מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
הטעות: הנעת הפרויקט לפני בדיקת היתכנות
"התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
המציאות בתחום מלמדת, שלא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם – וזאת בטרם התקיימה בדיקה של הפרויקט הפוטנציאלי מול אגפי ההנדסה ומוסדות התכנון. לא פעם, לאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית."
איך נמנעים? בדיקה מול גורמי המקצוע במוסדות התכנון
"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ובאילו זכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין מה הסיכוי להוביל את הפרויקט לקו הסיום".
הטעות: חתימה על בלעדיות ליזם
"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול לסנדל את מימוש הפרויקט. מניסיון של שנים ארוכות, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט. לצערנו, אנו עדים לכך שהשידוכים הללו שהחלו בקול תרועה רמה, נגמרים לא אחת בסכסוך ובהפרדת כוחות לא נעימה. מעבר לפלונטר משפטי, כל סיום התקשרות כזו גם מחזירה את בעלי הדירות לנקודת ההתחלה – ולא פחות חשוב: מייצרת אצל הבעלים חוסר אמון וחששות לקדם להבא את התחדשות הבניין שלהם."
איך נמנעים? עריכת מכרז יזמים
"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: וותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים. אני מקפידה על קיום מכרז יזמים מוסדר, כשבסיומו בעלי הדירות הם אלו הבוחרים למי להעניק את המנדט. כחלק מההתקשרות עם היזם הנבחר, אני מנסחת הסכם משפטי מקיף, המגן על בעלי הדירות. כך לדוגמה, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבויות להוצאות משפטיות שעל היזם להעמיד, במקרים בהם נוצרים חילוקי דעות בין בעלי הדירות ובינו. נכון, לא מדובר בסעיף המחויב לפי החוק והפסיקה, אך מהיכרותי את התחום הוא בדיוק האמצעי שיספק לבעלי הדירות את השקט הנפשי והביטחון להתקדם."
הטעות: הקמת נציגות עצמאית ללא מנדט מכלל בעלי הדירות
"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון מבלי לשתף את שכניהם."
איך נמנעים? שיתוף כלל בעלי הדירות בתהליך
"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות."
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט ולהסכם המשפטי שנחתם עם היזם תפקיד דרמטי
היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
+MG3 Hybrid תשווק בישראל עם הינע היברידי אשר משלב בין מנוע בנזין 4 צילינדרים בנפח 1.5 ליטר שהספקו 102 כ"ס ובין מנוע חשמלי שהספקו 136 כ"ס
חשיבה פדגוגית המקדמת למידה חדשנית
בבית החינוך הממלכתי דתי 'אמונים' נחנכה החצר המקדמת ׳פדגוגיה חברתית׳
'אייר חיפה' תפעיל מחיפה טיסות יומיות לאתונה, אז בדקנו היום עם איזו חברת תעופה הכי זול לטוס לאתונה בתאריכים אקראיים.
10 המקומות המומלצים ביותר בניו יורק שאסור לפספס:
זו השנה השביעית בה עמותת "ישראל חופשית" מפרסמת את מדד החופש העירוני והראשונה בקדנציה המוניציפלית הנוכחית
על פי ניתוח נתונים שהעביר צה"ל לתנועה לחופש המידע
חופש ופנאי אלטרנטיבה מעניינת: טיסות מחיפה לאתונה מסימני החזרה לשגרה: 'אייר חיפה' תפעיל מחיפה טיסות יומיות לאתונה, ללרנקה ואילת שתפו מסימני החזרה לשגרה: 'אייר חיפה', חברת התעופה שהוקמה לאחרונה תחל לטוס מנמל הבית בחיפה בסוף
מתחם הורודצקי, ריבוע הרחובות של דרך השלום – הורודצקי – משה דיין – דרך הגבורה
פרופ' רוני גמזוּ מונה ליו"ר התזמורת הפילהרמונית הישראלית לאחר שכיהן כמנהל בית החולים איכילוב משנת 2015
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
ד"ר ערגה הלר היא חוקרת תרבות, מרצה בכירה במכללה האקדמית לחינוך ע"ש קיי בבאר שבע ● מתמחה בעיצוב הזהויות העברית והישראלית בספרות ילדים, ספרות שואה וספרות פנטזיה
"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"
ראיון עם האדריכלית רחל יונגמן-פללר, שותפה בכירה ומנהלת התכנון של חברת יסקי-מור-סיון אדריכלים, ממשרדי האדריכלות המובילים בארץ
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!