשר על ידי עורך דין מייצג שאינו בקיע ומנוסה, תתקל בסירוב בוועדה והוא לא יקבל היתר.
במקרים אלו, הבעלים יוכלו לבטל את ההסכם ולתבוע פיצוי מהיזם רק בתנאי שבהסכם המשפטי נכתב מפורשות שהחניה שהבטיח ו/או מרפסות הן תנאי הכרחי לעסקה, שאם לא כן, היזם יוכל להמשיך בהוצאת ההיתר מבלי שהבעלים יוכלו לבטל את ההסכם או לקבל פיצוי בהתאם להרעת התנאים מההסכם שנחתם עימם.

ביטחונות למימון הפרויקט:

במסגרת חיזוק בתמ"א 38, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה, אולם אין להם זכויות על הקרקע עצמה. הדבר מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של היזם חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.
במסגרת תמ"א 38/2 מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע היזם. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה של היזם מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד היזם, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד היזם.
בנוסף, חשוב לוודא כיצד היזם מבטיח את שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים עד לקבלת הדירה החדשה; אמור להיות באמצעות ערבות אוטונומית; האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.

רצוי ליצור התמחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של היזם לטובתכם.

רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת. כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם. לרוב אותם הסכמי בלעדיות או "נון שופ" כפי שמכונים, הם חד צדדים לטובת היזם.
יש לברר מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות. מומלץ לקבל את מספר ח.פ. של החברה היזמית. לעתים אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים, ולאחר בדיקה מסתבר שהן אינן רשומות ברשם החברות. צריך לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת – אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.
יש לבחון אם ליזם יש קבלן מבצע אחד או שמא בכוונתו לבצע מכרז קבלנים. חשוב לוודא שהיזם יהיה מחויב להעסיק קבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, האם רשום בהתאחדות הקבלנים, האם הוא בעל סיווג מתאים, מהו גודל החברה היזמית וכן האם יש לחברה ניסיון בבניית תמ"א 38.

כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם,

מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מקדמים את ההסכם.
חשוב לשים לב, שישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.
אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.
במקרים נוספים שנתקלתי, הציעו יזמים לבעלים להתקשר עימם באופן אישי ולא במסגרת של חברה. מקרים אלו מוכיחים כי אותם "יזמים" אינם חברות רציניות וחשוב לזכור, שהבעלים מתקשרים עם חברה ולא אדם פרטי. לכן יש להימנע מלהתקשר עם אנשים אלו.

הקליקו כאן למעבר לחלק א' של הכתבה

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/20/2022

סמכות הורית

היכולת להיות נוכח עבור הילד, להציב לו גבולות עם מסגרת ברורה ומשמעת, לתת לו הרגיש שיש מבוגר חזק שמגן עליו – נכונה לכל ילד, אבל מאתגרת במיוחד לילדים עם צרכים מיוחדים
01/08/2024

פתרונות מימון וסיוע לעסקים עצמאיים ופרטיים בעקבות המלחמה

עולם האשראי הגיע למלחמה כשהוא חבוט בעקבות העלאות הריבית בשנה האחרונה
04/11/2022

ילדי העתיד כבר כאן

במרכז הלימודים המתקדם iClass הילדים יוכלו ללמוד יזמות טכנולוגית, הקמת סטארט-אפ, פיתוח משחקי מחשב, פייתון, סייבר ורובוטיקה
06/19/2020

המדריך לבחירת משקפיים בהתאם למבנה הפנים

המדריך לבחירת משקפיים איך בוחרים את המשקפיים בהתאם למבנה הפנים שלכם ולמה? מחקרים רפואיים מובילים בעולם הוכיחו כי התאמה לא נכונה של מסגרת משקפיים עלולה לגרום נזק עתידי לעין. כאשר אנו בוחרים משקפים חשוב מאוד
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

סיפור מהסרטים בשלושה ימים

איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.

קראו עוד»
חדשות הרכב פלוס

הפנדה חוזרת

פיאט גרנד פנדה החדשה, הזוכה לעיצוב מושך עין מראה קופסתי עם מנוע חשמלי וגם היברידי

קראו עוד»
כתבות השער

איך סיפור נולד?

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

זמר זמר לך! 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי"

חדשות העיר גבעתיים פלוס זמר זמר לך 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי" שתפו אירוע סיכום תכנית זמר עברי בהדרכת סטודנטים מבית הספר למוזיקה "רימון"'. האירוע התקיים בתיאטרון גבעתיים. תכנית זמר עברי פעלה השנה

קראו עוד»
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
יזמות ושווק נדל"ן // נטע עדני

צבי בצל הגבעה

"בית הספירלה מוקף במרפסות ללא קירוי וכל הדירות פונות לחצר פנימית. ומולו מבנה נוסף בתכנונו, בית דובינר, הקרוי כאמור בפי כל 'בית המשושים'.[…] הוא תוכנן ללא חלל מדרגות. קהילה בתוך מבנה או מבנה לקהילה"

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן