28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

האם הכל כלול?

הסעיפים המהותיים בהסכם בין הבעלים ליזם לקביעת עלות ההוצאות / חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

המשך מחלק 1, הקליקו כאן למעבר לחלק 1

20/4/2024

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים!

נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?

בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.

ערבות להוצאות משפטיות – היזם מחויב במסגרת ההסכם, להסכים לביטול העסקה במקרה שבו לא עמד במועדים שנקבעו בו ו/או לא מומשו התנאים המתלים ו/או היזם גרם להפרות יסודיות במהלך ההסכם אשר מקנות לבעלים לסיים את ההתקשרות עימו ולבטל את העסקה. אלא, שבאף מקרה במציאות, היזם לא מוכן "להסכים" לבטל את העסקה והוא מתעקש להמשיך למרות זאת.

הבעלים במקרים אלו, יאלצו לשלם לא מעט כספים בגין הליכים משפטים במסגרתם תוגש תביעה לביטול העסקה.

בחלק מההסכמים, נראה, שיש לעיתים ערבות להוצאות משפטיות, אולם הן לרוב מוגבלות אך ורק למימוש הערבויות ולא לטובת הליכים משפטים נגד היזם.

הערבות הזאת, מקנה לעו"ד הבעלים עצמאות ויכולת לאכוף את התחייבויות היזם באופן שבו, אם לא ימלא את סעיפים ההסכם – עו"ד הבעלים יהיה זכאי להגיש נגד היזם תביעה במסגרת הערבות להוצאות משפטיות.

"הבעלים במקרים אלו, יאלצו לשלם לא מעט כספים בגין הליכים משפטים במסגרתם תוגש תביעה לביטול העסקה. בחלק מההסכמים, נראה, שיש לעיתים ערבות להוצאות משפטיות, אולם הן לרוב מוגבלות אך ורק למימוש הערבויות ולא לטובת הליכים משפטים נגד היזם"

פיצוי מוסכם – ברוב ההסכמים לא נקבע פיצוי מוסכם למקרה שמגלים אם אחד מהבעלים מקבל הטבה מעבר לאמור בהסכם זה. דבר שמאפשר ליזם להתחמק מפיצוי למקרה שפעל באופן פסול.

פתרון מחלוקת – ברוב ההסכמים מפנים את הבעלים להליך בוררות, אלא  מעט מהבעלים מודעים עלויות הגבוהות של בוררות (500 ₪ עבור כל שעה מכל צד, ללא ייצוג משפטי!!!) אם לא יהיה רשום שהעלויות על היזם עד למתן פסק הבוררות, הבעלים ימנעו לפנות לבוררות ויוותרו על זכותם ככל שיש ויכוח מול היזם.

שדרוג לבעלים – בכל הסכם מקנה היזם זכות לבעלים לשדרג את דירת התמורה שאותה הוא אמור לקבל, בדירה אחרת יותר יקרה. כמובן שהיזם ירצה להבטיח לאפשר את השדרוג בהתאם למחירון היזם, אולם זה עלול להיות מאוד יקר ולכן רצוי שיהיה כתוב שהשדרוג הוא בהתאם לדוח אפס או לכל היותר לפי מחירי פריסייל בתוספת הנחה של 20%.

קרן תחזוקה עתידית – יש להוסיף לאותם בעלים שישובו להתגורר בדירות החדשות, כי היזם יקים קרן תחזוקה למימון דמי הועד בדירות החדשות לפחות ל10 שנים.

ביטול עילות הדחיה במסירת הדירות החדשות – בכל הסכם, נהוג היה לפרט רשימה ארוכה של עילות דחייה, למסירת הדירה החדשה. סעיף זה היה גורם עקרי במחלוקות בין היזם לבעלים שגרר את הבעלים כמעט תמיד לתביעה נגד היזם. בנוסח הקודם החוק איפשר ליזם לאחר 60 יום של חסד ומיד לאחר מכן ככל שהעילות היו מוצדקות לא היה היזם אחראי לתשלום בגין האיחור.

סעיף 9 החדש לחוק המכר– מבטל את 60 יום גרייס שניתן ליזם, וקובע רק 30 יום בלבד. בנוסף, הסעיף מבטל את כל עילות הדחיה וקובע כי על היזם לשאת בכל מקרה, לא משנה מה עילת הדחיה, פיצוי עבור האיחור.

רישום הערות אזהרה לטובת היזם לפני הרוב הנדרש – לצערי אני נתקלת בהסכמים שמקנים ליזם לרשום הערות אזהרה, בגין כל חתימה של כל דייר – במקום לאפשר ליזם לרשום הערות אזהרה רק עם חתימת הרוב הנדרש.

המשמעות מעשית של סעיף זה, מה שקרה לא מעט פעמים, שהיזם לא מצליח להגיע לרוב החתימות וכך אלו שחתמו ראשונים, נתקלים בהערת אזהרה של היזם שמסרב להסיר לאחר שחלף הזמן – ואותם בעלים נאלצים לפנות לבית המשפט ו/או לשלם באופן פרטי לעו"ד שיסיר את אותה הערת אזהרה. 

המשך מחלק 1

הקליקו כאן למעבר לחלק 1

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
01/08/2024

פתרונות מימון וסיוע לעסקים עצמאיים ופרטיים בעקבות המלחמה

עולם האשראי הגיע למלחמה כשהוא חבוט בעקבות העלאות הריבית בשנה האחרונה
07/19/2022

מנות חדשות לקיץ 2022

קיץ כאן, השמש לוהטת, ולכן חשבתי שהדבר הכי נכון הוא למצוא עבורכם מספר מנות קלילות, צבעוניות, ואם אפשר אפילו מצננות
10/30/2021

רוצים להרכיב מסגרות משקפיים חדשניות ונוחות ביותר?

קיראו עד הסוף! משקפי תקליט ויניל רוצים להרכיב מסגרות משקפיים חדשניות ונוחות ביותר? ההתקדמות הטכנולוגית בפיתוח חומרים חדשים ובציוד טכנולוגי חדשני אפשרו ליצרנים שמתמחים בייצור ועיצוב מסגרות משקפיים לשכלל ולשפר את מסגרות הראייה ומשקפי השמש
07/20/2022

סדר וארגון בחדר הילדים

אבחון וטיפול מוטורי ד"ר שרית טגנסקי סדר וארגון בחדר הילדים איך נעזור לילד ביצירת מרחב מאורגן ונחזק את יכולת הסדר והארגון שלו? עדכון: 5/8/2022 אִילוּסְטְרַצְיָה אין כמעט בית שאין בו מאבק בין הורים לילדים על
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן