קריטריונים לבדיקת החברה היזמית

ותק וניסיון: כמו בהרבה תחומים, ניסיון והכרת התחום הם הבסיס להתקדמות והצלחה, מה שאומר שהבסיס לכל עסקה עם יזם או קבלן היא תמיד הכרתו את התחום הספציפי. כאמור, לכל רשות עירונית ישנם כללים משלהם לחישוב השטחים שהיא מאשרת והכללים הללו, על כל תיקוניהם כוללים נושאים משמעותיים שחובה להכירם ולהבינם.
יש קבלנים בעלי שם ומוניטין רבי השפעה, שיכולים לקדם את התוכנית לשיפוץ במהירות וביעילות. קבלנים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים. בתמ"א 38/2 זה חשוב עוד יותר, לאור העובדה כי היזם הורס את הבניין.
חשוב גם לבדוק עבודות קודמות או עבודות בביצוע של היזם שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.

לדוגמא: אם יזם מציע באופן כללי תוספת של מרפסות לדיירי אבן גבירול בתל אביב, כאשר העיריה לא מאשרת מרפסות בחזית אבן גבירול או שהוא מציע להם חניה, שגם חניה לא ניתן לקבל אם הבניין עומד על הכביש הראשי באבן גבירול, (משום שהעירייה לא מתירה כניסה לחניון מהכביש הראשי) ברור שהוא אינו בקיא בכללים ובהגבלות של האיזור מבחינה תכנונית, וההצעה שלו, אם תתקבל על ידי הבעלים ותתאפשר על ידי עורך דין מייצג שאינו בקיע ומנוסה, תתקל בסירוב בוועדה והוא לא יקבל היתר.
במקרים אלו, הבעלים יוכלו לבטל את ההסכם ולתבוע פיצוי מהיזם רק בתנאי שבהסכם המשפטי נכתב מפורשות שהחניה שהבטיח ו/או מרפסות הן תנאי הכרחי לעסקה, שאם לא כן, היזם יוכל להמשיך בהוצאת ההיתר מבלי שהבעלים יוכלו לבטל את ההסכם או לקבל פיצוי בהתאם להרעת התנאים מההסכם שנחתם עימם.

ביטחונות למימון הפרויקט:

במסגרת חיזוק בתמ"א 38, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה, אולם אין להם זכויות על הקרקע עצמה. הדבר מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של היזם חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.
במסגרת תמ"א 38/2 מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע היזם. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה של היזם מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד היזם, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד היזם.
בנוסף, חשוב לוודא כיצד היזם מבטיח את שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים עד לקבלת הדירה החדשה; אמור להיות באמצעות ערבות אוטונומית; האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.

רצוי ליצור התמחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של היזם לטובתכם.

רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת. כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם. לרוב אותם הסכמי בלעדיות או "נון שופ" כפי שמכונים, הם חד צדדים לטובת היזם.
יש לברר מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות. מומלץ לקבל את מספר ח.פ. של החברה היזמית. לעתים אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים, ולאחר בדיקה מסתבר שהן אינן רשומות ברשם החברות. צריך לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת – אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.
יש לבחון אם ליזם יש קבלן מבצע אחד או שמא בכוונתו לבצע מכרז קבלנים. חשוב לוודא שהיזם יהיה מחויב להעסיק קבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, האם רשום בהתאחדות הקבלנים, האם הוא בעל סיווג מתאים, מהו גודל החברה היזמית וכן האם יש לחברה ניסיון בבניית תמ"א 38.

כשבוחנים חברה יזמית, מומלץ לבחון את הצוות מטעמה שיעמוד בקשר מול הבעלים ועורך הדין מטעמם,

מומלץ לבדוק את שיתוף הפעולה של אותו צוות מול דרישות נציגות הבעלים והיועצים שלהם. לעיתים אני נתקלת ביזמים, שלא עונים לשאלות מתבקשות, או לא מקדמים את ההסכם.
חשוב לשים לב, שישנן חברות רבות שיש להן ניסיון וותק אבל ההתקשרות עם אותה חברה במסגרת ההסכם מול הבעלים, יהיה במסגרת חברה חדשה שהם יבקשו לפתוח לטובת הפרויקט הספציפי והם יסגרו את אותה חברה חדשה מיד לאחר סיומו של הפרויקט.
אותן חברות חדשות שנפתחות לצורך הפרויקט, הן ריקות מנכסים ומתוכן, לכן חשוב לקבל ערבות מחברת האם ולא להסתפק בחברה החדשה שתיפתח.
במקרים נוספים שנתקלתי, הציעו יזמים לבעלים להתקשר עימם באופן אישי ולא במסגרת של חברה. מקרים אלו מוכיחים כי אותם "יזמים" אינם חברות רציניות וחשוב לזכור, שהבעלים מתקשרים עם חברה ולא אדם פרטי. לכן יש להימנע מלהתקשר עם אנשים אלו.