אחרי קבירת התמ”א ברוב הערים על ידי הרשויות, ואחרי שהרשויות הבהירו היטב כי הם יאשרו זכויות במקרים של מתחמים הכוללים לפחות 4 דונם, אושרו השינויים שמאפשרים לקדם ולהחתים את הבעלים באופן יותר מהיר, יעיל והוגן.

חשוב לדעת שהשינויים חלים במספר חוקים שכולם קשורים לקידום הפרויקט  – חוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), חוק רשות מקרקעי ישראל, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). 

חשוב להבהיר כי השינויים הנ”ל לא חלים על עסקת תמ”א 38 הריסה ובניה.

עיקרי השינויים וחשיבותם:

מינימום יחידות דיור חדשות בעסקאות פינוי בינוי

לצורך אישור המתחם, כמתחם לפינוי בינוי, נדרשות מינימום 24 יח”ד ובנוסף לא פחות מ70 יח”ד חדשות. זהו התנאי חדש שהתווסף. למרות זאת, ניתן גם להכליל בניין של 12 יח”ד כל עוד הבניין במתחם פינוי בינוי והתוכנית כוללת מאפשרת זאת.

הרוב הנדרש

בפרויקטים של פינוי בינוי הרוב הנדרש צומצם מ-80% ל-66%. הדרישה לבעלות של 75% מהרכוש המשותף בוטלה. כמו כן, הדרישה להסכמה מכל בניין במקבץ צומצמה מ-66% ל-60%.

בעל דירה שלא הסכים לעסקת פינוי ובינוי, עקב דרישה שלו להכיר בבנייה שבנה ללא היתר או להכיר בשימוש שלא כדין בנכס ברכוש המשותף (כגון דירת קרקע שאין לה הצמדה שדורש להיות דירת גן עם הצמדה חוקית), או שהתנגדותו נובעת מדרישה לקבל שכ”ד כפול עקב פיצול דירתו שלא כדין- כל אלו היום יחשבו לעברייני בניה וקולו לא יספר כאשר יחשבו את הרוב הקובע.

כלומר אם מדובר ב-20 בעלים מתוכם 5 בעלים טוענים ודורשים שהיזם יכיר להם בבניה לא חוקית- מחשבים את הרוב הנדרש 66% מ-15 בעלים ולא 66% מ20 בעלים.

לצורך החישוב ללא הסרבנים, צריכה להיות מוצגת ראיה על הבנייה שלא כדין וכן לפחות 51% מבעלי הדירות שיש בבעלותם 51% מהרכוש המשותף מסכימים לעסקת פינוי בינוי מכלל הבעלים הקיימים.

קשישים

בהוראות חוק פינוי ובינוי נקבעו סוגי פתרונות לקשישים בני 75 ו-80 (מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית, קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה דירה חלופית, שתי דירות בשווי מצטבר של דירה התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי היוון לשווי דירת התמורה). 

התיקון הפחית את הגיל מ-75 ל-70 שנה בעת החתימה על ההסכם, בתנאי שבמועד החתימה התגורר לפחות שנתיים בדירה ובעת ההיתר זכאים הבעלים שהגיעו לגיל 75 במקום 80.

מיסוי

מתוך מגמה ברורה להקל על היזם בעלויות המיסוי, בוטלו שתי הגבלות חשובות:

עד היום לבעלים שהיו שתי דירות או יותר בבניין, היה על אותו בעל דירה לשלם מס שבח על הדירות (למעט דירה אחת שקבלה פטור) היום הפטור ממס לדירת מגורים אחת בלבד במתחם בוטל וכעת אין הגבלה על מספר הדירות בבעלות היחיד שיכולות לקבל את הפטור ממס.

בנוסף בוטלה הדרישה של העברה לקרוב בפחות מ-24 חודש מהסכם הפינוי בינוי כלומר, גם בעלים שקיבלו או העבירו מקרוב את הדירה פחות מ-24 חודשים להסכם, יקבלו פטור ממס שבח.

סמכות לביטול הסכמים

הוסף סעיף שקובע הוראות, לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי בינוי, לרבות הוראות שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה. הממונה (כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) יהיה רשאי לדון בפנייה של בעל דירה כנגד היזם/מחתים ולתת אישור לבעל דירה כי עסקת הפינוי בינוי בטלה.

זה למעשה מעין בית משפט שניתן לפנות אליו ללא עו”ד וללא עלות. והמונה בודק את כשרות החתימה של אותו בעל דירה שטוען לחוסר כשרות המסמך או לביטולו.

תוקפה של עסקת פינוי בינוי

לעיתים בהסכם המשפטי מול היזם – לא נקבעו מועדים לפקיעת ההתקשרות או לוחות זמנים שיאפשרו לבעלים לבטל את העסקה והם נאלצו לפנות לבית המשפט.

היום קובע חוק ההתחדשות העירונית מועדים חדשים ליכולת לבטל הסכמים של פינוי בינוי. רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שלא חתם על עסקת פינוי בינוי, רשאים להחליט על ביטול עסקת פינוי בינוי שנחתמה וזאת בתנאי כי:

תוך שנתיים ממועד חתימת ההסכם הראשון לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהבעלים, או שהיזם לא התקשר עם 60% מבעלי הדירות תוך 4 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון. (ככל שיש 40% בידי עמידר/דיור ציבורי במתחם החישוב ייערך ללא הדיור הציבורי)

 לא הוגשה תוכנית מפורטת (תכנית בהתאם לס. 83 (א) (1) לחוק התכנון והבנייה) למוסד התכנון בתוך 4.5 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון (סעיף זה לא חלק על מתחם שהוכרז לפי ס.14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.