25/05/2024
25/05/2024
שבת, 25 במאי 2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית
חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית

20/2/2024

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.

7. תמ"א 38 – פטור לשתי דירות קיימות

עד לתיקון: היקף הזכאות לפטור ממס בעסקאות תמ"א הריסה ובניה ניתן ליחידת מגורים קיימת אחת בלבד למוכר.

לאחר התיקון: הורחב היקף הזכאות לפטור במסגרת התמ"א לשתי דירות מגורים, כל עוד כאמור שיעור הבעלות בדירת התמורה יהיה שווה לשיעור הבעלות בדירה הקיימת (חריג – דירה שהתקבלה בירושה, אז שיעור הבעלות בדירה התמורה לא יפחת משיעור הבעלות בדירה הקיימת).

בעל דירה באזור מוטב (כהגדרתו בחוק) או קשיש או סיעודי יהיו זכאים לפטור ביחס לשתי דירות שהתקבלו כנגד דירה קיימת אחת.

תחולה ביחס לפטור: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

תחולה ביחס לשינויים בשיעור הבעלות: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.

8. אזור פריפריאלי/דיור ציבורי – פטור ביחס לכל הדירות

לטובת קידום עסקאות התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, הרחיבו את היקף הזכאות לדירות באזור פריפריאלי (הגדרה חדשה בחוק) ולדירות בדיור ציבורי, כך שהזכאות לפטור אינה מוגבלת למספר הדירות הקיימות בבניין.

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

9. הגדרת "מוכר מוטב" – פטור על תמורה כספית

עד לתיקון: בעסקאות תמ"א 38 תמורה כספית הייתה תמיד חייבת במס שבח.

לאחר התיקון: תמורה כספית תהיה פטורה ממס כאשר מדובר ב"מוכר מוטב".

מוכר מוטב –  קשיש כהגדרתו החדשה בחוק או מי שדירתו במתחם מהווה עבורו "דירה יחידה" לעניין פטור דירה יחידה כמשמעותה בסעיף 49ב(2).

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

10. הארכת תוקף פטור התמ"א – עד 2033

במסגרת התיקון בחוק ההסדרים מוארך תוקף הפטור עד לסוף שנת 2033.

11. הטבות מס לקשיש

התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש בעסקאות פינוי-בינוי גם על עסקאות תמ"א 38/2. התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש כאמור, גם על חולה סיעודי שמקבל גמלת סיעוד בהתאם לביטוח לאומי.

סעיף 49 כב'1 קובע כי מכירת זכותו של הקשיש לדירת התמורה לצד ג' תהא פטורה ממס ובלבד שהוא משתמש בכספי התמורה כדי לרכוש לעצמו דירה במקום אחר על פי התנאים המפורטים בסעיף.

עד לתיקון: לא היה מובן, באשר למועד בו הקשיש יוכל למכור זכות זו לשם קבלת הפטור, כאשר לפי לשון החוק יכל הקשיש למכור את הדירה גם אחרי שהסתיים הפרויקט ואף אחרי שהקשיש עבר להתגורר בדירת התמורה.

לאחר התיקון, החוק מגדיר, כי הזכאות לפטור, מותנית בכך, שהקשיש ימכור לצד ג' את הזכות לדירת התמורה – עד שישה חודשים אחרי מועד הפינוי של יחידת המגורים הקיימת.

לאחר התיקון, ההקלה מותנית בכך שהקשיש ימכור ליזם את דירתו הקיימת עד לקליטת הבקשה להיתר בניה מכוח תכנית פינוי-בינוי לגבי הבית המשותף שבו נמצאת הדירה.

תחולה: עסקאות ש"יום המכירה" לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

12. לפני התיקון חל פטור על קבלת תמורה כספית בגין "שנמוך" , אחרי התיקון– אין פטור על תמורה במסגרת תשלום מזומן.

13. אחרי התיקון – ניתנו לממונה מטעם הרשות להתחדשות סמכויות נרחבות יותר. לדוגמא – אם מצא שהעסקה נעשה בדרך לא חוקית- החלטתו תהווה הוכחה המאפשרת לרשם המקרקעין לבטל את הערת האזהרה, שנרשמה לטובת היזם, במסגרת חתימה על ההסכם.

14. בחיזוק – החוק הוריד את גילו של קשיש ל-75 במקום 80 שבו היזם מחוייב להציע לאותו קשיש, מעבר לדירה שכורה במקום להשאר בבניין בעת ביצוע העבודות, ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

15. סרבנים כגון עברייני בניה/בעלים שיש להם מעל 30% דירות בבניין – החוק מגביל את מעמדם ומאפשר להפחית את דירתם בחישוב הרוב ולא לקחת בחשבון את זכויותיהם אם נמצא שהתנגדותו אותו בעלים נובע מבניה או שימוש בלתי חוקי ברכוש המשותף ו/או פיצול הדירה באופן לא חוקי.

הקליקו כאן למעבר לחלק א'

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
05/04/2022

אני בטוחה שיש עוד כאלה שזוכרים את הפלאפל של דוד משה ברמת גן

נטע עדני הפלאפל של דוד משה כפר המכביה רמת גן דוד שלי משה נגר ז״ל מכר את הפלאפל הכי מוצלח בעיר, בעגלה ניידת בקולנוע קסם, מרחק מספר רחובות מועט מביתו בנווה יהושוע. אני בטוחה, שיש
01/31/2023

טו בשבט הגיע מה חדש על השולחן?

טו בשבט הגיע מה חדש על השולחן? בר פנזור חגיגת טעמים ומרקמים הקליקו כאן מהטבע אל השולחן הקליקו כאן חזרה המדריך להזמנות 01/21/2021     פאן באן – ארוחת באנים מנצחת בפחות מ-15 דקות פאן
01/05/2023

חוששים מהאלימות הגוברת? איך תהיו אחראים לעצמכם, לבריאותכם ולשלמותכם

האלימות ברחובות מדאיגה? איך תהיו אחראים לעצמכם, לבריאותכם ולשלמותכם היבטים פרקטיים בהגנה עצמית לנשים, וגם לגברים רמי ששון שתפו: בזמנים אלו, הסטטיסטיקה והתקשורת מביאים לידיעתנו, כי מידת האלימות כנגד נשים גוברת, ומקרי האונס בפרט. די
10/01/2021

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה בעשור האחרון מצאתי את עצמי במסע עצמי מרתק, בו למדתי את עשרת הדיברות הפרטיות שלי, אשמח לחלוק אותן אתכם מאחר ולי הן שינו את החיים אביגדור יזדי הנה עיקרי הדברים:  1.
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
מתגלגלים

הטר(י)ק החדש של סובארו

לסובארו יש מוניטין רב שנים ביצירת רכבים עם יכולות שטח מופלאות, לכן בדקנו את הקרוסטרק החדש – דגם שהחליף את דגם XV המוצלח והפופולארי

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן