
התחדשות עירונית? מה לא מספרים לכם…
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
הטעות: הנעת הפרויקט לפני בדיקת היתכנות
"התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
המציאות בתחום מלמדת, שלא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם – וזאת בטרם התקיימה בדיקה של הפרויקט הפוטנציאלי מול אגפי ההנדסה ומוסדות התכנון. לא פעם, לאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית."
איך נמנעים? בדיקה מול גורמי המקצוע במוסדות התכנון
"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ובאילו זכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין מה הסיכוי להוביל את הפרויקט לקו הסיום".
הטעות: חתימה על בלעדיות ליזם
"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול לסנדל את מימוש הפרויקט. מניסיון של שנים ארוכות, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט. לצערנו, אנו עדים לכך שהשידוכים הללו שהחלו בקול תרועה רמה, נגמרים לא אחת בסכסוך ובהפרדת כוחות לא נעימה. מעבר לפלונטר משפטי, כל סיום התקשרות כזו גם מחזירה את בעלי הדירות לנקודת ההתחלה – ולא פחות חשוב: מייצרת אצל הבעלים חוסר אמון וחששות לקדם להבא את התחדשות הבניין שלהם."
איך נמנעים? עריכת מכרז יזמים
"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: וותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים. אני מקפידה על קיום מכרז יזמים מוסדר, כשבסיומו בעלי הדירות הם אלו הבוחרים למי להעניק את המנדט. כחלק מההתקשרות עם היזם הנבחר, אני מנסחת הסכם משפטי מקיף, המגן על בעלי הדירות. כך לדוגמה, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבויות להוצאות משפטיות שעל היזם להעמיד, במקרים בהם נוצרים חילוקי דעות בין בעלי הדירות ובינו. נכון, לא מדובר בסעיף המחויב לפי החוק והפסיקה, אך מהיכרותי את התחום הוא בדיוק האמצעי שיספק לבעלי הדירות את השקט הנפשי והביטחון להתקדם."
הטעות: הקמת נציגות עצמאית ללא מנדט מכלל בעלי הדירות
"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון מבלי לשתף את שכניהם."
איך נמנעים? שיתוף כלל בעלי הדירות בתהליך
"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות."
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
מה קורה במקרים בהם ישנו מיעוט שמרגיש שהוא קופח?
כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה להעיד שהפרמטרים הללו קריטיים למימוש הפרויקט ולטובת ציבור הדיירים
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב?
זה מה שתוכלו לעשות
שיכון 'קופת חולים' בגבעתיים הוא אחת השכונות הייחודיות בגבעתיים, המספרת את סיפורה של 'עיר הפועלים'. שכונה היא 'קיבוץ בעיר'
ניסן, אשר כזכור נמצא כאן לא מעט זמן, ומגיע ממשפחה טובה ומכובדת, וארץ שיצא מוניטין מצוין לתוצריה, לא זוכה כאן לעדנה מתפרצת.
"הסוד הקטן של הכדורסל הישראלי: כשיענקלה רוזן שיתף פעולה עם אריק איינשטיין בהפועל תל אביב לפני שהפך לאגדה"
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
חדשות העיר גבעתיים פלוס צוות עיריית גבעתיים מקבל את אות הנשיא שנה שלישית ברציפות: גבעתיים במקום הראשון במדד הגאווה הארצי מדד הגאווה מפורסם מדי שנה על ידי האגודה למען הלהט"ב מערכת Gplus שתפו עיריית גבעתיים
רמת גן פלוס 132, גיליון עם יענקלה רוזן ואריק איינשטיין, אבי זילברמן שהיה חבר אמיתי ומנטור לכל מי שהכירו ה'הסחלבטיס' -הספר של תלמידי סחל"ב
גיליון שבועות מציג שני פרופילים
מרגשים מעולם הספורט המקומי.
יענקלה רוזן, שממשיך
לחיות ולנשום כדורסל בכל רגע.
במקביל, אנו מתאבלים על אבי
זילברמן שנפטר בטרם עת. אבי
היה יותר מאיש מקצוע מוערך –
הוא היה חבר אמיתי ומנטור לכל
מי שהכיר אותו, ותרומתו לקהילת
הספורט תיזכר לעד.
אני שמחה
במיוחד להציג את 'הסחלבטיס' –
ספר הביכורים של תלמידי קורס
הכתיבה במרכז המחוננים סחל"ב
שיוצא לאור לכבוד חודש הקריאה.
בתקווה להחזרת כל החטופים
עכשיו!
המכונית החדשה מחדשת את שושלת כלי הרכב הספורטיביים והפתוחים של מותג MG הבריטי שנרכש ע"י הסינים ב-2005
תלמידי שכבת ה' בסחלב משיקים ספר פנטזיה ימי עוצר נשימה
גבעתיים תציין את חודש הגאווה תחת הכותרת: "כל גווני האהבה", כותרת אשר מביעה המחויבות העירונית לערכי השוויון, הסובלנות וקבלת האחר.
חג שבועות בפתח, והקונדיטוריות ברחבי הארץ לובשות גבינה. יצאנו לבדוק את הקולקציות החדשות לחג – וחזרנו עם בטן מלאה ולב שמח
מדד ההון האנושי של משרד הפנים בודק את תפקודן של הרשויות המקומיות במספר תחומים חיוניים
בעקבות בקשה לאישור תובענה ייצוגית בטענה לקיומה של תקלה סדרתית ברכבי הדיזל במערכת שנועדה להפחית את זיהום האוויר
האגף לשירותים חברתיים בעיריית גבעתיים השיק תוכנית חדשנית וייחודית – "פורשים בשיא" – תוכנית המיועדת לתושבים בתקופת הפרישה מהעבודה ואחריה
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!