ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט. החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.
באילו מצבים ניתן יהיה לסרב לחתום על ההסכם המשפטי?
כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית: על הדייר להוכיח שההצעה שהיזם הציע איננה כלכלית. כלומר, עליו להצטייד בחוות דעת שמאית שמוכיחה טענה זו. בית-המשפט מוסמך להורות על שמאי מתאים, שיבחן את התמורות מול הרווחיות של היזם.
במקרה שהגיע לפתחי בית-המשפט, טען אחד מבעלי הדירות, כי החניון שיבנה מתחת לדירתו מוריד את ערך הדירה שלו ולכן פוגע בכלכליות של העסקה. בית המשפט, פנה לשמאי מטעמו שיבחן טענה זו ודו"ח השמאי הראה כי הואיל ואותו דייר קיבל תוספת של מעלית ותוספת של ממ"ד ומרפסת שמש, ערך הדירה שלו עלה לאין שיעור, למרות החניה".
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: זהו נימוק שקשה לקבל, שכן ברוב המקרים לא ניתן להתעלם מהעובדה שהדיירים חייבים לפנות לדירה חלופית אחרת.
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי: כאן עלול להיות מקרה שהיזם מציע שווי של ערבות חוק מכר בהתאם למחיר הדירה החדשה שהוא לא תואם את הדו"ח של הבנק המלווה.
מדובר במקרים נדירים, שכן ברוב המקרים השמאי של הבנק המלווה הוא זה שקובע את גובה ושווי הדירה החדשה.
ועדיין, במקרים של מחלוקת, יורה בית המשפט לשמאי לקבוע אם הטענה מוצדקת. בטוחה נוספת שניתן לדרוש, היא ערבות שכירות לתקופה של תקופת הפינוי מהדירה הישנה עד לקבלת הדירה החדשה.
הערבות צריכה להבטיח שהיזם ישלם את דמי השכירות עד למועד המסירה של הדירה החדשה.
עוד בטוחה אפשרית שניתן לדרוש היא ערבות מיסים, היזם אמור להמציא ערבות מיסים למקרה שבו יחול מס שבח על הדיירים.
כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה בנכס: לעתים, כשלחלק מהנכסים בבניין יש תוספות בנייה חוקיות כדין, והיזם מתעלם מהן, ולא מעניק תמורה נוספת בגינן, יכול לטעון בעל הנכס שהתמורה שניתנת לא היא בלתי סבירה.
אדם עם מוגבלות: כאשר בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, סירובו לחתום על ההסכם לא תגדיר אותו כדייר סרבן.
אין לדייר הסרבן עילת התנגדות מוצדקת? אלו הסנקציות שניתן להפעיל נגדו:
במקרים שלסרבנים אין עילה להתנגד, ניתן להגיש כנגד אותם דיירים, תביעה נזיקית (במסגרת חוק פינוי בינוי). מדובר בתביעה כספית על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים.
עיכוב הפרויקט על ידי סרבנים, גורם לנזק חמור הן לדיירים והן ליזם ובפועל מסכנים את הדיירים.
בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה שמסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו המתחם, אשר הסכימו לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם בגללו, עקב אי-ביצוע העסקה.
עם זאת, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
על אילו שיקולים בית-המשפט מבסס את הכרעתו?
השיקולים שבית-המשקל שוקל הם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה”.
באילו מקרים בית-המשפט נוטה לקבל את עמדת הסרבן?
לאור התיקון של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס”ו 2006 ,קובע סעיף 6 את חובת הדיווח לכל הדיירים, במקרה שיש תמורה שונה גדולה יותר ממה שהוצעה לכולם.
במידה והמארגן, היזם או כל דייר שקיבל תמורה שונה משאר הדיירים, לא מעדכן את כל הדיירים בתמורה שקיבל, הרי שסירוב הדיירים לחתום על ההסכם, מוסכם על בית-המשפט.
מצב זה נועד למנוע מצב שבו קבלן אחד מפצה בצורה מוגזמת את המארגן או את חלק מהדיירים.
דין זה, חל גם על פרויקטים במסגרת תמ”א 38 הריסה ובניה.
בית-המשפט המחוזי דן בסוגיה של דיירת סרבנית שטענה לחוסר איזון בתמורות בין הדיירים. בפס”ד מנומק קבע בית המשפט כי על הטוען זאת להביא ראיות, ולהוכיח שיש חוסר איזון כלכלי משמעותי. עש”א 50506-09-19 בפני השופטת לימור ביבי.
המפקחת על המקרקעין, קבעה במסגרת פסק-הדין שלדיירת שהוגדרה כסרבנית, היזם הציע תמורה שהייתה נמוכה באופן משמעותי ממה שהייתה אמורה לקבל בפרויקט.
בפס”ד אחר, שניתן ביום 10.8.2021 פסקה השופטת אביטל שרייבר, לסרבנית פיצוי כספי. אותה סרבנית טענה כי קופחה משמעותית, וטענה כי הוצעה תמורה לשאר הדיירים גבוהה משמעותית, משום שהתנהל מולם משא ומתן בנפרד ממנה.
לכן, בכדי למנוע תביעות, סחבת משפטית, פיצויים כספיים מיותרים ומקלות בגלגלי הפרויקט, כדאי מאוד להקפיד על ניהול התהליך באופן אחיד, שוויוני, שקוף ואמין לאורך כל שלבי הפרויקט.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
"חשוב להבין שהתחדשות עירונית היא מרתון ולא ספרינט. פרויקט ממוצע נמשך שנים רבות. דווקא משום כך ההסכם חייב לצפות מראש את כל התרחישים האפשריים…"
הערבויות, מנגנוני ההגנה, חלוקת ההוצאות וסמכויות נציגות הדיירים הם שיקבעו אם פרויקט ההתחדשות יהפוך להזדמנות גדולה, או לסיכון יקר. כך תדעו מה חייב להופיע בהסכם לפני שחותמים
הדירה החדשה היא רק חלק מהסיפור: האותיות הקטנות בהסכם עלולות להגביל אתכם במשך שנים, לייקר את העסקה ואף למנוע מכם למכור את הדירה כשתזדקקו לכך
עד כה, דיירים בני 70 ומעלה נדרשו לבחור את מסלול התמורה כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט: לעיתים עוד לפני שהתוכניות התגבשו ולוחות הזמנים הפכו לברורים
פערים בפרשנות גודל הדירות משליכים על היקף התמורה ועלולים לעכב את קידום הפרויקט
התוכנית מאפשרת התחדשות בניינית בכל מגרש בנפרד, באמצעות תוספות בנייה או הריסה ובנייה מחדש
אחרי עשרות שנים של תכנון ומאבקים, מגדלי כיכר המדינה מתקרבים לקו הסיום: שלושה מגדלי מגורים עם 453 דירות יוקרה
נציגות ונציגים ממינהל החינוך, מחלקת הנוער, צוותי החינוך בבתי הספר, מערך המוגנות והביטחון הקהילתי, השירות הפסיכולוגי החינוכי, האגף לשירותים חברתיים, תנועות הנוער, השיטור העירוני, המשטרה והנהגות ההורים השתתפו במפגש עבודה משותף תחת הכותרת ״לא מרימים ידיים״
ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בגבעתיים הכריעה בהתנגדויות לתוכנית ההתחדשות העירונית במתחם בראשית (גב/698). הוועדה דחתה את הדרישה להפקדה מחודשת של התוכנית
ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בגבעתיים אישרה למתן תוקף תוכנית להתחדשות עירונית שבמסגרתה ייהרסו שני מבני מגורים קיימים ובמקומם יוקם בניין חדש
בתום הדיון הכריעו השופטים לטובת התביעה: חופש הייצוג הוא עיקרון חיוני, אך במקרים קיצוניים על הדמוקרטיה להגן על עצמה
מגזין רמת גן פלוס 148 גרסת הדפדוף האינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו
מגזין 148 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
גבעתיים מציינת את חודש האזרחים הוותיקים עם תוכנית עשירה של מפגשים ופעילויות לאורך חודש נובמבר
ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בגבעתיים החליטה לאשר למתן תוקף תוכנית להתחדשות עירונית ברחוב המעיין 6–8
השחיינית הצעירה, תלמידת בית הספר יגאל אלון, זכתה בשתי מדליות ארד במשחי החזה ובמדליית כסף בשליחים
התוכנית שמקדמת קבוצת MnG ברחוב העלייה הראשונה מבקשת להחליף שלושה מבנים ישנים במגדל מגורים חדש
האירועים המרכזיים בשבוע הקרוב בגבעתיים, ימים ראשון עד שבת
בפרויקט פינוי בינוי שלושת הגורמים שמרכיבים את מעטפת ההגנה המרכזית של בעלי הדירות הם עורך דין פינוי בינוי, מפקח מטעם הדיירים ונציגות דיירים מתפקדת.
הוועדה המחוזית החליטה להפקיד תוכנית להקמת מגדל תעסוקה ומסחר ברחוב בז'רנו. התוכנית כוללת שימור ושיפוץ של שני מבנים לשימור במתחם
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
