16/02/2025
16/02/2025
יום ראשון, 16 בפברואר 2025

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית
חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית

20/2/2024

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.

7. תמ"א 38 – פטור לשתי דירות קיימות

עד לתיקון: היקף הזכאות לפטור ממס בעסקאות תמ"א הריסה ובניה ניתן ליחידת מגורים קיימת אחת בלבד למוכר.

לאחר התיקון: הורחב היקף הזכאות לפטור במסגרת התמ"א לשתי דירות מגורים, כל עוד כאמור שיעור הבעלות בדירת התמורה יהיה שווה לשיעור הבעלות בדירה הקיימת (חריג – דירה שהתקבלה בירושה, אז שיעור הבעלות בדירה התמורה לא יפחת משיעור הבעלות בדירה הקיימת).

בעל דירה באזור מוטב (כהגדרתו בחוק) או קשיש או סיעודי יהיו זכאים לפטור ביחס לשתי דירות שהתקבלו כנגד דירה קיימת אחת.

תחולה ביחס לפטור: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

תחולה ביחס לשינויים בשיעור הבעלות: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.

8. אזור פריפריאלי/דיור ציבורי – פטור ביחס לכל הדירות

לטובת קידום עסקאות התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, הרחיבו את היקף הזכאות לדירות באזור פריפריאלי (הגדרה חדשה בחוק) ולדירות בדיור ציבורי, כך שהזכאות לפטור אינה מוגבלת למספר הדירות הקיימות בבניין.

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

9. הגדרת "מוכר מוטב" – פטור על תמורה כספית

עד לתיקון: בעסקאות תמ"א 38 תמורה כספית הייתה תמיד חייבת במס שבח.

לאחר התיקון: תמורה כספית תהיה פטורה ממס כאשר מדובר ב"מוכר מוטב".

מוכר מוטב –  קשיש כהגדרתו החדשה בחוק או מי שדירתו במתחם מהווה עבורו "דירה יחידה" לעניין פטור דירה יחידה כמשמעותה בסעיף 49ב(2).

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

10. הארכת תוקף פטור התמ"א – עד 2033

במסגרת התיקון בחוק ההסדרים מוארך תוקף הפטור עד לסוף שנת 2033.

11. הטבות מס לקשיש

התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש בעסקאות פינוי-בינוי גם על עסקאות תמ"א 38/2. התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש כאמור, גם על חולה סיעודי שמקבל גמלת סיעוד בהתאם לביטוח לאומי.

סעיף 49 כב'1 קובע כי מכירת זכותו של הקשיש לדירת התמורה לצד ג' תהא פטורה ממס ובלבד שהוא משתמש בכספי התמורה כדי לרכוש לעצמו דירה במקום אחר על פי התנאים המפורטים בסעיף.

עד לתיקון: לא היה מובן, באשר למועד בו הקשיש יוכל למכור זכות זו לשם קבלת הפטור, כאשר לפי לשון החוק יכל הקשיש למכור את הדירה גם אחרי שהסתיים הפרויקט ואף אחרי שהקשיש עבר להתגורר בדירת התמורה.

לאחר התיקון, החוק מגדיר, כי הזכאות לפטור, מותנית בכך, שהקשיש ימכור לצד ג' את הזכות לדירת התמורה – עד שישה חודשים אחרי מועד הפינוי של יחידת המגורים הקיימת.

לאחר התיקון, ההקלה מותנית בכך שהקשיש ימכור ליזם את דירתו הקיימת עד לקליטת הבקשה להיתר בניה מכוח תכנית פינוי-בינוי לגבי הבית המשותף שבו נמצאת הדירה.

תחולה: עסקאות ש"יום המכירה" לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

12. לפני התיקון חל פטור על קבלת תמורה כספית בגין "שנמוך" , אחרי התיקון– אין פטור על תמורה במסגרת תשלום מזומן.

13. אחרי התיקון – ניתנו לממונה מטעם הרשות להתחדשות סמכויות נרחבות יותר. לדוגמא – אם מצא שהעסקה נעשה בדרך לא חוקית- החלטתו תהווה הוכחה המאפשרת לרשם המקרקעין לבטל את הערת האזהרה, שנרשמה לטובת היזם, במסגרת חתימה על ההסכם.

14. בחיזוק – החוק הוריד את גילו של קשיש ל-75 במקום 80 שבו היזם מחוייב להציע לאותו קשיש, מעבר לדירה שכורה במקום להשאר בבניין בעת ביצוע העבודות, ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

15. סרבנים כגון עברייני בניה/בעלים שיש להם מעל 30% דירות בבניין – החוק מגביל את מעמדם ומאפשר להפחית את דירתם בחישוב הרוב ולא לקחת בחשבון את זכויותיהם אם נמצא שהתנגדותו אותו בעלים נובע מבניה או שימוש בלתי חוקי ברכוש המשותף ו/או פיצול הדירה באופן לא חוקי.

הקליקו כאן למעבר לחלק א'

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
01/25/2025

מה חדש במטבח?

החורף כבר כאן. קר, חשוך וגשום וזה הזמן להתאים את התפריט המשפחתי למזג האויר. כששמעתי שרשת קצביות הבוטיק 'מרינדו' יצאה בסדרה של קדירות בשר החלטתי שאני חייבת לנסות והזמנתי סיר משפחתי.
04/11/2022

ילדי העתיד כבר כאן

במרכז הלימודים המתקדם iClass הילדים יוכלו ללמוד יזמות טכנולוגית, הקמת סטארט-אפ, פיתוח משחקי מחשב, פייתון, סייבר ורובוטיקה
02/02/2024

"אני חשוף לפיתויים בפיצוציה כל היום, אבל למזלי יש את אברהמסון"

שולי ליניאדו מרמת גן עבר שני ניתוחים לטיפול בהשמנת יתר ללא הועיל:  "ירדתי במשקל מהר יותר בשלושת חודשים הראשונים שלאחר הגמילה מסוכרים ופחמימות ממכרות במכון אברהמסון. 15 אנשים עם דחף בלתי נשלט לפחמימות נגמלו בעקבותיי וכולם מצליחים לרדת יפה במשקל"
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 128

סיום שנת 2024, שנה קשה, עתירת אתגרים. מי ייתן שהיא תיקח איתה את כל החושך והשנה החדשה תתחיל באור גדול. חג החנוכה מזכיר לנו כי גם בתקופות מורכבות, נס קטן יכול להאיר את החושך ובימים אלו ממש נפתח פתח לתקווה. הלוואי ונזכה להחזיר את כל החטופות והחטופים, ושכל חיילות וחיילי צה"ל ישובו בשלום.
המגזין שלנו ממשיך להיות במה לסיפורים מקומיים, לקולות מגוונים ולרוח הקהילתית המיוחדת שלנו וכך נוספה עוד שנה לביוגרפיה של העיר. תודה לכל התורמים למלאכה, לכותבים, לצלמים ולכם הקוראים שממשיכים ללוות אותנו בדרך.

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 128

כשהטבע מתעורר לחיים בט"ו בשבט וניצני האהבה פורחים בוולנטיינס דיי, אנו גאים להגיש לכם גיליון מיוחד המשלב בין עבר, הווה ועתיד.

קראו עוד»
מתגלגלים

שלוש שניות של נצח

נהיגה בקורבט היא חוויה של שילוב מושלם בין עוצמה לפינוק. כל סיבוב, כל תאוצה, כל בריזה מרגישה כאילו כל פרט במכונית נבנה רק בשבילי, מה שמביא לרגש עז של שליטה חופשית וכח בלתי נגמר. לא מדובר רק במכונית, אלא ביכולת לחוות את הדרך בכל נים בגוף וליהנות מכל רגע

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן