
המדריך להוספת הממ"ד עכשיו
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
כל מי שמצוי בתחום ההתחדשות העירונית יודע שבפרויקטים שמעורבים בהם דיירים רבים לא פשוט להגיע להסכמות בין כלל הדיירים, לכל אחד מהדיירים יש רצונות וחלומות שונים. אלו מהווים כר פורה להתנגדויות, לוויכוחים, לחששות, לאמוציות ולשלל עכבות ומכשולים שהם לא בהכרח רציונליים.
ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט.
החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.
מה מאפיין את ההתנגדויות בשלב ההתחלתי של הפרויקט?
בשלב ההתחלתי, מדובר בדיירים שמתנגדים לקחת חלק בתהליך ולא מעוניינים לשמוע דבר שקשור בפרויקט. במקרה זה, תלוי מאוד איך התהליך מנוהל, אם בשקיפות או בריכוזיות. ככל שהדיירים היוזמים של התהליך, יקפידו לקיים אסיפה, לבחור את הנציגות ברוב קולות ולתעד הכל בפרוטוקול מסודר המשקף את ההצבעה – זה עלול לפתור התנגדויות רבות בהמשך.
חשוב שנציגות הדיירים תאפשר לכל הדיירים, להציע עורכי דין שילוו אותם או וכן להמליץ בעצמם על יזמים לפרויקט. כמו כן, חשוב שאותה הנציגות תדאג לשתף את כל הדיירים בכל התהליך, ותדאג לעדכן על כל ישיבה שהתקיימה עם עורך-הדין ועם היזם.
במקרים בהם, התהליך מתנהל בשקיפות ובאחריות מצד הנציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, פועל כפי שנדרש ממנו, במסגרת השגת הרוב הדרוש, ברוב המקרים לא יהיו התנגדויות או סרבנים.
כיצד מפחיתים את חשש הדיירים לגבי אינטרס אישי של הדייר שיוזם את הפרויקט?
במקרים בהם, דיירים בוחרים את עצמם כנציגות והם מחליטים מי יהיה עורך הדין שילווה אותם וקובעים גם מי יהיה היזם ומנהלים לבד את התהליך, ההתנגדות מובטחת. התנהלות זו, מעלה חשש מצד שאר הדיירים, כי יש לאותם דיירים אינטרסים אישים בבחירת היזם וההתנגדות של אותם דיירים, תהיה כלפי הנציגות ולאו דווקא נגד הרעיון לביצוע הפרויקט.
האם במקרה זה, דיירים שיתנגדו לפרויקט ייחשבו לדיירים סרבנים?
במקרים אלו, דיירים שלא יסכימו לשתף פעולה עם אותה נציגות, לא יחשבו כסרבנים. יהיה עליהם רק להוכיח שהדרך וההתנהלות של בחירת הנציגות, בחירת היזם ובחירת אנשי המקצוע היו פסולים.
במקרה דומה, בו הוכיחו הדיירים בבית-המשפט, כי לנציג היה אינטרס אישי לבחירת יזם בעבור קבלת עמלה, נפסק שההסכם בטל וכי על הנציג לפצות כספית את שאר הדיירים בהוצאות משפט.
חשוב להדגיש, שכשדייר מבקש הטבות שלא מגיעות לו, כתנאי לחתימתו, ברוב המקרים, יקבל בית המשפט את התביעה נגדו ולא תהיה לאותו דייר סרבן, עילה להתגונן.
באיזה שלב ניתן להגיש תביעה נגד סרבן?
המועד שניתן להגיש נגד דייר סרבן תביעה, הוא רק לאחר שוועדת התכנון המקומית של הרשות המוניציפלית אישרה את הבקשה להיתר ולא לפני כן. כלומר, בפני בית המשפט, אמור להיות מצב שבו התכנון שהציע היזם, קיבל היתר. אם תובעים דייר סרבן לפני מועד זה, הרי שיש לו עילה למחוק את התביעה.
לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה נגד דייר סרבן?
במקרים של תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק, הסמכות הבלעדית היא של המפקח על הבתים המשותפים. ברוב המקרים, המפקח מכיר בחשיבות הזמן של היזם והדיירים ולא מעכב החלטות או פסקי דין. בנוסף, למפקח על הבתים המשותפים יש סמכות לחייב את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם או להורות לעורך הדין מטעם הדיירים לחתום בשמו.
במקרים בהם מדובר על פינוי בינוי, בית המשפט המוסמך הוא בית משפט מחוזי. במקרים אלו, לבית המשפט אין סמכות להורות לדייר הסרבן לחתום על ההסכם, אלא רק לחייב אותו בהוצאות כבדות אם לא יחתום. ברוב המקרים, כתוצאה מאותו פסק דין כספי, נוטה אותו דייר סרבן לחתום על ההסכם המשפטי, כך שזו סנקציה שלרוב פועלת לשינוי עמדת הדייר הסרבן.
חלק 2 במגזין הבא
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
סודן של הסופגניות שוב הגיע הזמן הזה בשנה שהסופגניות צצות בכל מקום ומבשרות שחג החנוכה בפתח. במיוחד עכשיו, כשכולנו זקוקים לנחמה, בדקנו ומצאנו עבורכם את הסופגניות ששוות את הקלוריות (רמז: הסוד טמון במילוי) והלוואי שיהיה
לאחר ניתוח המצב המורכב בישראל, שר הפנים החליט סופית שהבחירות לרשויות המקומיות יתקיימו כמתוכנן ב-30 בינואר 2024
סדרת אייפון 15 החדשה שכבר נמכרת בישראל כוללת ארבעה דגמים כבר כאן. אז זו בדיוק הסיבה שערכנו השוואת מחירים
"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"
המלחמה גרמה לטרגדיה גדולה וקולקטיבית.
הרבה משפחות עם ילדים בחרו לטוס לכל מיני יעדים בחו"ל בשביל לשנות אווירה, ואיך כל זה מתחבר לדירת נופש?
"הרכב נוח מאד למרחקים ארוכים, ובזכות המפרט העשיר שלו מקבלים ערך מוסף לרכישתו. ישנה תחושה כי מתקבלת תמורה מלאה עבור כל שקל ברכב שבנוי היטב, בטוח, נראה טוב מאד ומהנה לנהיגה"
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
פורד פיתחה את הברונקו כמתחרה ישיר למותג המפורסם, ג'יפ. חמישה דורות של הברונקו נמכרו משנת 1966, וזה שלפנינו כאן, נציג הדור השישי
בימי חודשי אלול ותשרי, ירושלים קוראת לנו להתעורר מן העבר לקראת עתיד של שנה חדשה
שעתנו היפה: מתגייסים, מתנדבים, ותורמים
בעוד מדינת ישראל מתקשה לספק מענה, הציבור הישראלי מתגלה במלוא תפארתו. תושבי גבעתיים מתגייסים בהמוניהם למאמץ המלחמתי
הזמרת והיוצרת הצעירה ליאן כוזהינוף, מההבטחות הגדולות של הפופ האמוציונלי והישראלי פורצת בימים אלו עם להיט ים-תיכוני עוצמתי, הנוגע בכולנו בתקופה קשה זו,
חברות תעופה בודדות ממשיכות לטוס לישראל. במקביל חברות התעופה הישראליות: אל על, ישראייר וארקיע העלו מחירים בצורה משמעותית
עפ״י הוראת השעה ניתן להקים ממ"ד ללא צורך בהיתר בניה בבתים עד שני קומות
אם אתם רוצים לראות את שירי האהבה שכתב המשורר שאול טשרניחובסקי לאהובתו, את ציוריה הנאיביים של לאה גולדברג או את הכרטיסים ללוויה של ביאליק, יש לי הצעה עבורכם הכוללת ביקור בכספת בה שמורים ניירות הערך של הספרות העברית
אצלנו בישראל אין ממש עונות מעבר, אבל השלכת בפארק היא יפה. אפשר להנות מהתמונות שצילם אהוד מנקוטה
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!