19/07/2024
19/07/2024
יום שישי, 19 ביולי 2024

האם הכל כלול?

הסעיפים המהותיים בהסכם בין הבעלים ליזם לקביעת עלות ההוצאות / חלק 1

20/3/2024

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים! נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?
בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.
בהצהרות הבעלים נדרשים הבעלים לחתום על התחייבות שהם ישאו בכל שינוי ככל שיהיה במעמד הבעלות בנסח טאבו, כלומר, במקרים שהבעלים הופך מבחינה בריאותית לסיעודי – חלה על הבעלים חובה לממן את ההליך המשפטי לצורך מינוי אפוטרופוס (לא על היזם) דוגמה נוספת, כאשר הבעלים מתגורר בחו"ל – כל ההחתמות שיעשו בחו"ל יחולו על הבעלים חיוב הבעלים להעביר ליזם את כל "הפטורים" של הבעלים – לרבות מס שבח והיטל השבחה – הוא מהלך שיגרום לבעלים לשאת בעצמו בעלות שתדרש לאחר מכן.

צו מסוכנות – הסכם שלא מחייב את היזם לשאת בכל העלויות מיד עם הרוב הדרוש – עלול לגרום לבעלים לשאת בעלויות של בין 100 אלף למעל חצי מיליון ₪.
תחזוקה קיימת – יש לחייב את היזם לשאת מידי שנה בעלות התחזוקה הקיימת בסך של 10 אלפים ₪ – כך שהבעלים יכולים לחסוך בכל הקשור לתיקונים ו/או זיפות ו/או סיוד וכד'.
הודעות פינוי – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם יוציא הודעת פינוי לבעלים של 120 יום, אולם מתוכם הוא נושא בשכ"ד של חודש אחד בלבד!!! כלומר אם הבעלים יתפנה לפני – אותם בעלים אמורים להוציא מכיסם שכ"ד!!
הוצאות מעבר – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם נושא בעלות ההובלות תוך שמצוין סכום מוגבל לכל כיוון. כמובן שאין רלוונטיות לקבוע סכום, כי ברוב המקרים, הפינוי יהיה תוך 9-7 שנים מיום חתימת ההסכם. בנוסף, הוצאות המעבר אמורות לכלול: פרוק והרכבה, אריזות, תיווך לאיתור דירה/חנות, מנוף ככל שיהיה צורך, אחסון. בנוסף, יש לקחת בחשבון שעלול להיות מעבר נוסף בתקופת הפינוי, שאם יזם לא יישא – יהיה על חשבון הבעלים. קביעת שכ"ד בתקופת הפינוי – ישנם הסכמים שמקנים את הזכות לקביעת שכה"ד – שמאי של הבנק המלווה ו/או שמאי מוסכם – לדעתי, חשוב שיהיה שמאי מטעם הבעלים שיקבע את גובה שכה"ד תוך ראיה של סכרון שווי השכירות באיזור – כלומר עליה של 15%-10% מסכום השכירות. אם לא נקבע מנגנון עליית שכירות על ידי שמאי/ מנגנון קבוע כל שנתיים – על הבעלים לשלם מכיסם.
העמדת שלט – ברוב ההסכמים, היזם קובע כי תהיה לו הזכות להעמיד שלט בנוגע לפרויקט, מיד לאחר החתימות, אולם מלבד, לאפשר ליזם פרסום חינם, הבעלים המשכירים יאלצו לשלם מכיסם בגין ירידת המחירים של השוכרים
שימנעו לשכור את דירתם.
ערבות שכירות – אמורה להיות לפחות 24 חודשים ללא הפחתה, לאור הסיכון שעלול להיות במימוש ערבות חוק המכר. הבנק המלווה יאלץ לפנות לכינוס ככל שהקבלן/יזם יכנס לחובות – מהלך שלוקח לפחות שנתיים, במסגרתם הבעלים אמורים לקבל את דמי השכירות!
ערבות חוק מכר – מועד הנפקת הערבות יכול להוות הפרשים של מאות אלפי שקלים! אם השמאי מטעם הבנק המלווה, מוציא שומה עם תאריך הודעת הפינוי, אולם חלפה חצי שנה לפחות ממועד הפינוי בפועל – יש לעדכן את גובה הערבות כי מידי חודש עלולים המחירים להעלות והבעלים מפסידי את המחיר האמיתי.

המשך בחלק 2

הקליקו כאן למעבר לחלק 2

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
07/19/2022

מנות חדשות לקיץ 2022

קיץ כאן, השמש לוהטת, ולכן חשבתי שהדבר הכי נכון הוא למצוא עבורכם מספר מנות קלילות, צבעוניות, ואם אפשר אפילו מצננות
08/17/2021

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי?

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? חילוקי דעות הם דבר בלתי נמנע בין זוגות, והדבר כלל אינו מעיד על שיבוש בקשר או על בעיה
04/11/2022

ילדי העתיד כבר כאן

במרכז הלימודים המתקדם iClass הילדים יוכלו ללמוד יזמות טכנולוגית, הקמת סטארט-אפ, פיתוח משחקי מחשב, פייתון, סייבר ורובוטיקה
01/31/2022

גלגולה של כיכר גרסת הבמאי

רמת גן בשמה המקורי היא עיר הגנים. נקווה שההתחדשות העירונית תשאיר את חווית הקהילתיות גם בתכנית האדריכלית העתידית.
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 121

מגזין 121 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי

קראו עוד»
כתבות השער

"גבעתיים כובשת את לבבות הישראלים"

דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה

קראו עוד»
החיים הטובים

איזה קיץ לוהט

הגיע הקיץ, חם כל כך בחוץ ומצב הרוח ירוד. אספתי עבורכם מספר מנות חדשות שיספקו לכם רגעים טעימים במיוחד,
בר פנזור

קראו עוד»
כתבות השער

איך סיפור נולד?

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
כתבות השער

סיפור מהסרטים בשלושה ימים

איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.

קראו עוד»
כתבות השער

ליאור קינן וספי עובדיה מדווחים מהשטח

אם גם אתם שמעתם את הכתב והפרשן הפוליטי ספי עובדיה מספר חוויות מגבעתיים בתוכנית הבוקר שלו בגלי צה"ל, או צפיתם בליאור קינן, הכתבת והמגישה מדווחת מהשטח וזיהיתם את הרחוב שלכם ברקע במהדורה של חדשות 13, זה לא במקרה. הזוג הנשוי מתגורר ממש כאן בגבעתיים

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן