12/15/2024
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
- התחדשות עירונית
לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ"א 38
"נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה"
האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה לקבל בקשות להיתרים – היא אך ורק אם הבעלים חתמו עם יזם על הסכם, היזם הכין את הגרמושקה והבעלים אישרו אותה
צולם בגבעתיים
ביום 15.3.21 החליטה העיריה להקפיא את כל הבקשות להיתרי בניה בעיר במסגרת תמ"א 38 בגלל חוסר במבני ציבור. רק אותם בעלי דירות שהוציאו תיק מידע לפני תאריך זה, יוכל להמשיך בטיפול, בתנאי שיגישו בקשה להיתר תוך חצי שנה. בקשה להיתר כרוכה בהכנת גרמושקה, שכרוכה בהפעלת יועצים, והסכמת הבעלים ואישור שלהם שהגרמושקה תואמת את אשר כתוב ומובטח בהסכם. כלומר, אם במסגרת ההסכם רשום שתמורת הדירה תהיה בקומה.. בגודל… עם 2 כיווני אויר… יש לבדוק שאכן ניתן לראות זאת בתוכניות הגרמושקה.
תהליך רגיל של הכנת הגרמושקה לוקח בדרך כלל בין 6-8 חודשים וזאת אחרי שיש רוב חוקי שחתם על ההסכם בין הבעלים לבין היזם. במסגרת ההחלטה, אותם יזמים שהוציאו תיק מידע ויש להם הסכם חתום מול הבעלים, יצטרכו להכין כעת את הגרמושקה תוך חודשים ספורים כדי לעמוד בתנאי החדש שנקבע. כמובן שבמקרים של החלטות ועדה שנידונו אם במסגרת תמ"א ו/או במסגרת פינוי בינוי, פרויקטים אלו אינם נכללים ויקבלו ככל הנראה היתרים בהתאם למדיניות העיריה.
בשיחה עם מר רן קוניק, ראש העיר, הסביר קוניק כי החלטה זו נבעה בעיקר מהעובדה כי מצד אחד, לא ניתן לאפשר להגדיל את מספר היחידות במסגרת תמ"א 38 ומצד שני, לא לאפשר לתושבים הקיימים והחדשים תשתיות ראויות, כמו למשל בתי ספר. עוד הבטיח ראש העיר בשיחתי עימו, כי ההקפאה כרגע היא למשך חצי שנה. בעוד חצי שנה הם יבדקו אם ניתן להם אישור לבתי ספר ו/או גנים והם יקבלו החלטה בהתאם, אם לאשר לפרויקטים חדשים להגיש היתרים במסגרת תמ"א 38 .
הבעיה כמובן, שבעוד חצי שנה, ככל הנראה לא ניתן יהיה להגיע להטבות
שמציעה תוכנית התמ"א הואיל והיא אמורה להסתיים באוקטובר 2022. הטבות התמ"א הן פטור מהיטל השבחה על 2 וחצי קומות, וכן פטור ממס שבח. לאור העובדה שרשות המס אפשרה פטור ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38 לכל אותם בעלים שדירותיהם לא משמשות למלאי עסקי, שאינן מעל 120 מ"ר ושהבעלים לא קיבל את הדירה מקרוב במשך 24 חודשים לפני חתימת ההסכם. במידה והתמ"א לא חלה על הפרוייקט שנחתם עם היזם, לא תהיה ליזם כדאיות
כלכלית לפרוייקט בלי אותם פטורים. האפשרות היחידה לפרויקטים בגבעתיים
במסגרת תמ"א 38 לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה לקבל בקשות להיתרים – היא אך ורק אם הבעלים חתמו עם יזם על הסכם, היזם הכין את הגרמושקה והבעלים אישרו אותה.
במידה ובעוד חצי שנה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתר, רק אותם פרויקטים יוכלו להינצל וליהנות מאותן הטבות של התמ"א.
לאור זאת, הצעתי היא לנצל כעת את הזמן, להגיע להסכמות בין הבעלים ולהתקדם להסכם והכנת גרמושקה. ברור שהיזם לוקח על עצמו סיכון שהעירייה לא תאשר גם בעוד חצי שנה לקבל את אותם בקשות חדשות, אולם ככל שהפרויקט סגור והדיירים מבינים את המשמעות של הסיכון ניתן להוסיף זאת במסגרת ההסכם המשפטי ולכלול את שתי האופציות שיתכן ויקרו.
חג הפסח קרב ובא לאחר שנה של הסתגרות בבתים, אין לי ספק שרוב בעלי הדירות מבינים עד כמה זה משמעותי לקבל דירה חדשה (אפילו באותו גודל כיום) עם מרפסת שמש, חניה ומחסן וכולי תקווה שהשנה תביא איתה פריחה התחדשות וצמיחה.
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טורי מומחה נוספים
11/23/2024עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט ולהסכם המשפטי שנחתם עם היזם תפקיד דרמטי10/25/2024היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי09/13/2024התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים07/30/2024התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים07/04/2024מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת05/27/2024מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?05/06/2024הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.04/22/2024הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.03/16/2024באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 3802/05/2024באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 3802/04/2024כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]01/19/2024מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני01/01/2024תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר12/02/2023לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי10/22/2023לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי10/08/2023"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"09/08/2023בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
