שוק ההתחדשות העירונית נכנס לתקופה שבה ההנחות שעליהן נבנו לא מעט מהפרויקטים, במיוחד פרויקטים של פינוי בינוי, כבר אינן מובנות מאליהן. מחירי הדירות השתנו, קצב המכירות נחלש, ובמקביל עלו עלויות הבנייה והמימון. התוצאה היא שבחלק מהמקרים, תוכנית שנראתה כלכלית לפני כמה שנים מתקשה לעמוד כיום באותם מבחנים.

המשמעות אינה בהכרח ביטול פרויקטים. בחלק מהמקרים היא עלולה להביא לעיכובים, לפתיחה מחדש של הסכמים ואף לעצירת פרויקטים שאינם מצליחים לייצר את הכדאיות הדרושה לביצוע.

כשהמספרים משתנים

פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים רבות. בין מועד החתימה על ההסכמים עם בעלי הדירות לבין קבלת היתר הבנייה עשויות לעבור שנים שבהן תנאי השוק משתנים. מחירי הדירות, עלויות הבנייה, הריבית, המימון וקצב המכירות אינם נשארים קבועים.

לכן, פרויקט שנראה כלכלי בעת החתימה אינו בהכרח כזה במועד הביצוע. ההסכמים עם בעלי הדירות כבר נחתמו, והזכויות והתמורות נקבעו על בסיס הנתונים וההנחות שהיו רלוונטיים באותה עת. שינוי משמעותי בכלכלת הפרויקט יוצר פער בין ההתחייבויות שנקבעו לבין היכולת לבצע אותן בפועל.

לא כל פרויקט צריך לקבל אותה נוסחה

אחת השאלות המרכזיות היא האם נכון להמשיך להתייחס לכל מתחם התחדשות עירונית לפי אותה נוסחה תכנונית וכלכלית.

לכל מתחם מאפיינים שונים: שווי הקרקע, מספר הדירות הקיימות, מספר הדירות שניתן להוסיף, עלויות הבנייה, דרישות הרשות המקומית, הקצאות לצורכי ציבור, חניה, תשתיות ועלויות המימון.

כאשר הדרישות גדלות, אך היכולת לייצר הכנסות אינה גדלה בהתאם, הכדאיות עלולה להיפגע.

לכן נדרשת גמישות תכנונית וכלכלית גדולה יותר. במקרים מסוימים ניתן לבחון העברת זכויות, שינוי בתמהיל הבנייה או התאמות אחרות, כולל בחינה של היקף השטח הציבורי הפתוח (שצ"פ) הנדרש על ידי העירייה. התאמות כאלה עשויות לאפשר לפרויקט להתקדם בלי להעמיס צפיפות חריגה על המתחם עצמו.

גם היטלי ההשבחה נכנסים לחישוב

היבט נוסף הוא היטל ההשבחה. מדובר ברכיב משמעותי במודל הכלכלי של פרויקטים רבים, ולכן גובה ההיטל עשוי להשפיע ישירות על הכדאיות.

בתקופה שבה עלויות הבנייה והמימון גבוהות יותר, יש מקום לבחון את ההיטל גם מול המציאות הכלכלית של הפרויקט, ולא רק מול שווי הקרקע והזכויות התכנוניות.

הפחתה מדודה של עלויות מסוימות אינה בהכרח ויתור על האינטרס הציבורי. במקרים המתאימים היא עשויה להיות ההבדל בין פרויקט שמתקדם לבין פרויקט שנשאר על הנייר.

ומה קורה כאשר היזם מבקש לפתוח את ההסכם?

כאן נמצאת אחת הנקודות הרגישות ביותר מבחינת בעלי הדירות.

כאשר יזם מבקש להפחית תמורות או לשנות הסכם קיים בטענה שהפרויקט אינו כלכלי עוד, אין לקבל את הטענה כמובן מאליו. מצד שני, גם אין להתעלם מהאפשרות שהמספרים אכן השתנו באופן משמעותי.

הדרך הנכונה היא לבחון את הנתונים: עלויות הבנייה והמימון, מחירי המכירה, היקף ההכנסות, ההוצאות והדרישות התכנוניות. במקרים כאלה ראוי שבעלי הדירות יקבלו תמונה כלכלית ברורה ויוכלו להיעזר בשמאי מטעמם לפני קבלת החלטה.

בקשה לשינוי התמורה אינה צריכה להפוך אוטומטית להסכמה להפחתתה. היא צריכה להיות נקודת פתיחה לבדיקה מחודשת של הכדאיות.

אבל כאן עולה גם שאלה עקרונית: בתקופות שבהן מחירי הדירות עלו והרווחיות הצפויה בפרויקטים גדלה, לא שמענו על יזמים שפנו לבעלי הדירות והציעו לעדכן כלפי מעלה את התמורה שנקבעה בהסכם. כעת, כאשר תנאי השוק השתנו והכדאיות נפגעה בחלק מהפרויקטים, הדרישה לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות עולה ביתר שאת.

הפער הזה מחייב לבחון את מערכת היחסים בין היזם לבעלי הדירות לא רק דרך השאלה אם הפרויקט עדיין כלכלי, אלא גם דרך השאלה כיצד מתחלקים הסיכון והסיכוי לאורך הדרך.

צריך לחשוב גם על שלב הביצוע

אחד הפתרונות האפשריים הוא לבנות מנגנון שמכיר בכך שהמציאות הכלכלית עשויה להשתנות במהלך חיי הפרויקט.

בשלב התכנון ניתן להביא בחשבון מרווח ביטחון מסוים, ובהמשך, סמוך יותר למועד ההיתר והביצוע, לבצע בדיקה מחודשת של הכדאיות. כך ניתן לבחון אם ההנחות שעליהן התבסס הפרויקט עדיין רלוונטיות.

אפשר גם לחשוב על מנגנון שבו במקרה שהפרויקט מייצר רווחיות גבוהה משמעותית מהנדרש, חלק מהעודף יחזור לציבור באמצעות היטלים או התאמות בזכויות.

המבחן האמיתי: ביצוע

בסופו של דבר, התחדשות עירונית נמדדת לא במספר הדירות שניתן לתכנן על הנייר, אלא במספר הפרויקטים שאפשר להוציא לפועל.

מגה פרויקט של פינוי בינוי שנמשך שנים, דורש הגדלת זכויות, מייצר עוד ועוד דרישות ועלויות, אך אינו מצליח לעבור את מבחן הכדאיות הכלכלית – לא ייבנה.

לכן השיח סביב ההתחדשות העירונית צריך לעבור בהדרגה ממיקסום זכויות למיקסום ודאות. פחות עיסוק בשאלה כמה קומות וכמה מטרים רבועים אפשר להוסיף, ויותר בשאלה איך מוודאים שהפרויקט אכן יגיע לשלב הביצוע.

עבור בעלי הדירות, זהו מבחן משמעותי לא פחות. כאשר יזם מבקש לשנות הסכם קיים, לא נכון לקבל את הבקשה אוטומטית, אך גם לא נכון לדחות אותה בלי לבדוק את הנתונים.

המציאות הכלכלית השתנתה. עכשיו צריך לבחון אם גם כללי המשחק של ההתחדשות העירונית צריכים להשתנות בהתאם.