• האם יזם יכול לעכב את מסירת הדירות?

הבעיה העיקרית בסכסוכים בין יזם לבעלים הוא עיכוב במסירה. היזם מתחייב במסגרת ההסכם על תאריך יעד ולמרות זאת, הוא מתעכב במסירת הדירה החדשה.

עיכוב במסירה מקנה לבעלים (שאמורים היו לקבל את הדירות בתאריך מסויים) פיצוי בגין העיכובים שנגרמו ליזם.

אופן החישוב לצורך הפיצוי הוא כדלקמן:

במועד שנקבע בהסכם הייתי יכולה להשכיר את הדירה החדשה – בשווי שכירות של 12 אלף ₪ לחודש. קיבלתי את הדירה באיחור של שנה – כלומר הפסדתי 12 אלף ₪ מידי חודש כפול 12 חודשים, פחות סכום השכירות שאני משלמת היום.

החוק הקנה ליזם 60 יום גרייס (חודשיים שלא נחשבים לדיירים מתוך תקופת העיכוב) ואפשרות לא לשלם פיצוי ככל שהעיכוב נובע ככל שיש כוח עליון.

לפני שנתיים נכנס תיקון 9 לחוק המכר וקבע שאין עילות שמאפשרות ליזם לא לשלם פיצוי לבעלים בגין איחור במסירה וכן ביטל את 60 יום גרייס ואישפר ליזם רק 30 יום גרייס.

אין ספר שזוהי הטבה משמעותית וחשובה לדיירים.

לצערי עדיין אני נתקלת בסעיפים ישנים שמקנים ליזם עילות לא לפצות וחבל שעו"ד הבעלים לא מקפידים להחיל את התיקון החדש שיכול לחסוך לדיירים, הוצאות משפטיות גבוהות בגין הליך משפטי נגד היזם סיכון וחוסר שקט.

הטיפ שלי: במצב העניינים הקיים וכאשר סימני השאלה רבים, מומלץ לבעלי הדירות וליזמים (בעזרת עורכי הדין המלווים) לעדכן את ההסכם המשפטי, ולעשות בו התאמות למצב הנוכחי. צעד כזה יאפשר לצדדים ליישר קו, לשדרג את האינטראקציה וההתגייסות המשותפת למימוש הפרויקט – ולא פחות חשוב: יסייע למנוע עוגמת נפש ומחלוקות עתידיות".

פרויקט התחדשות עירונית עובר לידי יזם ממשיך – איך זה ישפיע על בעלי הדירות?

המציאות בשוק ההתחדשות העירונית, מלמדת שלא פעם ולא פעמיים עוברים פרויקטים (הן בתמ"א 38 והן בפינוי בינוי) מידיו של היזם המקורי לידי יזם ממשיך, מה שכמובן עלול לייצר עיכובים בלוחות הזמנים, ולערער את ביטחונם של בעלי הדירות בכל התהליך.  

כדי למנוע מראש תרחיש כזה, חשוב שאת מכרז היזמים יוביל עורך דין המכיר את תחום ההתחדשות העירונית לעומקו, כמו גם את השחקנים הפועלים בו ויש חשיבות קריטית להסכם המשפטי.

אני מקפידה לשלב בכל הסכם סעיף העברת זכויות. תכליתו: אם היזם נקלע לקשיים ואין ביכולתו לממש את הפרויקט, המנדט חוזר לבעלי הדירות. הסעיף הזה מקבל משנה תוקף, כשלמיזם כבר הוצא היתר בנייה.

לסיכום, כשמדברים על סוגיית היזם המתחלף במהלך פרויקט התחדשות עירונית, צריך גם להביא בחשבון את הפסיקות המשפטיות בנושא, אשר אינן מאפשרות את הדרת בעלי הדירות ודורשות את מעורבותם והסכמתם לזהות הקבלן החדש.