קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ"א 38 גם בבניין שלכם

פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ"א 38 יתמוסס

/// מאת עו"ד רוית סיני

ל א ח ר ו נ ה פרסם משרד הפנים תזכיר חוק (תיקון 128 לחוק התכנון והבניה) המציג את הכיוון התוכנן להחליף את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן תמ"א 38)
כזכור, תכנית התמ"א 38 מתוכננת להסתיים בתחילת אוקטובר 2022, ובהתאם להמלצתה של המועצה הארצית לממשלה עבור חלופה לתמ"א 38, מוצע לאפשר להרחיב את הסמכויות של הועדות המקומית לאשר את התוכניות על כל המשתמע מכך.

אחד היתרונות העיקריים של תוכנית תמ"א 38 הוא העובדה שלא חל היטל השבחה על התוספת של הזכויות במסגרת תוכנית התמא ויש פטור יעודי במסגרת התחדשות עירונית בנוגע לחיובי מס השבח לבעלי הדירות במסגרת העסקה מול היזם. לעיתים רבות, פטור ממס השבח ומהיטל ההשבחה – יוצר היתכנות כלכלית, שלא תתקיים, אם לא תהיה תוכנית תמ"א 38 בתוקף.
יתרון נוסף, לתוכנית התמ"א הוא הקלות שבה ניתן לקבל את זכויות התמ"א ככל שהבניין הוא משותף ונבנה לפני 1980, אזי ככל הנראה יהיו לאותו בניין זכויות במסגרת תמ"א- אולם, אחרי שתסתיים תוכנית התמ"א לא תהיה יותר אפשרות מוקנית וברורה להוציא היתרי בנייה מכוח חוק התמ"א. עפ"י התזכיר, בעלי נכסים שירצו להוסיף זכויות בנייה לשם חיזוקו של המבנה הקיים, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יחויבו באישור התוכניות בוועדה המקומית.

בעקבות החשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ"א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.

המעבר לטיפול ברמה המוניציפלית עשוי להביא לסרבול הליכי ההתחדשות העירונית ואפילו לביטולם. התזכיר גם מבקש לסיים את הליך בקשת ה"הקלות" שלמעשה נועד לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת
הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם. אוקטובר 2022 מתקרב ובמציאות של הליכי התכנון מדובר על עוד זמן קצר. מודל להתקדמות בתמ"א 38 בשל המצב הנתון, פרק הזמן הקצוב עד לשינוי חוק התמ"א הקיים והחשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ"א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.
המודל המדובר מחבר את הידע והניסיון הרב שצברתי בכל הקשור לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית ואת המציאות הייחודית שנוצרה כעת לפני פקיעת חוק התמ"א.
המודל שבו אני עובדת, מסייע לבעלי הדירות לקדם פרויקטים בדחיפות ולהיכנס לצינורות התכנון ברשויות המקומיות כמה שיותר מהר על מנת לעמוד בלוחות הזמנים.
בעלי דירות כבר הפנימו ומודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות במסגרת התחדשות עירונית בלי שיאלצו להוציא מכיסם דבר. זו בוודאות האופציה המועדפת עבורם.
כעו"ד שמלווה פרויקטים מסוג זה משנת 2011 , אוכל לומר שלקח שנים ארוכות להבהיר לדיירים את זכויותיהם ולהביא אותם למצב שהיישום אפשרי ומתקדם. אולם, כעת, רגע לפני מימוש הם נתקלים במחסום חדש, סיום חוק התמ"א. העובדה שיש לבניין הצעה מיזם, בהנחה שהיא הצעה מחושבת ומעודכנת, היא מחושבת לפי פטור מהיטל השבחה על זכויות התמא וכן על פטור ממס שבח מצד הדיירים- ככל שתסתיים תקופת התמ"א –לא תמצאו הצעות אלו יותר כי הפרויקט לא יהיה כלכלי לאותו יזם.
לכן, אני קוראת לכל מי שיש לו זכויות בבניין להזדרז ולהתחיל כבר עכשיו את התהליך.
התהליך של אירגון הדיירים, הסכמתם למנות חברי נציגות, הסכמתם לעו"ד אשר ייצג אותם, הסכמתם ליזם הנבחר ולנוסח הסכם התמ"א וכן לנוסח המפרט הטכני – לוקח זמן.
עו"ד לא מנוסה או לא מספיק אסרטיבי עלול לעכב לדיירים את התהליך המתבקש כך שתיווצר חוסר הסכמה ו/או אי-וודאות שעלולים להוביל לכך שבסופו של דבר, לא ניתן יהיה לבנות עבורכם בניין ו/או דירות חדשות באותן תנאים של היום.

עו"ד רוית סיני

להלן מספר עצות איך לא לעכב ולהתעכב:
אני מציעה לא להסתכל על בניינים אחרים, מה הם קיבלו וכמה. לכל בניין יש את ניתוח הזכויות שלו והעובדה שניתן לבניין ממול היתר זה אומר שאותו בניין ניצל את הזכויות שניתנו לפני שנים ואינן רלבנטיות יותר.
לדוגמא בניין ברחוב המעלות 6 בגבעתיים נבנה מחדש על סמך היתר מ 2015- . בפרויקט הזה הצלחתי להשיג לכל דייר תוספת על הקיים של 25 מ"ר ובנוסף מרפסת שמש של 12 מ"ר. הבניין היום מאוכלס. אז היזם קיבל פי 3 דירות מהדירות הקיימות, משום שאז היחס היה.1:3
היום, עיריית גבעתיים לא מאפשרת יחס כזה אלא צמצמה את יחס הדירות החדש לפי 1:2.4 כלומר על כל דירה קיימת היזם מקבל 2.4 דירות ולא 3 דירות כפי שהיה לפני 5 שנים, ולכן בהתאם לא ניתן לקבל תוספת כמו שפעם ניתן היה לקבל. והעובדה שניתן לדיירים בבניין ממול תוספת של 25 מ"ר וכעת מציעים לדיירים תוספת של 5 מ"ר בלבד – זה אומר שהעיריה לא מאשרת זכויות היום כפי שאישרה לפני 5 שנים ואותן זכויות לא רלבנטיות יותר.
אני חוזרת ומזכירה לכל התושבים לנצל את ההזדמנות הזו בהקדם, ולקבל את ההטבה הכי משמעותית שהמדינה נותנת לכם. לא להתעסק בקטנות כגון: אם יהיה מחסן, או לא יהיה מחסן, לא מספיק לנו להעלות קומה אחת כי אני רוצה להעלות שתי קומות.
בהתייחסות לעובדות, זה בהחלט זניח ומסתכם בכ 15,000- ₪ כך שגם אם לא יהיה מחסן או עוד קומה, תוכלו לכל הפחות להרוויח את ההשבחה של מיליון ₪, שהיא כמובן פטורה מתשלום מס!

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

01/31/2025