![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/06/אפשר-או-לא-כן-או-לא-1.jpg)
האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית?
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
בדיקת ההצעות במסגרת תמ"א 38 חיזוק
לפני שמתקשרים עם יזם, יש לקבל ממנו תוכנית ותשריטים של הבניין המתוכנן, כי ברוב המקרים הצעות שמקבלים דיירים על הנייר אינם מחייבות, אלא רק לאחר שהיזם ביצע בדיקות מקיפות של מדידת הדירות ומפת מדידה טופוגרפית של כל המגרש.
רק לאחר מדידות מדויקות ניתן יהיה באמת לבחון אם ניתן להוסיף מעלית, ואם הוספת המעלית אמורה לבוא על חשבון גודל אחת מהדירות, ניתן יהיה לבחון אם ניתן להוסיף ממ"ד לכולם, בהתאם לגבולות המגרש, ועוד בדיקות חשובות.
רק לאחר בדיקת התשריטים יוכלו הדיירים לקבל מידע נכון ואמיתי לגבי התוספות האמורות ובהתאם יש לערוך הסכם שיגדיר את התוספות שיקבלו בהתאם לתוכניות שהוגשו להם .
בדיקת ההצעות במסגרת הריסה ובניה
כאן יש לבחון אם היזם מציע הרחבה של הדירה, מה גודל ההרחבה, האם החניה תהיה תת-קרקעית או חניה באמצעות מכפלים, מה יהיה המפרט הטכני, וכמה דירות יהיו בכל קומה ובבניין כולו.
יזמים נוטים להציע הצעות שונות, אך כשהם נדרשים להמציא תשריטים תואמים לגודל המגרש, מתגלים כל מיני שינויים מההצעה.
באחד הבתים בגבעתיים, היזם הגיש לדיירים הצעה מפתה שכללה תוספת של 25 מ"ר. אבל כשדרשתי מהיזם להציג לי תוכניות, ההצעה ירדה לתוספת של 10 מ"ר בלבד, כי מבנה המגרש היה טרפזי ולא אפשר לנצל את כל זכויות הבניה.
אם לא הייתי דורשת ומתעקשת, הדיירים היו חותמים על ההסכם מול היזם ואז היזם היה מגלה זאת בזמן שהיה מכין את התוכניות לעירייה. במצב כזה היינו נאלצים לבטל איתו את ההסכם. כך חסכו הדיירים זמן יקר להם וליזם.
בנוסף, אין טעם להסתמך על תוכנית שהוצגה בפניכם על ידי היזם לפני חצי שנה או שנה, יתכן שהיום זה לא רלוונטי ולא יאשרו לכם את אותן זכויות כשתוגש הבקשה להיתר.
כך לדוגמא, באחד הרחובות בגבעתיים, לפני 4 שנים אישרו לבנות על מגרש של 700 מ"ר עם 7 בעלי זכויות – 21 דירות. הבניין נבנה ואוכלס. לעומת זאת, בבניין ממול שרוצה כעת לקדם את התהליך – העיריה אישרה לבנות על אותו גודל של מגרש עם 4 בעלי דירות – 14 דירות בלבד.
אם לא היינו מבררים בעירייה, היינו מבטיחים לדיירים הבטחות שווא – של שתי דירות לכל דייר. פרק הזמן שהיה לוקח להחתים את כל הדיירים היה נמשך כשנה ועוד חצי שנה של הגשת תוכניות. רק אחרי שנתיים היינו מגלים שהעירייה כלל לא מאשרת ולא תאשר לבנות יותר מ-14 דירות חדשות ולכן התמורה שהובטחה לדיירים לא הייתה יכולה להתקיים והדיירים היו מוצאים את עצמם באותה נקודה רק 4 שנים מאוחר יותר.
על מנת לא להגיע לסיטואציה כזו ועל מנת לייעל את התהליך, רצוי שעו"ד שאליו אתם פונים יבדוק עם אדריכל שהוא עובד עימו את הזכויות ויציג לכם אותם.
איך לבחון את ההצעה של היזמים?
כשמגיעה אלי פניה מנציגות של בניין, הם בדרך כלל מגיעים עם הצעה שקיבלו מיזם או שניים. ההצעה הכוללת בדרך כלל נראית אותו דבר וכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת. כאן יש לשים לב ולבחון האם ההגדלה שהיזם מבטיח מתייחסת לגודל הדירה הקיים לפי גודל הטאבו? היו מקרים שיזם כתב "תוספת של 25 מ"ר לכל דירה" והכוונה שלו הייתה מגודל הדירה לפי נסח הטאבו.
ברור שהגודל של הדירות בנסח הטאבו קטן משמעותית מהגודל בפועל (בשל מרפסות ישנות שסופחו) לכן אם הדירה בנסח רשומה כ- 50 מ"ר אבל לאחר מדידה או לפי תשריט הבית המשותף היא 70 מ"ר – אזי לפי ההצעה של היזם התוספת היא 5 מ"ר בלבד.
עוד יש לבדוק אם 25 מ"ר הגדלה שהיזם מבטיח, לא כוללים את גודל המרפסות שהוא מוסיף.
לעיתים, אני נתקלת בהצעות שלאחר ברור, טוען היזם, כי התכוון לתוספת של 13 מ"ר ממ"ד ועוד 12 מ"ר מרפסת. לכן יש לשים לב ולברר הכל מראש.
כמו כן, לכל עירייה יש מדיניות שדורשת שהדירות החדשות יהיו לפחות בגודל מינימלי משתנה. לדוגמא, בגבעתיים הדירות הקטנות ביותר הן 70 מ"ר, כאשר דירות גן חדשות יהיו רק בעורף ולא בחזית. בתל אביב ישנם אזורים שבחזית הבניין לא מאשרים מרפסות בכלל.
לכן, כשיזם מציג לכם סקיצה, שימו לב שהוא עומד בתנאים הבסיסים של דרישת העירייה.
לפעמים אנו נתקלים בבניינים ישנים בהם יש דירות קטנות של 30 מ"ר בלבד. לכאורה אותם בעלי דירות אמורים לקבל תוספת של 40 מ"ר כדי להשלים ל-70 מ"ר.
במקרה כזה, ניתן לבקש אישור מיוחד מהעירייה כן לאשר דירה יותר קטנה.
חשוב לבדוק את הערבויות שמציע היזם, את לוח הזמנים שאליו הוא מתחייב, לבדוק אם הוא מציע חניה ומחסן, לבדוק אם הוא בחן את הפרויקט מול הגורמים המוסמכים בעירייה ואם כן לדרוש ניתוח זכויות וסקיצה שתראה איך ממוקמים הדירות הישנות (קומות, כיווני אויר וכד').
רק כאשר היזם מוכן להשקיע ולהכין את כל הנתונים הנ"ל, בכפוף לבדיקת עוה"ד מטעמכם שבדק את החברה של היזם ואת מצבו הכלכלי- ניתן להתקדם לשלב של בדיקת החברה היזמית.
הקליקו כאן למעבר לחלק ב של הכתבה
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
הקרנות פרטיות למילואימנקים בקולנוע רב חן בקניון עזריאלי גבעתיים לסרטים "מזל חתולה" והסרט " תיבת נוח". האירוע היה בשיתוף פעולה של הקניון ועיריית גבעתיים
למידה חוץ כיתתית, חשיפה לענפי ספורט מגוונים וחינוך לאורח חיים בריא
מגזין 121 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
למידה חוץ כיתתית, חשיפה לענפי ספורט מגוונים וחינוך לאורח חיים בריא
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
שתי נקודות מרכזיות עולות לאחרונה בכל שיחת סלון – האם זה הזמן לבצע עסקת נדל"ן? והאם הריבית צפויה לעלות?
הגיע הקיץ, חם כל כך בחוץ ומצב הרוח ירוד. אספתי עבורכם מספר מנות חדשות שיספקו לכם רגעים טעימים במיוחד,
בר פנזור
ליאור רותם-גורדון מאמינה בחוכמת הקהילה ● היזמת של הקמת ארגון 'היברידיות' יחד עם שותפתה לי-אור סלע ושותפה ל"בונות אלטרנטיבה" בעיר ● נבחרה כאחת מחמש נשות השנה של גבעתיים
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
השילוב של יצרן אמין עם מוניטין של מובילים טכנולוגים, יחד עם הפופולריות של הרכב חשמלי, בנוסף למיתוג הנכון, סייעו לטסלה להגדיל את הביקוש הגבוה ממילא, והתוצאה: מודל Y היה דגם הרכב הנמכר ביותר בעולם בשנת 2023
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!