ההחלטה לבטל את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה

עורכת הדין רוית סיני

באזורינו, ההחלטה על הריסת בניינים ישנים או לחילופין חיזוק ושיפוץ יסודות המבנים, שנבנו לפני 1980, נבעה מתוך צורך אזרחי ובטיחותי אמיתי.
מתוך צורך זה נולדה בשנת 2005 תוכנית התמ"א. רק לפני שבוע היתה רעידת אדמה חזקה ביוון שאמורה להדאיג גם אותנו.
אחרי הכל, אנו ממוקמים באזור השבר הסורי אפריקאי, הידוע בפעילות סיסמית אינטנסיבית, הבאה לידי ביטוי ברעידת אדמה קטלנית אחת לפחות כל 100 שנה. במציאות הנוכחית, שרק
במטרופולין גוש דן חיים מעל 2 מיליון תושבים, בבניינים ישנים שדורשים חיזוק או הריסה, מספר ההרוגים והנפגעים עלול להגיע לרבבות והנזק הכלכלי עלול אפילו למוטט את המשק הישראלי. אולם, כעת, צורך זה להגן על התושבים מפני רעידות אדמה, נשכח ככל הנראה, גם בכנסת וגם ברשויות המקומיות אשר מתנגדות לה ומעדיפות מתחמים של 3-4 דונם ולא בניין בודד אחד.
מדיניות זו של ראשי הערים, לצמצם תוכנית התמ"א ולגבש מדיניות תכנונית של מתחמים שכוללים מספר של בניינים, אינה מובילה לתוצאה הרצויה, שכן היכולת לארגן מספר רב של בעלי דירות, להסכים לפרויקט, כמעט בלתי אפשרית. לכן, חשוב מאוד לנצל את הזכויות שעדיין קיימות לאותם בניינים שזכו לקבל את זכויות התמ"א.
כתבה זו תנסה לסייע לאותם בעלי דירות להצליח להגיע לתוצאה רצויה בזמן המוגבל שקיים ותבהיר כיצד ניתן להתגבר על הקשיים בדרך למטרה.
ראשית, משבר הקורונה גרם לירידה של 25% מהפרויקטים שמקבלים מימון בנקאי, מה שמשקף את רמת הסיכון הנוכחית בענף. בנוסף, אנו נתקלים בלא מעט יזמים שלא מצליחים לסיים
פרויקטים, עקב קושי תזרימי והעדר נגישות למקורות מימון. שנית, המצב מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בניה, החופשה שנכפתה על העיריות מקשה לקדם הליכי תכנון ורישוי מול הרשויות, כל אלה ועוד מחייבים הערכות נכונה מצד בעלי דירות.
השלב הראשון לקידום פרויקט תמ”א, הוא לבדוק מול עו”ד מנוסה את הזכויות שמגיעות לאותו בניין. עו”ד בקיע ידע לסייע מול הרשויות ויבהיר לדיירים מה ניתן לבנות וכמה.
בשלב השני אמורה להיות הסכמה של בעלי הדירות על התמורה (שהיא פועל יוצא מהבדיקה מול העיריה).
בשלב השלישי יש לפנות או לבחון הצעות מיזמים רק על בסיס בדיקה וניתוח זכויות מאדריכל מנוסה ובקיע באותה עיר שבו נמצא הבניין.
כאמור, לא מעט הצעות מצד יזמים לא תואמות את המדיניות של העיריה ורק לאחר שנחתם הסכם והבקשה להיתר מוגשת – העיריה דוחה את הבקשה ומחייבת את היזם להפחית מטרים ו/או את מספר הדירות המבוקש, מה שגורר עיכובים ברוב המקרים – ביטולים מצד הדיירים של הפרויקט.
בשלב הבא, יש להכין הסכם שיגן על בעלי הדירות מפני כל הסכנות שעלולות להגרם ליזם
עקב המצב הכלכלי. הסכם שיודע לכלול ולהבטיח לדיירים בטחון כלכלי הוא במצב נתון זה- עיקר העיקרים.
דוגמא להבטחת הדיירים במסגרת ההסכם הוא סעיף שיגן ויאפשר לדיירים לקבל את ההיתר לידם, במידה והיזם לא מקבל ליווי בנקאי מבלי לפצות את אותו יזם. או סעיף שמקנה דיירים
עוד ערבות בנקאית )מלבד הערבויות הקבועות( למימון ייצוג בבית משפט למקרה שהיזם יקלע לקשיים כלכלים במהלך הפרויקט.
בחינת זהות היזם טרם התקשרות מול דיירים כאמור היא השלב הקריטי, ויש לבחון את הניסיון והותק שלו מול בניינים שביצע, יש לבחון את מצבו הפיננסי באמצעות דוחות כספים וכאמור את הסכמתו לתנאי ההסכם שמגנים על הדיירים מפני קריסתו.
לאור העובדה שלא נותר זמן רב לסיום חייה של התמ”א – ואין מקום לטעויות – חשוב מאוד לבחור עו”ד שידע לנהל ולסייע לדיירים להגיע לקו הסיום בהצלחה ובבטחון.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

12/15/2024