fbpx

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

אחרי קבירת התמ”א ברוב הערים על ידי הרשויות, ואחרי שהרשויות הבהירו היטב כי הם יאשרו זכויות במקרים של מתחמים הכוללים לפחות 4 דונם, אושרו השינויים שמאפשרים לקדם ולהחתים את הבעלים באופן יותר מהיר, יעיל והוגן.

חשוב לדעת שהשינויים חלים במספר חוקים שכולם קשורים לקידום הפרויקט  – חוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), חוק רשות מקרקעי ישראל, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). 

חשוב להבהיר כי השינויים הנ”ל לא חלים על עסקת תמ”א 38 הריסה ובניה.

עיקרי השינויים וחשיבותם:

מינימום יחידות דיור חדשות בעסקאות פינוי בינוי

לצורך אישור המתחם, כמתחם לפינוי בינוי, נדרשות מינימום 24 יח”ד ובנוסף לא פחות מ70 יח”ד חדשות. זהו התנאי חדש שהתווסף. למרות זאת, ניתן גם להכליל בניין של 12 יח”ד כל עוד הבניין במתחם פינוי בינוי והתוכנית כוללת מאפשרת זאת.

הרוב הנדרש

בפרויקטים של פינוי בינוי הרוב הנדרש צומצם מ-80% ל-66%. הדרישה לבעלות של 75% מהרכוש המשותף בוטלה. כמו כן, הדרישה להסכמה מכל בניין במקבץ צומצמה מ-66% ל-60%.

בעל דירה שלא הסכים לעסקת פינוי ובינוי, עקב דרישה שלו להכיר בבנייה שבנה ללא היתר או להכיר בשימוש שלא כדין בנכס ברכוש המשותף (כגון דירת קרקע שאין לה הצמדה שדורש להיות דירת גן עם הצמדה חוקית), או שהתנגדותו נובעת מדרישה לקבל שכ”ד כפול עקב פיצול דירתו שלא כדין- כל אלו היום יחשבו לעברייני בניה וקולו לא יספר כאשר יחשבו את הרוב הקובע.

כלומר אם מדובר ב-20 בעלים מתוכם 5 בעלים טוענים ודורשים שהיזם יכיר להם בבניה לא חוקית- מחשבים את הרוב הנדרש 66% מ-15 בעלים ולא 66% מ20 בעלים.

לצורך החישוב ללא הסרבנים, צריכה להיות מוצגת ראיה על הבנייה שלא כדין וכן לפחות 51% מבעלי הדירות שיש בבעלותם 51% מהרכוש המשותף מסכימים לעסקת פינוי בינוי מכלל הבעלים הקיימים.

קשישים

בהוראות חוק פינוי ובינוי נקבעו סוגי פתרונות לקשישים בני 75 ו-80 (מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית, קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה דירה חלופית, שתי דירות בשווי מצטבר של דירה התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי היוון לשווי דירת התמורה). 

התיקון הפחית את הגיל מ-75 ל-70 שנה בעת החתימה על ההסכם, בתנאי שבמועד החתימה התגורר לפחות שנתיים בדירה ובעת ההיתר זכאים הבעלים שהגיעו לגיל 75 במקום 80.

מיסוי

מתוך מגמה ברורה להקל על היזם בעלויות המיסוי, בוטלו שתי הגבלות חשובות:

עד היום לבעלים שהיו שתי דירות או יותר בבניין, היה על אותו בעל דירה לשלם מס שבח על הדירות (למעט דירה אחת שקבלה פטור) היום הפטור ממס לדירת מגורים אחת בלבד במתחם בוטל וכעת אין הגבלה על מספר הדירות בבעלות היחיד שיכולות לקבל את הפטור ממס.

בנוסף בוטלה הדרישה של העברה לקרוב בפחות מ-24 חודש מהסכם הפינוי בינוי כלומר, גם בעלים שקיבלו או העבירו מקרוב את הדירה פחות מ-24 חודשים להסכם, יקבלו פטור ממס שבח.

סמכות לביטול הסכמים

הוסף סעיף שקובע הוראות, לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי בינוי, לרבות הוראות שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה. הממונה (כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) יהיה רשאי לדון בפנייה של בעל דירה כנגד היזם/מחתים ולתת אישור לבעל דירה כי עסקת הפינוי בינוי בטלה.

זה למעשה מעין בית משפט שניתן לפנות אליו ללא עו”ד וללא עלות. והמונה בודק את כשרות החתימה של אותו בעל דירה שטוען לחוסר כשרות המסמך או לביטולו.

תוקפה של עסקת פינוי בינוי

לעיתים בהסכם המשפטי מול היזם – לא נקבעו מועדים לפקיעת ההתקשרות או לוחות זמנים שיאפשרו לבעלים לבטל את העסקה והם נאלצו לפנות לבית המשפט.

היום קובע חוק ההתחדשות העירונית מועדים חדשים ליכולת לבטל הסכמים של פינוי בינוי. רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שלא חתם על עסקת פינוי בינוי, רשאים להחליט על ביטול עסקת פינוי בינוי שנחתמה וזאת בתנאי כי:

תוך שנתיים ממועד חתימת ההסכם הראשון לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהבעלים, או שהיזם לא התקשר עם 60% מבעלי הדירות תוך 4 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון. (ככל שיש 40% בידי עמידר/דיור ציבורי במתחם החישוב ייערך ללא הדיור הציבורי)

 לא הוגשה תוכנית מפורטת (תכנית בהתאם לס. 83 (א) (1) לחוק התכנון והבנייה) למוסד התכנון בתוך 4.5 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון (סעיף זה לא חלק על מתחם שהוכרז לפי ס.14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
אבחון וטיפול מוטורי

איך לטפח את הדימוי עצמי

מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי

קראו עוד»
אירועי ה-100 לגבעתיים

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
אירועי ה-100 לגבעתיים

100 בחידון

גמר החידון העירוני התקיים בהשתתפות 13 תלמידים מכיתות ז’-י’ מבתי הספר בגבעתיים. החידון, עסק בהיסטוריה העירונית של גבעתיים, שמציינת 100 שנה להיווסדה

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

גבעתיים פלוס מגזין 94

השבוע נציין את יום הזיכרון לחללי צה”ל ואת יום העצמאות ה-74 למדינת ישראל. השבוע, נרכין ראש ונתעצב ולאחר מכן נחגוג יום הולדת למדינה שלנו. אחרי שנתיים בהם לא יכולנו לקחת חלק בטקסים המנציחים את הנופלים ולא יצאנו ליהנות בבימות העיר, נוכל סוף סוף לעשות זאת. יצאנו לחירות בכל המובנים.
ביום העצמאות נניף בגאווה את דגלי המדינה על מרפסות הבתים, ככבוד והוקרה שאנו מעניקים לששת מיליוני היהודים שנרצחו בשואה, לשורדים היקרים שזכו לנקום את מות יקיריהם, למשפחות השכולות ולחללי צה״ל אשר מסרו נפשם למען הגנה על המדינה היחידה שיש לנו.
קריאה מהנה,
ד”ר נגה רוזנפרב

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן