13/04/2024
13/04/2024
שבת, 13 באפריל 2024

האם הכל כלול?

הסעיפים המהותיים בהסכם בין הבעלים ליזם לקביעת עלות ההוצאות / חלק 1

20/2/2024

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים! נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?
בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.
בהצהרות הבעלים נדרשים הבעלים לחתום על התחייבות שהם ישאו בכל שינוי ככל שיהיה במעמד הבעלות בנסח טאבו, כלומר, במקרים שהבעלים הופך מבחינה בריאותית לסיעודי – חלה על הבעלים חובה לממן את ההליך המשפטי לצורך מינוי אפוטרופוס (לא על היזם) דוגמה נוספת, כאשר הבעלים מתגורר בחו"ל – כל ההחתמות שיעשו בחו"ל יחולו על הבעלים חיוב הבעלים להעביר ליזם את כל "הפטורים" של הבעלים – לרבות מס שבח והיטל השבחה – הוא מהלך שיגרום לבעלים לשאת בעצמו בעלות שתדרש לאחר מכן.

צו מסוכנות – הסכם שלא מחייב את היזם לשאת בכל העלויות מיד עם הרוב הדרוש – עלול לגרום לבעלים לשאת בעלויות של בין 100 אלף למעל חצי מיליון ₪.
תחזוקה קיימת – יש לחייב את היזם לשאת מידי שנה בעלות התחזוקה הקיימת בסך של 10 אלפים ₪ – כך שהבעלים יכולים לחסוך בכל הקשור לתיקונים ו/או זיפות ו/או סיוד וכד'.
הודעות פינוי – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם יוציא הודעת פינוי לבעלים של 120 יום, אולם מתוכם הוא נושא בשכ"ד של חודש אחד בלבד!!! כלומר אם הבעלים יתפנה לפני – אותם בעלים אמורים להוציא מכיסם שכ"ד!!
הוצאות מעבר – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם נושא בעלות ההובלות תוך שמצוין סכום מוגבל לכל כיוון. כמובן שאין רלוונטיות לקבוע סכום, כי ברוב המקרים, הפינוי יהיה תוך 9-7 שנים מיום חתימת ההסכם. בנוסף, הוצאות המעבר אמורות לכלול: פרוק והרכבה, אריזות, תיווך לאיתור דירה/חנות, מנוף ככל שיהיה צורך, אחסון. בנוסף, יש לקחת בחשבון שעלול להיות מעבר נוסף בתקופת הפינוי, שאם יזם לא יישא – יהיה על חשבון הבעלים. קביעת שכ"ד בתקופת הפינוי – ישנם הסכמים שמקנים את הזכות לקביעת שכה"ד – שמאי של הבנק המלווה ו/או שמאי מוסכם – לדעתי, חשוב שיהיה שמאי מטעם הבעלים שיקבע את גובה שכה"ד תוך ראיה של סכרון שווי השכירות באיזור – כלומר עליה של 15%-10% מסכום השכירות. אם לא נקבע מנגנון עליית שכירות על ידי שמאי/ מנגנון קבוע כל שנתיים – על הבעלים לשלם מכיסם.
העמדת שלט – ברוב ההסכמים, היזם קובע כי תהיה לו הזכות להעמיד שלט בנוגע לפרויקט, מיד לאחר החתימות, אולם מלבד, לאפשר ליזם פרסום חינם, הבעלים המשכירים יאלצו לשלם מכיסם בגין ירידת המחירים של השוכרים
שימנעו לשכור את דירתם.
ערבות שכירות – אמורה להיות לפחות 24 חודשים ללא הפחתה, לאור הסיכון שעלול להיות במימוש ערבות חוק המכר. הבנק המלווה יאלץ לפנות לכינוס ככל שהקבלן/יזם יכנס לחובות – מהלך שלוקח לפחות שנתיים, במסגרתם הבעלים אמורים לקבל את דמי השכירות!
ערבות חוק מכר – מועד הנפקת הערבות יכול להוות הפרשים של מאות אלפי שקלים! אם השמאי מטעם הבנק המלווה, מוציא שומה עם תאריך הודעת הפינוי, אולם חלפה חצי שנה לפחות ממועד הפינוי בפועל – יש לעדכן את גובה הערבות כי מידי חודש עלולים המחירים להעלות והבעלים מפסידי את המחיר האמיתי.

המשך בחלק 2

הקליקו כאן למעבר לחלק 2

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
03/15/2022

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם סטארטאפ ישראלי המאפשר לשלוח משלוחי מנות מתוקים ומלאים בכל טוב תוך שעה, והמשלוח חינם! שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter  לאור הצלחתה
02/24/2022

הכירו את מיי באנדלס, מיזם ישראלי חדש המחבר באופן ישיר בין היצרנים לצרכנים

הכירו את מיי באנדלס מיזם ישראלי חדש המחבר באופן ישיר בין היצרנים לצרכנים שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter   פלטפורמה דיגיטלית ישראלית פשוטה לתפעול מציעה למשתמשים לרכוש חבילות
07/10/2022

בהיכל ווהלין התאהבתי בתיאטרון

הליכתה על הבמה, רקיעתה עם המקל או נוכחותה בישיבה זקופה ועיניים זורות אימה זכורים לי כל-כך. זה הרגע שבו התאהבתי עמוקות בעולם התיאטרון
01/23/2021

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק הכותבים: אביב בריל ומרינה טראוביץ לילדים שלנו המבלים שעות רבות ביום מול המחשב והסמארטפון: טיק טוק יוטיוב ופייסבוק – נוספה כעת גם למידה מקוונת שפירושה שעות רבות נוספות וסכנה
אל תפספסו הכתבות האהובות
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן