שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית
חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.

7. תמ"א 38 – פטור לשתי דירות קיימות

עד לתיקון: היקף הזכאות לפטור ממס בעסקאות תמ"א הריסה ובניה ניתן ליחידת מגורים קיימת אחת בלבד למוכר.

לאחר התיקון: הורחב היקף הזכאות לפטור במסגרת התמ"א לשתי דירות מגורים, כל עוד כאמור שיעור הבעלות בדירת התמורה יהיה שווה לשיעור הבעלות בדירה הקיימת (חריג – דירה שהתקבלה בירושה, אז שיעור הבעלות בדירה התמורה לא יפחת משיעור הבעלות בדירה הקיימת).

בעל דירה באזור מוטב (כהגדרתו בחוק) או קשיש או סיעודי יהיו זכאים לפטור ביחס לשתי דירות שהתקבלו כנגד דירה קיימת אחת.

תחולה ביחס לפטור: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

תחולה ביחס לשינויים בשיעור הבעלות: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.

8. אזור פריפריאלי/דיור ציבורי – פטור ביחס לכל הדירות

לטובת קידום עסקאות התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, הרחיבו את היקף הזכאות לדירות באזור פריפריאלי (הגדרה חדשה בחוק) ולדירות בדיור ציבורי, כך שהזכאות לפטור אינה מוגבלת למספר הדירות הקיימות בבניין.

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

9. הגדרת "מוכר מוטב" – פטור על תמורה כספית

עד לתיקון: בעסקאות תמ"א 38 תמורה כספית הייתה תמיד חייבת במס שבח.

לאחר התיקון: תמורה כספית תהיה פטורה ממס כאשר מדובר ב"מוכר מוטב".

מוכר מוטב –  קשיש כהגדרתו החדשה בחוק או מי שדירתו במתחם מהווה עבורו "דירה יחידה" לעניין פטור דירה יחידה כמשמעותה בסעיף 49ב(2).

תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

10. הארכת תוקף פטור התמ"א – עד 2033

במסגרת התיקון בחוק ההסדרים מוארך תוקף הפטור עד לסוף שנת 2033.

11. הטבות מס לקשיש

התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש בעסקאות פינוי-בינוי גם על עסקאות תמ"א 38/2. התיקון מחיל את הטבות המס להן זכאי קשיש כאמור, גם על חולה סיעודי שמקבל גמלת סיעוד בהתאם לביטוח לאומי.

סעיף 49 כב'1 קובע כי מכירת זכותו של הקשיש לדירת התמורה לצד ג' תהא פטורה ממס ובלבד שהוא משתמש בכספי התמורה כדי לרכוש לעצמו דירה במקום אחר על פי התנאים המפורטים בסעיף.

עד לתיקון: לא היה מובן, באשר למועד בו הקשיש יוכל למכור זכות זו לשם קבלת הפטור, כאשר לפי לשון החוק יכל הקשיש למכור את הדירה גם אחרי שהסתיים הפרויקט ואף אחרי שהקשיש עבר להתגורר בדירת התמורה.

לאחר התיקון, החוק מגדיר, כי הזכאות לפטור, מותנית בכך, שהקשיש ימכור לצד ג' את הזכות לדירת התמורה – עד שישה חודשים אחרי מועד הפינוי של יחידת המגורים הקיימת.

לאחר התיקון, ההקלה מותנית בכך שהקשיש ימכור ליזם את דירתו הקיימת עד לקליטת הבקשה להיתר בניה מכוח תכנית פינוי-בינוי לגבי הבית המשותף שבו נמצאת הדירה.

תחולה: עסקאות ש"יום המכירה" לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

12. לפני התיקון חל פטור על קבלת תמורה כספית בגין "שנמוך" , אחרי התיקון– אין פטור על תמורה במסגרת תשלום מזומן.

13. אחרי התיקון – ניתנו לממונה מטעם הרשות להתחדשות סמכויות נרחבות יותר. לדוגמא – אם מצא שהעסקה נעשה בדרך לא חוקית- החלטתו תהווה הוכחה המאפשרת לרשם המקרקעין לבטל את הערת האזהרה, שנרשמה לטובת היזם, במסגרת חתימה על ההסכם.

14. בחיזוק – החוק הוריד את גילו של קשיש ל-75 במקום 80 שבו היזם מחוייב להציע לאותו קשיש, מעבר לדירה שכורה במקום להשאר בבניין בעת ביצוע העבודות, ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

15. סרבנים כגון עברייני בניה/בעלים שיש להם מעל 30% דירות בבניין – החוק מגביל את מעמדם ומאפשר להפחית את דירתם בחישוב הרוב ולא לקחת בחשבון את זכויותיהם אם נמצא שהתנגדותו אותו בעלים נובע מבניה או שימוש בלתי חוקי ברכוש המשותף ו/או פיצול הדירה באופן לא חוקי.

הקליקו כאן למעבר לחלק א'