מגמות מחירים בערים המרכזיות

מגמות מחירים בערים המרכזיות

רון קאולי

הקדמה

ישנם משתנים רבים שקובעים מחירי דירות כפי שרשמנו במאמרים קודמים אך בסופו של דבר נשאלת השאלה מהי מגמת המחירים שאנו צפויים לה. יש הטוענים כי המחירים ירדו בשל מיסוי ובריחת משקיעים לעומת אלו הסבורים כי ישארו ללא שינוי או יעלו. בטור זה ננסה להסביר מדוע הערכה שצופה ירידת מחירים אינה סבירה.

מחירי דירות

המשתנה המרכזי הוא הביקוש. באזור המרכז המפותח סביבתית וחברתית, הביקוש גבוה ובכל מקרה כמות ההיצע לא תדביק את הביקוש. במחקר שנערך על ידי בנק בינלאומי, נטען כי רמות המחירים באזור המרכז, יגיעו לרמות של ניו-יורק, לונדון וטוקיו כמגמה כלל עולמית של ערים חזקות. בערים חזקות כדוגמת גבעתיים רמת גן ותל אביב מחירי הנדל"ן צפויים אף לעבור סכום של 100 אלף שקלים למטר מרובע בממוצע. כוחות שוק חזקים מגזירות מס (עד גבולות מסויימים כמובן) ולכן מגמת העלייה תימשך למרות בניה חדשה, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. פעולות האוצר הן אנמיות ובמקום לעבוד בשיטת התמריץ, עובדות בשיטת המניעה באמצעות מיסוי שמאט את הכלכלה במשק ולכן גם מידתן מוגבלת.

מחירי שכירות

מחירי השכירות בטווח הקצר יעלו בשל ההמתנה בשוק להתפתחויות בשוק הנדל"ן, כך שבמקום לקנות ישכירו מתוך ציפייה שמחירי הנכסים ירדו, או לא ימכרו מתוך ציפייה שמחירהם יעלו. בסופו של דבר, תשואות לנכסים הם פונקציה של מחירי השכירות ומחירי הנכסים מתכנסים לשיעורים קבועים כפונקציה של שערי הרבית או תשואות אלטרנטיביות לכן אנו צפויים לעלייה מתמשכת במחירי השכירות כפונקציה של עלייה במחירי הנכסים.

האם עוברים לפריפריה?

האם הגיוני שתושב גבעתיים, תל אביב או רמת גן ירצה לעבור לגליל או לדרום הארץ?. קונים מעוניינים לגור באזורים המוכרים להם מילדותם (צפיפות לקמ"ר במרכז לעומת הפריפריה מקום המדינה), היכרות רבת שנים עם שכונה מסויימת, אזור שיש בו קרבה לתעסוקה,  חיי תרבות, בתי ספר וגני ילדים או במילים אחרות אורח חיים מועדף. אורח חיים והרגלים קשה מאוד לשנות ומרבית הקונים מתעקשים להישאר במקום המוכר להם או שנחשב כעדיף להם ולמשפחותיהם.

האם המחירים ירדו?

אולי במקומות שהצפי לפיתוחם איטי יחסית. בערים מרכזיות בגוש דן מגמת המחירים בעלייה ויש קיטון בכמות העסקאות. למרות שנטען כי בטווח הקצר של עד 5 שנים מחירי הדירות בערים החזקות עשויים לרדת בשל ריבוי פרוייקטים והעדר תשתיות מתאימות, כוחות שוק הם שקובעים ביחד עם טכנולוגיה בנייה שמשתפרת כך שבסופו של דבר משתנים מרכזיים כגון שיפור באמצעי תחבורה, הגדלת מקומות התעסוקה, מרכזים מסחריים ותרבות הם הדומיננטים.

מסקנות

המסקנה אחת. זמן שווה כסף והרבה. האמור לעייל יבהיר לקונים כי רצוי לעשות עסקה בערים מרכזיות ולשלם יותר למרות נסיון קברניטי המשק לרסן את עליית המחירים. להערכתנו בערים המגודרות "חזקות" עם פיתוח מהיר המחירים בהן יעלו.