01/10/2025
01/10/2025
יום רביעי, 01 באוקטובר 2025

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?

17/5/2024

"צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית... לא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם ולאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית"

הטעות: הנעת הפרויקט לפני בדיקת היתכנות

"התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
המציאות בתחום מלמדת, שלא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם – וזאת בטרם התקיימה בדיקה של הפרויקט הפוטנציאלי מול אגפי ההנדסה ומוסדות התכנון. לא פעם, לאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית."

איך נמנעים? בדיקה מול גורמי המקצוע במוסדות התכנון

"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ובאילו זכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין מה הסיכוי להוביל את הפרויקט לקו הסיום".

 

הטעות: חתימה על בלעדיות ליזם

"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול לסנדל את מימוש הפרויקט. מניסיון של שנים ארוכות, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט. לצערנו, אנו עדים לכך שהשידוכים הללו שהחלו בקול תרועה רמה, נגמרים לא אחת בסכסוך ובהפרדת כוחות לא נעימה. מעבר לפלונטר משפטי, כל סיום התקשרות כזו גם מחזירה את בעלי הדירות לנקודת ההתחלה – ולא פחות חשוב: מייצרת אצל הבעלים חוסר אמון וחששות לקדם להבא את התחדשות הבניין שלהם."

איך נמנעים? עריכת מכרז יזמים

"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: וותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים. אני מקפידה על קיום מכרז יזמים מוסדר, כשבסיומו בעלי הדירות הם אלו הבוחרים למי להעניק את המנדט. כחלק מההתקשרות עם היזם הנבחר, אני מנסחת הסכם משפטי מקיף, המגן על בעלי הדירות. כך לדוגמה, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבויות להוצאות משפטיות שעל היזם להעמיד, במקרים בהם נוצרים חילוקי דעות בין בעלי הדירות ובינו. נכון, לא מדובר בסעיף המחויב לפי החוק והפסיקה, אך מהיכרותי את התחום הוא בדיוק האמצעי שיספק לבעלי הדירות את השקט הנפשי והביטחון להתקדם."

הטעות: הקמת נציגות עצמאית ללא מנדט מכלל בעלי הדירות

"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון מבלי לשתף את שכניהם."

איך נמנעים? שיתוף כלל בעלי הדירות בתהליך

"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות."

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/11/2022
בריכה

המשפחה הרמתגנית שלי

המשפחה הרמתגנית שלי זיכרונות ילדות והתחדשות עירונית – אז והיום אמא שלי יחד עם אחיה הבכור משה נגר ואחותה הצעירה אסתר נקשרו בחייהם הבוגרים זה בזו, בשלוש שכונות שונות, קריית בורוכוב, נווה יהושע ומרכז העיר
08/03/2018

המנות שיעשו לכם את הקיץ – פרויקט מיוחד

הקיץ הגיע שוב, הטמפרטורות בחוץ עולות, וצריך מנות שיעשו לנו קצת קריר בלב (אם לא בפה). מה מתחשק? אז ככה, מתחשק לאכול מנות קלילות, צבעוניות, ואולי אפילו מצננות. קבלו את מצעד המנות הכי מתאימות
10/01/2021

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה בעשור האחרון מצאתי את עצמי במסע עצמי מרתק, בו למדתי את עשרת הדיברות הפרטיות שלי, אשמח לחלוק אותן אתכם מאחר ולי הן שינו את החיים אביגדור יזדי הנה עיקרי הדברים:  1.
אל תפספסו הכתבות האהובות
אדם גורל יועץ נדל"ן

הטעות היקרה ביותר של מוכרי דירות: ההתמכרות למחיר הגבוה

הטעות היקרה ביותר של מוכרי דירות: ההתמכרות למחיר הגבוה כולם רוצים למכור במחיר הכי גבוה – אבל לפעמים דווקא המחיר הוא מה שמפיל את העסקה אדם גורל יועץ נדלן 18/8/2025 שתפו אִילוּסְטְרַצְיָה להמחשה בלבד: Gemini

קראו עוד»
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 135

מגזין רמת גן פלוס 135
עם בוא ראש השנה, אני מחפשת את האור ואת היופי בקהילה. הנושאים שמחברים את כל הכתבות במגזין זה הם עשייה, התמדה ותרומה. אנשים שהפכו את החלומות והרצונות
שלהם למציאות. ראש העיר רן קוניק – בחר במנהיגות ועשייה למען הציבור, איציק רובין בחר בנתינה אינסופית למען הקהילה, חן ומוטי ריכטר בחרו בהתחדשות ויזמות. שתהיה לכולנו שנה טובה, מלאה בעשייה, נתינה, ושגשוג.

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 135

עם בוא ראש השנה, אני מחפשת את האור ואת היופי בקהילה. ראש העיר רן קוניק בחר במנהיגות ועשייה למען הציבור, איציק רובין בחר בנתינה אינסופית למען הקהילה, חן ומוטי ריכטר – בחרו
בהתחדשות ויזמות. שתהיה לכולנו שנה טובה, מלאה בעשייה, נתינה, ושגשוג.

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן