07/12/2023
07/12/2023
יום חמישי, 07 בדצמבר 2023

התחדשות עירונית
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?

חלק 1

עודכן: 26/9/2022

שתפו

כל מי שמצוי בתחום ההתחדשות העירונית יודע שבפרויקטים שמעורבים בהם דיירים רבים לא פשוט להגיע להסכמות בין כלל הדיירים, לכל אחד מהדיירים יש רצונות וחלומות שונים. אלו מהווים כר פורה להתנגדויות, לוויכוחים, לחששות, לאמוציות ולשלל עכבות ומכשולים שהם לא בהכרח רציונליים.

ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט.

החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.

מה מאפיין את ההתנגדויות בשלב ההתחלתי של הפרויקט?

בשלב ההתחלתי, מדובר בדיירים שמתנגדים לקחת חלק בתהליך ולא מעוניינים לשמוע דבר שקשור בפרויקט. במקרה זה, תלוי מאוד איך התהליך מנוהל, אם בשקיפות או בריכוזיות. ככל שהדיירים היוזמים של התהליך, יקפידו לקיים אסיפה, לבחור את הנציגות ברוב קולות ולתעד הכל בפרוטוקול מסודר המשקף את ההצבעה – זה עלול לפתור התנגדויות רבות בהמשך.

חשוב שנציגות הדיירים תאפשר לכל הדיירים, להציע עורכי דין שילוו אותם או וכן להמליץ בעצמם על יזמים לפרויקט. כמו כן, חשוב שאותה הנציגות תדאג לשתף את כל הדיירים בכל התהליך, ותדאג לעדכן על כל ישיבה שהתקיימה עם עורך-הדין ועם היזם.

במקרים בהם, התהליך מתנהל בשקיפות ובאחריות מצד הנציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, פועל כפי שנדרש ממנו, במסגרת השגת הרוב הדרוש, ברוב המקרים לא יהיו התנגדויות או סרבנים.

 

הדמיה להמחשה בלבד: הדגמה למימוש תכנית המתאר גבעתיים

כיצד מפחיתים את חשש הדיירים לגבי אינטרס אישי של הדייר שיוזם את הפרויקט?

במקרים בהם, דיירים בוחרים את עצמם כנציגות והם מחליטים מי יהיה עורך הדין שילווה אותם וקובעים גם מי יהיה היזם ומנהלים לבד את התהליך, ההתנגדות מובטחת. התנהלות זו, מעלה חשש מצד שאר הדיירים, כי יש לאותם דיירים אינטרסים אישים בבחירת היזם וההתנגדות של אותם דיירים, תהיה כלפי הנציגות ולאו דווקא נגד הרעיון לביצוע הפרויקט.

 

האם במקרה זה, דיירים שיתנגדו לפרויקט ייחשבו לדיירים סרבנים?

במקרים אלו, דיירים שלא יסכימו לשתף פעולה עם אותה נציגות, לא יחשבו כסרבנים. יהיה עליהם רק להוכיח שהדרך וההתנהלות של בחירת הנציגות, בחירת היזם ובחירת אנשי המקצוע היו פסולים.

במקרה דומה, בו הוכיחו הדיירים בבית-המשפט, כי לנציג היה אינטרס אישי לבחירת יזם בעבור קבלת עמלה, נפסק שההסכם בטל וכי על הנציג לפצות כספית את שאר הדיירים בהוצאות משפט.

חשוב להדגיש, שכשדייר מבקש הטבות שלא מגיעות לו, כתנאי לחתימתו, ברוב המקרים, יקבל בית המשפט את התביעה נגדו ולא תהיה לאותו דייר סרבן, עילה להתגונן.

 

באיזה שלב ניתן להגיש תביעה נגד סרבן?

המועד שניתן להגיש נגד דייר סרבן תביעה, הוא רק לאחר שוועדת התכנון המקומית של הרשות המוניציפלית אישרה את הבקשה להיתר ולא לפני כן. כלומר, בפני בית המשפט, אמור להיות מצב שבו התכנון שהציע היזם, קיבל היתר. אם תובעים דייר סרבן לפני מועד זה, הרי שיש לו עילה למחוק את התביעה.

 

לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה נגד דייר סרבן?

במקרים של תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק, הסמכות הבלעדית היא של המפקח על הבתים המשותפים. ברוב המקרים, המפקח מכיר בחשיבות הזמן של היזם והדיירים ולא מעכב החלטות או פסקי דין. בנוסף, למפקח על הבתים המשותפים יש סמכות לחייב את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם או להורות לעורך הדין מטעם הדיירים לחתום בשמו.

במקרים בהם מדובר על פינוי בינוי, בית המשפט המוסמך הוא בית משפט מחוזי. במקרים אלו, לבית המשפט אין סמכות להורות לדייר הסרבן לחתום על ההסכם, אלא רק לחייב אותו בהוצאות כבדות אם לא יחתום. ברוב המקרים, כתוצאה מאותו פסק דין כספי, נוטה אותו דייר סרבן לחתום על ההסכם המשפטי, כך שזו סנקציה שלרוב פועלת לשינוי עמדת הדייר הסרבן.

 

חלק 2 במגזין הבא

 

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
11/14/2022

זהירות, סכנה לעיניים שלכם! משתמשים בטאבלט, בסמארטפון ובמסכי מחשב יותר משעה ביום? חשוב שתקראו עד הסוף

זהירות, סכנה לעיניים שלכם! משתמשים בטאבלט, בסמארטפון ובמסכי מחשב יותר משעה ביום? חשוב שתקראו עד הסוף מה ההמלצות למניעת נזק לעיניכם
06/19/2020

המדריך לבחירת משקפיים בהתאם למבנה הפנים

המדריך לבחירת משקפיים איך בוחרים את המשקפיים בהתאם למבנה הפנים שלכם ולמה? מחקרים רפואיים מובילים בעולם הוכיחו כי התאמה לא נכונה של מסגרת משקפיים עלולה לגרום נזק עתידי לעין. כאשר אנו בוחרים משקפים חשוב מאוד […]
05/04/2022

הכיף שלהם המומחיות שלנו KidsBest

כיצד הפכה חברת הקוסמטיקה והאיפור איל מקיאג' של אורן ושירן הולצמן מגבעתיים ליוניקורן, כלומר למותג האונליין הגדול ביותר בארה"ב בתחום הביוטי בשווי העולה על מיליארד דולר
10/30/2021

רוצים להרכיב מסגרות משקפיים חדשניות ונוחות ביותר?

קיראו עד הסוף! משקפי תקליט ויניל רוצים להרכיב מסגרות משקפיים חדשניות ונוחות ביותר? ההתקדמות הטכנולוגית בפיתוח חומרים חדשים ובציוד טכנולוגי חדשני אפשרו ליצרנים שמתמחים בייצור ועיצוב מסגרות משקפיים לשכלל ולשפר את מסגרות הראייה ומשקפי השמש […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
בר בודקת

סודן של הסופגניות

סודן של הסופגניות שוב הגיע הזמן הזה בשנה שהסופגניות צצות בכל מקום ומבשרות שחג החנוכה בפתח. במיוחד עכשיו, כשכולנו זקוקים לנחמה, בדקנו ומצאנו עבורכם את הסופגניות ששוות את הקלוריות (רמז: הסוד טמון במילוי) והלוואי שיהיה

קראו עוד»
כתבות השער

כפר עזה שלי

"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"

קראו עוד»
מתגלגלים

קטן אבל גדול – WEY COFFEE 02

"הרכב נוח מאד למרחקים ארוכים, ובזכות המפרט העשיר שלו מקבלים ערך מוסף לרכישתו. ישנה תחושה כי מתקבלת תמורה מלאה עבור כל שקל ברכב שבנוי היטב, בטוח, נראה טוב מאד ומהנה לנהיגה"

קראו עוד»
כתבות השער

מה מסתתר בכספת הסודית השמורה בתל אביב?

אם אתם רוצים לראות את שירי האהבה שכתב המשורר שאול טשרניחובסקי לאהובתו, את ציוריה הנאיביים של לאה גולדברג או את הכרטיסים ללוויה של ביאליק, יש לי הצעה עבורכם הכוללת ביקור בכספת בה שמורים ניירות הערך של הספרות העברית

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן