
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
ההתנגדויות עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט
מרביתם של הפרויקטים במסלולי התחדשות עירונית מתחילים בפנייה ראשונית של חברות יזמות או מתווכים לנציגות דיירים בבניינים פוטנציאליים להתחדשות. אלו מציעים לדיירים לקדם את התהליך הנחשק בבניין המגורים הישן שלהם תוך שהם מציעים להם תמורות אטרקטיביות. מרבית העיכובים והמכשולים בפרויקטים האלו נעוצים בעובדה שהדיירים אינם מיוצגים כבר בשלב התחלתי זה על ידי עורך דין מטעמם.
כן, עם קבלת הצעה מיזם ובמקרים מסוימים גם לפני כן, על הדיירים המעוניינים בביצוע פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם, לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד המייצג אך ורק דיירים ולא יזמים. באמצעות עורך דין זה יוכלו הדיירים להבין את שפת היזמים במהלך המו"מ והוא יהיה זה אשר ינהל את המו"מ מטעמם מול היזמים תוך שהוא ממלא פונקציה של מתרגם, בין הצדדים.
דוגמא שמוכיחה את האמור לעיל, הינה בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב הכולל 72 דיירים, בתחילה, הדיירים חתמו ליזם (שהסתבר שהוא קבלן חתימות) על הצעה שהציע שהייתה כדלקמן.: "כל דירה תקבל כ-12 מ"ר תוספת לדירה הקיימת בנוסף מרפסת שמש וחניה ועליה בקומה אחת. הכל בכפוף לאישור העיריה".
לאחר שהיזם כאמור לא התקדם ולא עשה דבר במשך שנתיים, הגיעה אלי הנציגות עם החתימות, ולאחר שמשרדי בדק – נמצא שאותו "יזם" נפל מנכסיו ולכן לא עשה דבר מאז.
התחלנו מהתחלה את התהליך, שכרנו שירותיו של אדריכל מנוסה ומקצועי מטעמנו שיבדוק מה אכן העיריה מאפשרת לבנות במתחם, לאחר מכן בדקנו לפי ההיתר מהן הגדלים של הדירות ואז ידענו מה הדיירים אמורים לקבל. יצרנו הסכם בין הדיירים שעליו הם מסכימים שקובע
עליה בשלוש או יותר קומות מהקיים היום, תוספת של 25 מ"ר מהמדידה, מרפסת חניה וקבענו מפרט טכני יוקרתי וכן קבענו שהיזם ישא באחזקת הבניין מטעם הדיירים למשך 5 שנים.
את ההסכמות האלו יחד עם התכנון של האדריכל הוצאנו למכרז יזמים, היזמים הגדילו ונתנו יותר כדי לזכות בפרויקט והדיירים הרויחו, גם תמורות יותר גבוהות, גם שקיפות ואחידות בתהליך וגם כמובן שההסכם המשפטי שנקבע על ידי הדיירים היה התנאי לאישור היזמים
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות
ניהול נכון של תהליך מול בעלי דירות
אחד הכשלים הראשוניים המעכבים פרויקטים, הוא ניהול תהליכי שגוי. ישנם מקרים בהם הדיירים מנסים לאתר בכוחות עצמם יזם לקידום הפרויקט, ורק לאחר מכן, שוכרים את שירותיו של עורך דין שכל תפקידו מסתכם בהכנת החוזה המשפטי בין הצדדים ואחריות לכך שהתנאים מתמלאים בפועל. התנהלות כזו היא שגויה מיסודה והיא תגרום לכך שהעסקה תיכשל, זאת מכיוון שישנה חשיבות עצומה לבחירת היזם הנכון על ידי עורך דין שילווה את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות. בחירת יזם לא מתאים על ידי הדיירים ללא ייצוג עורך דין, תתברר בהמשך ככישלון מהדהד. השלבים הנכונים בתהליך זה הם בראש ובראשונה בחירת עורך דין מייצג, לאחר מכן ניהול מו"מ בין הדיירים עצמם, על ידי עורך הדין, לאחר מכן, ניהול מו"מ עם היזמים השונים ורק לבסוף ניהול מו"מ עם היזם הנבחר. הצלחת הפרויקט נשענת על האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עוה"ד בהצלחת הפרויקט.
ניהול המו"מ מול דיירים
השלב ההתחלתי ביותר בתהליך הוא ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם. במהלך שלב זה עורך דין הדיירים חייב ללבן את כלל הסוגיות העולות ביניהם, העלולות לבלום את הפרויקט בהמשך. בכלל סוגיות אלו ניתן למנות את הבאות: דיירים הטוענים שיש להם זכויות בגג/גינה/חנייה אבל מבחינה משפטית חוקית אין להם זכויות לפי נסח הטאבו, דיירים שעשו שיפוץ בבית והם מבקשים את השבת ערך השיפוץ במקרה של הריסה ובניה, דיירים שהרחיבו את דירותיהם לאורך השנים ללא הוצאת היתר בנייה כחוק, דיירים בעלי דירות בגדלים שונים בבניין, ועוד. על כן הישיבה הראשונה עם הדיירים צריכה לעסוק בבדיקת הזכויות השונות שיש להם בדירה ובשטח הבניין והכל תוך שקיפות מלאה ותיאום ציפיות מראש.
הקמת נציגות מוסכמת המקובלת על הדיירים
פרויקטים במסלול של התחדשות עירונית אורכים זמן לא מועט ומטבע הדברים אין לכל הדיירים פנאי או רצון להתעסק בכך. לכן, יש להקים נציגות מוסכמת ומקובלת על ידי הדיירים המהווה את הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. נציגות זו תתלווה לעורך הדין בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן את הדיירים באופן שוטף ותבחר מפקח בנייה מטעם הדיירים וככל שיש צורך גם שמאי מקרקעין מטעם.
הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט- שקיפות.
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות.
הוא חייב לדעתי להיות רשום בהסכם ממספר סיבות: ראשית כי זו זכותם של הדיירים לדעת מראש מהו גובה שכה"ט, שנית, על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מיזם אחר ושלישית, כי שכר הטרחה ברגע שיאושר וייחתם על ידי הדיירים, יאושר בקלות גם אצל היזם ואף יוצג כתנאי, כשאר התנאים המסחריים שהדיירים יציגו.
ניהול מכרז יזמים
עו"ד הדיירים אמור לנהל עבורם מכרז מול היזמים ולסייע להם להבין מה משמעותה של כל הצעה. כמו כן, הוא צריך לדעת לאבחן ולשאול את היזמים את השאלות הנכונות ביחס להצעתם. לבסוף, מתפקידו של העו"ד הוא לנהל בצורה נכונה את המו"מ מול היזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים-לקוחותיו.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
ההתנגדויות עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב?
זה מה שתוכלו לעשות
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט ולהסכם המשפטי שנחתם עם היזם תפקיד דרמטי
היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
הזמרת והיוצרת טל גירטלר משיקה את "שתיים"
הסינגל החמישי מתוך אלבומה החדש ובו היא חוברת לשיתוף פעולה ייחודי עם המפיק והמלחין גל פדה
ישראל טייבר, נפטר באופן מפתיע בשנת 1950 ועטרה רעייתו, המשיכה לחיות בביתם עד לשנת 1975 לפני בדיוק חמישים שנה
סיום שנת 2024, שנה קשה, עתירת אתגרים. מי ייתן שהיא תיקח איתה את כל החושך והשנה החדשה תתחיל באור גדול. חג החנוכה מזכיר לנו כי גם בתקופות מורכבות, נס קטן יכול להאיר את החושך ובימים אלו ממש נפתח פתח לתקווה. הלוואי ונזכה להחזיר את כל החטופות והחטופים, ושכל חיילות וחיילי צה"ל ישובו בשלום.
המגזין שלנו ממשיך להיות במה לסיפורים מקומיים, לקולות מגוונים ולרוח הקהילתית המיוחדת שלנו וכך נוספה עוד שנה לביוגרפיה של העיר. תודה לכל התורמים למלאכה, לכותבים, לצלמים ולכם הקוראים שממשיכים ללוות אותנו בדרך.
כשהטבע מתעורר לחיים בט"ו בשבט וניצני האהבה פורחים בוולנטיינס דיי, אנו גאים להגיש לכם גיליון מיוחד המשלב בין עבר, הווה ועתיד.
ישראל עוברת טלטלה כבר יותר משנה. בנק ישראל כבר ציין כי השפעת המצב על שוק הנדל"ן תהיה ארוכת טווח, במיוחד לאור המחסור בדירות באזורי ביקוש, שמסתמן כי יחריף.
שבוע הנוער בגבעתיים יתקיים במתכונת מורחבת עם פעילויות ברחבי העיר ובמרכזי הנוער
האם חגיגת המחירים של החברות הישראליות על גבם של הצרכנים לקראת סיום?
אור לוי, אוהד בן עמי, ואלי שרעבי, שוחררו ממרתפי העינויים של החמס בעזה.
התמונות שלהם מספרות טוב יותר מאלפי מילים את אשר עברו בעזה במשך 16 חודשים.
כמעט בכל עיר ובכל בית קפה מתכנס מעין פרלמנט המורכב אנשים שיש להם דעה על כל מה שקורה כאן
המלחמה הארוכה הותירה חותם משמעותי על שוק הנדל"ן באזור, אז איך מתקדמים?
"הכתיבה האישית לא פסקה מעולם גם אם היו שנים שנדחקה הצידה, וחיכתה בסבלנות…זה חלק בלתי נפרד וחשוב מאד בחיי" נעמי לבנון-קשת
שוק הרכב בישראל – קניית רכב חדש 2025. מאחורי הקלעים של שוק הרכב: תופעת "המכירות המוקדמות"
נהיגה בקורבט היא חוויה של שילוב מושלם בין עוצמה לפינוק. כל סיבוב, כל תאוצה, כל בריזה מרגישה כאילו כל פרט במכונית נבנה רק בשבילי, מה שמביא לרגש עז של שליטה חופשית וכח בלתי נגמר. לא מדובר רק במכונית, אלא ביכולת לחוות את הדרך בכל נים בגוף וליהנות מכל רגע
לראשונה מזה 60 שנה ייבנו שני בתי ספר יסודיים בגבעתיים: בצפון ברח' פטאי ובדרום ברח'ההסתדרות
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!