ניהול נכון של הפרוייקט

הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לא לרוץ ולקבל מיזמים הצעות, אלא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים.

כך לדוגמא, פנה אלי נציג ממתחם גדול, שאליו הגיעו עשרות יזמים, שכל אחד מהם הציע הצעה שונה. אותו נציג היה מבולבל וסיפר שהם חתמו ליזם אחד על בלעדיות למשך כמה חודשים, על מנת שאותו יזם יפנה לעירייה.

העובדה שיזמים מחתימים דיירים על טופס "נון שופ", כלומר טופס המחייב את הדיירים שלא להתנהל מול יזמים אחרים, רק לצורך בדיקה בעירייה, מקוממת. הרי אותה בדיקה יכולה להיעשות בלי שיחתמו לו על בלעדיות.

לתדהמתי, כאשר קראתי את נוסח שעליו חתמו הבעלים לאותו יזם, הבנתי שהיזם החתים אותם על כך, שהוא היזם שיבנה את הפרויקט בלי שום הסתייגות.

הנוסח היה חד צדדי ברמת ההתחייבויות של הבעלים כלפיו ולא שלו כלפיהם.

הואיל ורק מיעוט חתם על כתב התחייבות זה – ניתן היה לבטלו. אולם, כאמור, לאור חוק המארגנים החדש, שיוצר לאותם יזמים מגבלות להחתמת הדיירים, יש לבדוק גם מול אותם הגבלות האם ניתן מכוחן לבטל את אותה ההתחייבות.

באותו מקרה, הדיירים ואני החלטנו לפעול אחרת. הצעתי לאותם בעלי דירות ללכת בשיטה שונה, שבה הצלחתי בכמה וכמה פרויקטים, שהיא שיטת המכרז. (ראו פרק שיטת המכרז)

החלטנו לשכור אדריכל מטעם הדיירים. אותו אדריכל, פנה לעירייה במטרה להבין מהן היקף הזכויות של הבעלים במתחם.

לאחר שקיבלנו את כל הנתונים, ידענו לקבוע מה התמורה המקסימלית לכל בעל דירה.  על בסיס זה יצרנו ודאות בקרב הדיירים ויצאנו למכרז יזמים.

בדרך זו, גם יכולנו ליצור שקיפות בין כל הבעלים ואחידות בין כל ההצעות.

 מגוון חלופות התמורה

חשוב לדעת, שנכון לשנת 2019, ישנן רשויות כמו רמת גן, תל אביב וגבעתיים שמבקשות להגביל את התמורה לדיירים במסגרת פינוי בינוי ל12 מ"ר תוספת בלבד ולא מאפשרים ליזם או לדיירים לקבל יותר.

החלופה המקובלת בעסקות פינוי-בינוי היא דירה חדשה עם תוספת של ממ"ד, בנוסף מרפסת שמש וחניה ולעיתים אם מתאפשר – מחסן. 

חשוב לזכור שלפני 1.1.22 הפטור ממס שבח חל רק בגין דירה אחת במתחם, ואם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הוא היה אמור לשלם אותו, אולם לאור התיקון בחוק, אותו בעלים לא יצטרך לשאת במס על הדירה השניה בבניין.

א. מעבר לשתי דירות קטנות במקום אחת גדולה

במקרים בהם, ישנם דיירים שהדירות הקיימות מגיעות ל 110 מ"ר, ועם התוספת לדירה החדשה, הוא אמור לקבל 122 ניתן לבקש לפצל לשתי דירות קטנות, אם הפרויקט מבחינה כלכלית מאפשר זאת, כאשר מס השבח על הדירה השניה יחול על אותו דייר שמבקש את הפיצול.

או לחילופין, לקבוע שווי לדירה החדשה ולהחליף בדירה אחרת בהתאם לאותו שווי שהוא אמור לקבל ואם תהיה תוספת של תשלום ייאלץ להוסיף בהתאם.

ב. מעבר לדירה קטנה

החלפת הדירה הקיימת, בדירה חדשה קטנה יותר, מהדירה לה זכאים בעלי הדירות, עפ"י מפתח התמורה וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן הוא פתרון המתאים למשפחות שהדירה הקיימת גדולה על צרכיהן בגלל סיבות שונות, כמו עזיבת הילדים את הבית. במקרה זה, יש לשים לב שהיזם מסכים לשלם לאותו דייר את ההפרש במזומן. במידה והיזם כן מסכים לשלם במזומן, יש לקחת בחשבון שהדייר אמור לשלם על כך מס הכנסה, או לקזז מול היזם את השווי שהוא אמור לקבל תמורת חניה/מחסן/מפרט טכני.

 ג. הטבות לדיירים קשישים

במקרים של דיירים מבוגרים, מעל גיל 70 בעת החתימה על הסכם פינוי בינוי, שאינם ששים לעבור לדירה חלופית בעת הבניה, החוק מקנה להם חלופות שבהן, לא יזדקקו לעבור לדירה שכורה- כך הוא יוכל לקבל את שווי הדירה החדשה שהיה אמור לקבל לאחר הבניה, בעת הפינוי. אפשרות נוספת שעומדת לרשותו, הוא יוכל לקבל תשלום עבור דיור מוגן ואת יתרת הסכום שמגיע במזומן, או שתי דירות קטנות במקום דירה אחת שמגיעה לו.

הטבות נוספות לדיירים מעל גיל 67, שבבעלותם דירה אחת בלבד אשר בה הם מתגוררים לפחות שנתיים, מאז נחתם הסכם מול היזם, והם זכאים להבטחת הכנסה, חוק ההתחדשות העירונית* מאפשר לאותם דיירים, לא לשלם את דמי התחזוקה החדשים בבניין החדש אלא להמשיך לשלם את אותו סכום ששילמו בבניין הישן, למשך 5 שנים וכן מאפשר להם לשלם את אותו סכום ששילמו בגין ארנונה (ולא את ההפרש בגין ההגדלה לדירה) למשך 5 שנים.

 * חוק הרשות להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016 – סעיפים 17 ו19.