30/05/2024
30/05/2024
יום חמישי, 30 במאי 2024

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית/ חלק 1

אפריל 2023

בדיקת ההצעות במסגרת תמ"א 38 חיזוק
לפני שמתקשרים עם יזם, יש לקבל ממנו תוכנית ותשריטים של הבניין המתוכנן, כי ברוב המקרים הצעות שמקבלים דיירים על הנייר אינם מחייבות, אלא רק לאחר שהיזם ביצע בדיקות מקיפות של מדידת הדירות ומפת מדידה טופוגרפית של כל המגרש.
רק לאחר מדידות מדויקות ניתן יהיה באמת לבחון אם ניתן להוסיף מעלית, ואם הוספת המעלית אמורה לבוא על חשבון גודל אחת מהדירות, ניתן יהיה לבחון אם ניתן להוסיף ממ"ד לכולם, בהתאם לגבולות המגרש, ועוד בדיקות חשובות.
רק לאחר בדיקת התשריטים יוכלו הדיירים לקבל מידע נכון ואמיתי לגבי התוספות האמורות ובהתאם יש לערוך הסכם שיגדיר את התוספות שיקבלו בהתאם לתוכניות שהוגשו להם .

בדיקת ההצעות במסגרת הריסה ובניה
כאן יש לבחון אם היזם מציע הרחבה של הדירה, מה גודל ההרחבה, האם החניה תהיה תת-קרקעית או חניה באמצעות מכפלים, מה יהיה המפרט הטכני, וכמה דירות יהיו בכל קומה ובבניין כולו.
יזמים נוטים להציע הצעות שונות, אך כשהם נדרשים להמציא תשריטים תואמים לגודל המגרש, מתגלים כל מיני שינויים מההצעה.
באחד הבתים בגבעתיים, היזם הגיש לדיירים הצעה מפתה שכללה תוספת של 25 מ"ר. אבל כשדרשתי מהיזם להציג לי תוכניות, ההצעה ירדה לתוספת של 10 מ"ר בלבד, כי מבנה המגרש היה טרפזי ולא אפשר לנצל את כל זכויות הבניה.
אם לא הייתי דורשת ומתעקשת, הדיירים היו חותמים על ההסכם מול היזם ואז היזם היה מגלה זאת בזמן שהיה מכין את התוכניות לעירייה. במצב כזה היינו נאלצים לבטל איתו את ההסכם. כך חסכו הדיירים זמן יקר להם וליזם.
בנוסף, אין טעם להסתמך על תוכנית שהוצגה בפניכם על ידי היזם לפני חצי שנה או שנה, יתכן שהיום זה לא רלוונטי ולא יאשרו לכם את אותן זכויות כשתוגש הבקשה להיתר.
כך לדוגמא, באחד הרחובות בגבעתיים, לפני 4 שנים אישרו לבנות על מגרש של 700 מ"ר עם 7 בעלי זכויות – 21 דירות. הבניין נבנה ואוכלס. לעומת זאת, בבניין ממול שרוצה כעת לקדם את התהליך – העיריה אישרה לבנות על אותו גודל של מגרש עם 4 בעלי דירות – 14 דירות בלבד.
אם לא היינו מבררים בעירייה, היינו מבטיחים לדיירים הבטחות שווא – של שתי דירות לכל דייר. פרק הזמן שהיה לוקח להחתים את כל הדיירים היה נמשך כשנה ועוד חצי שנה של הגשת תוכניות. רק אחרי שנתיים היינו מגלים שהעירייה כלל לא מאשרת ולא תאשר לבנות יותר מ-14 דירות חדשות ולכן התמורה שהובטחה לדיירים לא הייתה יכולה להתקיים והדיירים היו מוצאים את עצמם באותה נקודה רק 4 שנים מאוחר יותר.
על מנת לא להגיע לסיטואציה כזו ועל מנת לייעל את התהליך, רצוי שעו"ד שאליו אתם פונים יבדוק עם אדריכל שהוא עובד עימו את הזכויות ויציג לכם אותם.

איך לבחון את ההצעה של היזמים?
כשמגיעה אלי פניה מנציגות של בניין, הם בדרך כלל מגיעים עם הצעה שקיבלו מיזם או שניים. ההצעה הכוללת בדרך כלל נראית אותו דבר וכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת. כאן יש לשים לב ולבחון האם ההגדלה שהיזם מבטיח מתייחסת לגודל הדירה הקיים לפי גודל הטאבו? היו מקרים שיזם כתב "תוספת של 25 מ"ר לכל דירה" והכוונה שלו הייתה מגודל הדירה לפי נסח הטאבו.
ברור שהגודל של הדירות בנסח הטאבו קטן משמעותית מהגודל בפועל (בשל מרפסות ישנות שסופחו) לכן אם הדירה בנסח רשומה כ- 50 מ"ר אבל לאחר מדידה או לפי תשריט הבית המשותף היא 70 מ"ר – אזי לפי ההצעה של היזם התוספת היא 5 מ"ר בלבד.
עוד יש לבדוק אם 25 מ"ר הגדלה שהיזם מבטיח, לא כוללים את גודל המרפסות שהוא מוסיף.
לעיתים, אני נתקלת בהצעות שלאחר ברור, טוען היזם, כי התכוון לתוספת של 13 מ"ר ממ"ד ועוד 12 מ"ר מרפסת. לכן יש לשים לב ולברר הכל מראש.
כמו כן, לכל עירייה יש מדיניות שדורשת שהדירות החדשות יהיו לפחות בגודל מינימלי משתנה. לדוגמא, בגבעתיים הדירות הקטנות ביותר הן 70 מ"ר, כאשר דירות גן חדשות יהיו רק בעורף ולא בחזית. בתל אביב ישנם אזורים שבחזית הבניין לא מאשרים מרפסות בכלל.
לכן, כשיזם מציג לכם סקיצה, שימו לב שהוא עומד בתנאים הבסיסים של דרישת העירייה.
לפעמים אנו נתקלים בבניינים ישנים בהם יש דירות קטנות של 30 מ"ר בלבד. לכאורה אותם בעלי דירות אמורים לקבל תוספת של 40 מ"ר כדי להשלים ל-70 מ"ר.
במקרה כזה, ניתן לבקש אישור מיוחד מהעירייה כן לאשר דירה יותר קטנה.
חשוב לבדוק את הערבויות שמציע היזם, את לוח הזמנים שאליו הוא מתחייב, לבדוק אם הוא מציע חניה ומחסן, לבדוק אם הוא בחן את הפרויקט מול הגורמים המוסמכים בעירייה ואם כן לדרוש ניתוח זכויות וסקיצה שתראה איך ממוקמים הדירות הישנות (קומות, כיווני אויר וכד').

רק כאשר היזם מוכן להשקיע ולהכין את כל הנתונים הנ"ל, בכפוף לבדיקת עוה"ד מטעמכם שבדק את החברה של היזם ואת מצבו הכלכלי- ניתן להתקדם לשלב של בדיקת החברה היזמית.

הקליקו כאן למעבר לחלק ב של הכתבה

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
01/05/2023

חוששים מהאלימות הגוברת? איך תהיו אחראים לעצמכם, לבריאותכם ולשלמותכם

האלימות ברחובות מדאיגה? איך תהיו אחראים לעצמכם, לבריאותכם ולשלמותכם היבטים פרקטיים בהגנה עצמית לנשים, וגם לגברים רמי ששון שתפו: בזמנים אלו, הסטטיסטיקה והתקשורת מביאים לידיעתנו, כי מידת האלימות כנגד נשים גוברת, ומקרי האונס בפרט. די
01/31/2022

גלגולה של כיכר גרסת הבמאי

רמת גן בשמה המקורי היא עיר הגנים. נקווה שההתחדשות העירונית תשאיר את חווית הקהילתיות גם בתכנית האדריכלית העתידית.
09/26/2022

סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה

אבחון וטיפול מוטורי ד"ר שרית טגנסקי סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה פורסם: 23/9/2022 אִילוּסְטְרַצְיָה כששי בן השלוש הגיע עם אמו, אי אפשר היה להתקרב אליו. הוא הרביץ, נשך ורץ לכביש בלי אבחנה. הוריו חשדו
07/26/2022

מסיבת תה בבוסטון

MIT האוניברסיטה הטכנולוגית המובילה בעולם הטבה מסיבת תה בבוסטון ד"ר נגה רוזנפרב נובמבר 2019 שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter טיול לבוסטון בירת מדינת מסצ’וסטס
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן