29/05/2024
29/05/2024
יום רביעי, 29 במאי 2024

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

אחרי קבירת התמ"א ברוב הערים על ידי הרשויות, ואחרי שהרשויות הבהירו היטב כי הם יאשרו זכויות במקרים של מתחמים הכוללים לפחות 4 דונם, אושרו השינויים שמאפשרים לקדם ולהחתים את הבעלים באופן יותר מהיר, יעיל והוגן.

חשוב לדעת שהשינויים חלים במספר חוקים שכולם קשורים לקידום הפרויקט  – חוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), חוק רשות מקרקעי ישראל, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). 

חשוב להבהיר כי השינויים הנ"ל לא חלים על עסקת תמ"א 38 הריסה ובניה.

עיקרי השינויים וחשיבותם:

מינימום יחידות דיור חדשות בעסקאות פינוי בינוי

לצורך אישור המתחם, כמתחם לפינוי בינוי, נדרשות מינימום 24 יח"ד ובנוסף לא פחות מ70 יח"ד חדשות. זהו התנאי חדש שהתווסף. למרות זאת, ניתן גם להכליל בניין של 12 יח"ד כל עוד הבניין במתחם פינוי בינוי והתוכנית כוללת מאפשרת זאת.

הרוב הנדרש

בפרויקטים של פינוי בינוי הרוב הנדרש צומצם מ-80% ל-66%. הדרישה לבעלות של 75% מהרכוש המשותף בוטלה. כמו כן, הדרישה להסכמה מכל בניין במקבץ צומצמה מ-66% ל-60%.

בעל דירה שלא הסכים לעסקת פינוי ובינוי, עקב דרישה שלו להכיר בבנייה שבנה ללא היתר או להכיר בשימוש שלא כדין בנכס ברכוש המשותף (כגון דירת קרקע שאין לה הצמדה שדורש להיות דירת גן עם הצמדה חוקית), או שהתנגדותו נובעת מדרישה לקבל שכ"ד כפול עקב פיצול דירתו שלא כדין- כל אלו היום יחשבו לעברייני בניה וקולו לא יספר כאשר יחשבו את הרוב הקובע.

כלומר אם מדובר ב-20 בעלים מתוכם 5 בעלים טוענים ודורשים שהיזם יכיר להם בבניה לא חוקית- מחשבים את הרוב הנדרש 66% מ-15 בעלים ולא 66% מ20 בעלים.

לצורך החישוב ללא הסרבנים, צריכה להיות מוצגת ראיה על הבנייה שלא כדין וכן לפחות 51% מבעלי הדירות שיש בבעלותם 51% מהרכוש המשותף מסכימים לעסקת פינוי בינוי מכלל הבעלים הקיימים.

קשישים

בהוראות חוק פינוי ובינוי נקבעו סוגי פתרונות לקשישים בני 75 ו-80 (מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית, קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה דירה חלופית, שתי דירות בשווי מצטבר של דירה התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי היוון לשווי דירת התמורה). 

התיקון הפחית את הגיל מ-75 ל-70 שנה בעת החתימה על ההסכם, בתנאי שבמועד החתימה התגורר לפחות שנתיים בדירה ובעת ההיתר זכאים הבעלים שהגיעו לגיל 75 במקום 80.

מיסוי

מתוך מגמה ברורה להקל על היזם בעלויות המיסוי, בוטלו שתי הגבלות חשובות:

עד היום לבעלים שהיו שתי דירות או יותר בבניין, היה על אותו בעל דירה לשלם מס שבח על הדירות (למעט דירה אחת שקבלה פטור) היום הפטור ממס לדירת מגורים אחת בלבד במתחם בוטל וכעת אין הגבלה על מספר הדירות בבעלות היחיד שיכולות לקבל את הפטור ממס.

בנוסף בוטלה הדרישה של העברה לקרוב בפחות מ-24 חודש מהסכם הפינוי בינוי כלומר, גם בעלים שקיבלו או העבירו מקרוב את הדירה פחות מ-24 חודשים להסכם, יקבלו פטור ממס שבח.

סמכות לביטול הסכמים

הוסף סעיף שקובע הוראות, לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי בינוי, לרבות הוראות שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה. הממונה (כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) יהיה רשאי לדון בפנייה של בעל דירה כנגד היזם/מחתים ולתת אישור לבעל דירה כי עסקת הפינוי בינוי בטלה.

זה למעשה מעין בית משפט שניתן לפנות אליו ללא עו"ד וללא עלות. והמונה בודק את כשרות החתימה של אותו בעל דירה שטוען לחוסר כשרות המסמך או לביטולו.

תוקפה של עסקת פינוי בינוי

לעיתים בהסכם המשפטי מול היזם – לא נקבעו מועדים לפקיעת ההתקשרות או לוחות זמנים שיאפשרו לבעלים לבטל את העסקה והם נאלצו לפנות לבית המשפט.

היום קובע חוק ההתחדשות העירונית מועדים חדשים ליכולת לבטל הסכמים של פינוי בינוי. רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שלא חתם על עסקת פינוי בינוי, רשאים להחליט על ביטול עסקת פינוי בינוי שנחתמה וזאת בתנאי כי:

תוך שנתיים ממועד חתימת ההסכם הראשון לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהבעלים, או שהיזם לא התקשר עם 60% מבעלי הדירות תוך 4 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון. (ככל שיש 40% בידי עמידר/דיור ציבורי במתחם החישוב ייערך ללא הדיור הציבורי)

 לא הוגשה תוכנית מפורטת (תכנית בהתאם לס. 83 (א) (1) לחוק התכנון והבנייה) למוסד התכנון בתוך 4.5 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון (סעיף זה לא חלק על מתחם שהוכרז לפי ס.14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
05/22/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן