
לקראת עצמאות לבעלי הדירות – עו"ד רוית סיני
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
מרביתם של הפרויקטים במסלולי התחדשות עירונית מתחילים בפנייה ראשונית של חברות יזמות או מתווכים לנציגות דיירים בבניינים פוטנציאליים להתחדשות. אלו מציעים לדיירים לקדם את התהליך הנחשק בבניין המגורים הישן שלהם תוך שהם מציעים להם תמורות אטרקטיביות. מרבית העיכובים והמכשולים בפרויקטים האלו נעוצים בעובדה שהדיירים אינם מיוצגים כבר בשלב התחלתי זה על ידי עורך דין מטעמם.
כן, עם קבלת הצעה מיזם ובמקרים מסוימים גם לפני כן, על הדיירים המעוניינים בביצוע פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם, לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד המייצג אך ורק דיירים ולא יזמים. באמצעות עורך דין זה יוכלו הדיירים להבין את שפת היזמים במהלך המו"מ והוא יהיה זה אשר ינהל את המו"מ מטעמם מול היזמים תוך שהוא ממלא פונקציה של מתרגם, בין הצדדים.
דוגמא שמוכיחה את האמור לעיל, הינה בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב הכולל 72 דיירים, בתחילה, הדיירים חתמו ליזם (שהסתבר שהוא קבלן חתימות) על הצעה שהציע שהייתה כדלקמן.: "כל דירה תקבל כ-12 מ"ר תוספת לדירה הקיימת בנוסף מרפסת שמש וחניה ועליה בקומה אחת. הכל בכפוף לאישור העיריה".
לאחר שהיזם כאמור לא התקדם ולא עשה דבר במשך שנתיים, הגיעה אלי הנציגות עם החתימות, ולאחר שמשרדי בדק – נמצא שאותו "יזם" נפל מנכסיו ולכן לא עשה דבר מאז.
התחלנו מהתחלה את התהליך, שכרנו שירותיו של אדריכל מנוסה ומקצועי מטעמנו שיבדוק מה אכן העיריה מאפשרת לבנות במתחם, לאחר מכן בדקנו לפי ההיתר מהן הגדלים של הדירות ואז ידענו מה הדיירים אמורים לקבל. יצרנו הסכם בין הדיירים שעליו הם מסכימים שקובע
עליה בשלוש או יותר קומות מהקיים היום, תוספת של 25 מ"ר מהמדידה, מרפסת חניה וקבענו מפרט טכני יוקרתי וכן קבענו שהיזם ישא באחזקת הבניין מטעם הדיירים למשך 5 שנים.
את ההסכמות האלו יחד עם התכנון של האדריכל הוצאנו למכרז יזמים, היזמים הגדילו ונתנו יותר כדי לזכות בפרויקט והדיירים הרויחו, גם תמורות יותר גבוהות, גם שקיפות ואחידות בתהליך וגם כמובן שההסכם המשפטי שנקבע על ידי הדיירים היה התנאי לאישור היזמים
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות
ניהול נכון של תהליך מול בעלי דירות
אחד הכשלים הראשוניים המעכבים פרויקטים, הוא ניהול תהליכי שגוי. ישנם מקרים בהם הדיירים מנסים לאתר בכוחות עצמם יזם לקידום הפרויקט, ורק לאחר מכן, שוכרים את שירותיו של עורך דין שכל תפקידו מסתכם בהכנת החוזה המשפטי בין הצדדים ואחריות לכך שהתנאים מתמלאים בפועל. התנהלות כזו היא שגויה מיסודה והיא תגרום לכך שהעסקה תיכשל, זאת מכיוון שישנה חשיבות עצומה לבחירת היזם הנכון על ידי עורך דין שילווה את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות. בחירת יזם לא מתאים על ידי הדיירים ללא ייצוג עורך דין, תתברר בהמשך ככישלון מהדהד. השלבים הנכונים בתהליך זה הם בראש ובראשונה בחירת עורך דין מייצג, לאחר מכן ניהול מו"מ בין הדיירים עצמם, על ידי עורך הדין, לאחר מכן, ניהול מו"מ עם היזמים השונים ורק לבסוף ניהול מו"מ עם היזם הנבחר. הצלחת הפרויקט נשענת על האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עוה"ד בהצלחת הפרויקט.
ניהול המו"מ מול דיירים
השלב ההתחלתי ביותר בתהליך הוא ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם. במהלך שלב זה עורך דין הדיירים חייב ללבן את כלל הסוגיות העולות ביניהם, העלולות לבלום את הפרויקט בהמשך. בכלל סוגיות אלו ניתן למנות את הבאות: דיירים הטוענים שיש להם זכויות בגג/גינה/חנייה אבל מבחינה משפטית חוקית אין להם זכויות לפי נסח הטאבו, דיירים שעשו שיפוץ בבית והם מבקשים את השבת ערך השיפוץ במקרה של הריסה ובניה, דיירים שהרחיבו את דירותיהם לאורך השנים ללא הוצאת היתר בנייה כחוק, דיירים בעלי דירות בגדלים שונים בבניין, ועוד. על כן הישיבה הראשונה עם הדיירים צריכה לעסוק בבדיקת הזכויות השונות שיש להם בדירה ובשטח הבניין והכל תוך שקיפות מלאה ותיאום ציפיות מראש.
הקמת נציגות מוסכמת המקובלת על הדיירים
פרויקטים במסלול של התחדשות עירונית אורכים זמן לא מועט ומטבע הדברים אין לכל הדיירים פנאי או רצון להתעסק בכך. לכן, יש להקים נציגות מוסכמת ומקובלת על ידי הדיירים המהווה את הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. נציגות זו תתלווה לעורך הדין בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן את הדיירים באופן שוטף ותבחר מפקח בנייה מטעם הדיירים וככל שיש צורך גם שמאי מקרקעין מטעם.
הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט- שקיפות.
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות.
הוא חייב לדעתי להיות רשום בהסכם ממספר סיבות: ראשית כי זו זכותם של הדיירים לדעת מראש מהו גובה שכה"ט, שנית, על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מיזם אחר ושלישית, כי שכר הטרחה ברגע שיאושר וייחתם על ידי הדיירים, יאושר בקלות גם אצל היזם ואף יוצג כתנאי, כשאר התנאים המסחריים שהדיירים יציגו.
ניהול מכרז יזמים
עו"ד הדיירים אמור לנהל עבורם מכרז מול היזמים ולסייע להם להבין מה משמעותה של כל הצעה. כמו כן, הוא צריך לדעת לאבחן ולשאול את היזמים את השאלות הנכונות ביחס להצעתם. לבסוף, מתפקידו של העו"ד הוא לנהל בצורה נכונה את המו"מ מול היזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים-לקוחותיו.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
מה קורה במקרים בהם ישנו מיעוט שמרגיש שהוא קופח?
כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה להעיד שהפרמטרים הללו קריטיים למימוש הפרויקט ולטובת ציבור הדיירים
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב?
זה מה שתוכלו לעשות
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
ההתנגדויות עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט
חג שבועות בפתח, והקונדיטוריות ברחבי הארץ לובשות גבינה. יצאנו לבדוק את הקולקציות החדשות לחג – וחזרנו עם בטן מלאה ולב שמח
תלמידי שכבת ה' בסחלב משיקים ספר פנטזיה ימי עוצר נשימה
מדד ההון האנושי של משרד הפנים בודק את תפקודן של הרשויות המקומיות במספר תחומים חיוניים
בעקבות בקשה לאישור תובענה ייצוגית בטענה לקיומה של תקלה סדרתית ברכבי הדיזל במערכת שנועדה להפחית את זיהום האוויר
האגף לשירותים חברתיים בעיריית גבעתיים השיק תוכנית חדשנית וייחודית – "פורשים בשיא" – תוכנית המיועדת לתושבים בתקופת הפרישה מהעבודה ואחריה
הדור השני של ה-HS הנו חדש לגמרי ומבוסס על שלדה עדכנית
יש מורים שנשארים איתך לכל החיים
את אבי זילברמן פגשתי לראשונה כשהיה המורה שלי לחינוך גופני בתיכון שמעון בן צבי בגבעתיים.
האירוע "בדרך עמרי״, הוא מרוץ משולב בתחנות לימוד לילדי כיתות ח׳ בבית הספר כצנלסון ברוח ערכיו של עמרי
גבעתיים מציינת את חודש הקיימות ואיכות הסביבה במגוון רחב של אירועים לכל הגילים.
כ-30 ראשי רשויות מרחבי הארץ התכנסובהרצליה למפגש עבודה
בין בלנקנזה לעצמאות לזכרה של ראומה ויצמן לבית שוורץ נטע עדני 5/5/2025 לא בכל יום נפטרת דמות, שהחזיקה בעדינות ובנחישות את חוטי הזהות הישראלית שלנו. בכתיבת הטור הזה, בעיצומם של ימי שואה ותקומה, רגע לפני
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
ערב מוצלח של חגיגות עצמאות בגבעתיים.
ההופעות של אביב גפן, התקוה 6 ויובל דיין נדחו , וביחד עם הופעתו המתוכננת למוצאי החג של דיויד ברוזה, יצרו ערב עשיר, מגוון ומהנה.
ה-AI ) משביח את הגבולות של שוק הנדל"ן ומספק כלים חדשניים המייעלים ומשדרגים את התהליך.
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!