האם הכל כלול?

פיצוי מוסכם – ברוב ההסכמים לא נקבע פיצוי מוסכם למקרה שמגלים אם אחד מהבעלים מקבל הטבה מעבר לאמור בהסכם זה. דבר שמאפשר ליזם להתחמק מפיצוי למקרה שפעל באופן פסול.

פתרון מחלוקת – ברוב ההסכמים מפנים את הבעלים להליך בוררות, אלא  מעט מהבעלים מודעים עלויות הגבוהות של בוררות (500 ₪ עבור כל שעה מכל צד, ללא ייצוג משפטי!!!) אם לא יהיה רשום שהעלויות על היזם עד למתן פסק הבוררות, הבעלים ימנעו לפנות לבוררות ויוותרו על זכותם ככל שיש ויכוח מול היזם.

שדרוג לבעלים – בכל הסכם מקנה היזם זכות לבעלים לשדרג את דירת התמורה שאותה הוא אמור לקבל, בדירה אחרת יותר יקרה. כמובן שהיזם ירצה להבטיח לאפשר את השדרוג בהתאם למחירון היזם, אולם זה עלול להיות מאוד יקר ולכן רצוי שיהיה כתוב שהשדרוג הוא בהתאם לדוח אפס או לכל היותר לפי מחירי פריסייל בתוספת הנחה של 20%.

קרן תחזוקה עתידית – יש להוסיף לאותם בעלים שישובו להתגורר בדירות החדשות, כי היזם יקים קרן תחזוקה למימון דמי הועד בדירות החדשות לפחות ל10 שנים.

ביטול עילות הדחיה במסירת הדירות החדשות – בכל הסכם, נהוג היה לפרט רשימה ארוכה של עילות דחייה, למסירת הדירה החדשה. סעיף זה היה גורם עקרי במחלוקות בין היזם לבעלים שגרר את הבעלים כמעט תמיד לתביעה נגד היזם. בנוסח הקודם החוק איפשר ליזם לאחר 60 יום של חסד ומיד לאחר מכן ככל שהעילות היו מוצדקות לא היה היזם אחראי לתשלום בגין האיחור.

סעיף 9 החדש לחוק המכר– מבטל את 60 יום גרייס שניתן ליזם, וקובע רק 30 יום בלבד. בנוסף, הסעיף מבטל את כל עילות הדחיה וקובע כי על היזם לשאת בכל מקרה, לא משנה מה עילת הדחיה, פיצוי עבור האיחור.

רישום הערות אזהרה לטובת היזם לפני הרוב הנדרש – לצערי אני נתקלת בהסכמים שמקנים ליזם לרשום הערות אזהרה, בגין כל חתימה של כל דייר – במקום לאפשר ליזם לרשום הערות אזהרה רק עם חתימת הרוב הנדרש.

המשמעות מעשית של סעיף זה, מה שקרה לא מעט פעמים, שהיזם לא מצליח להגיע לרוב החתימות וכך אלו שחתמו ראשונים, נתקלים בהערת אזהרה של היזם שמסרב להסיר לאחר שחלף הזמן – ואותם בעלים נאלצים לפנות לבית המשפט ו/או לשלם באופן פרטי לעו"ד שיסיר את אותה הערת אזהרה. 

המשך מחלק 1

הקליקו כאן למעבר לחלק 1