תוכנית התחדשות עירונית במתחם צביה לובטקין בשכונת נווה אליעזר (כפר שלם) בתל אביב מבקשת להגדיל את מספר הדירות במתחם, המשתרע על 5.5 דונם, מ-96 ל-240. התוכנית מקודמת על ידי חברת GLM מקבוצת פרופדו ותוכננה על ידי סטודיו מיא – מיכל יוקלה אדריכלים.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב צפויה לדון בתוכנית, לאחר שגורמי המקצוע בעירייה המליצו להפקיד אותה להמשך ההליך הסטטוטורי.

במסגרת התוכנית ייהרסו שלושה מבנים ברחוב צביה לובטקין 32, 36 ו-38, ואילו המבנה בלובטקין 34 יחוזק ויורחב. במקומם מתוכננים שני מבנים חדשים: בניין בן 10 קומות ומגדל בן 25 קומות. המבנה הקיים שיישמר יגיע לשמונה קומות.

בסך הכול יכלול הפרויקט 240 דירות, ובהן 24 דירות לדיור בר-השגה, המהוות 10% מכלל הדירות.

בארבעת המבנים קיימות כיום 96 דירות, בשטח ממוצע של כ-80 מ"ר. 93 מהן כבר הורחבו על ידי בעליהן. לכן, עיקר השינוי בפרויקט אינו בהגדלה משמעותית של שטחי הדירות, אלא בתוספת ניכרת של יחידות דיור.

לנתון זה יש גם משמעות כלכלית. נווה אליעזר מתאפיינת בערכי קרקע ובמחירי דירות נמוכים יחסית לאזורים אחרים בתל אביב. מצב זה משפיע על הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות ועל מודל הפיתוח הנדרש כדי לאפשר את הפרויקט. במצב כזה, תוספת משמעותית של יחידות דיור וזכויות בנייה הופכת לחלק מרכזי במודל הכדאיות. במקרה הזה, מספר הדירות צפוי לגדול ב-150%, מ-96 ל-240.

לצד הבנייה למגורים, כוללת התוכנית גם רכיב של קרקע ציבורית בתוך המתחם, בהתאם למדיניות העירייה שלפיה פרויקטים בשכונה נדרשים לתרום באופן יחסי לצורכי הציבור, בין היתר על רקע הגידול בצפיפות האוכלוסייה.

בסופו של דבר, התוכנית מבקשת להפוך ארבעה מבני מגורים קיימים למתחם חדש וצפוף יותר, תוך שמירה על חלק מהמבנה הקיים ושילוב דירות לדיור בר-השגה.

הפרויקט ממחיש כיצד תנאי השוק המקומיים, ובעיקר מחירי הדירות וערכי הקרקע, יכולים להשפיע ישירות על היקף הציפוף הנדרש במסגרת התחדשות עירונית.