נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה מציירים תמונה של שוק המגורים בישראל, ובעיקר במרכז ובמחוז תל אביב. באמצע שנת 2025 חצה מספר הדירות למגורים בישראל את רף שלושת המיליון, עם כ-3.02 מיליון דירות בסך הכול. מדובר בגידול של 1.9% לעומת שנת 2024, תוספת של כ-56.1 אלף דירות.

הנתונים מתבססים על דירות הרשומות ברשויות המקומיות לצורכי גביית ארנונה, וכוללים גם דירות ביישובים שנפגעו בעקבות מלחמת חרבות ברזל ומבצע “עם כלביא”. בחלק מהמקרים ייתכן שדירות שניזוקו ועדיין אינן ראויות למגורים ממשיכות להיות רשומות כדירות פעילות.

מרבית הדירות בישראל, כ-2.76 מיליון  מצויות בתחומי עיריות ומועצות מקומיות. בעשור האחרון (2016-2025) נרשם גידול של כ-19.6% במספר הדירות בערים, תוספת של יותר מ-450 אלף דירות למגורים. הגידול מיוחס בעיקר לבנייה חדשה, אך כולל גם פיצול דירות קיימות, שינויי ייעוד ורישום ראשון של נכסים במאגרי הרשויות.

כאשר בוחנים את ההתפלגות הגיאוגרפית, מחוז המרכז מוביל עם 24.6% מכלל הדירות בישראל, ואחריו מחוז תל אביב עם 19.6%. מעניין לציין כי במחוז תל אביב שיעור הדירות גבוה משיעור האוכלוסייה המתגוררת בו: 19.5% מהדירות לעומת 15.1% מכלל אוכלוסיית ישראל.

הפער הזה מקבל ביטוי ברור בערים כמו תל אביב, גבעתיים ורמת גן. שלושתן מתאפיינות במספר נמוך יחסית של נפשות לדירה: בתל אביב הממוצע עומד על 2.1 נפשות לדירה, בגבעתיים 2.2 וברמת גן 2.3. מדובר ביישובים שבהם מבנה הגילים מבוגר יחסית, ושיעור משקי הבית הקטנים  של יחידים או זוגות ללא ילדים – גבוה.

גם מאפייני הבנייה משקפים את האופי העירוני הצפוף של האזור. מבנים עם 41 דירות ויותר מהווים כ-3% מכלל הדירות בערים הגדולות, אך בתל אביב שיעורם גבוה יותר ועומד על 4.2%. מנגד, מבנים קטנים בני דירה אחת או שתיים, המהווים כ-39% מהמבנים בישראל, נפוצים הרבה פחות בערים צפופות, בהשוואה לערים פריפריאליות.

התמונה העולה מהנתונים ברורה: בגבעתיים, רמת גן ותל אביב שוק הדיור ממשיך לגדול, אך מתעצב בהתאם לאורח חיים עירוני: יותר דירות, יותר בנייה רוויה, ופחות נפשות בכל משק בית. מגמה שממשיכה להשפיע על תכנון הערים, אופי השכונות והביקוש לדירות במרכז הארץ.