30/05/2024
30/05/2024
יום חמישי, 30 במאי 2024

התחדשות עירונית
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?

חלק 1

עודכן: 26/9/2022

שתפו

כל מי שמצוי בתחום ההתחדשות העירונית יודע שבפרויקטים שמעורבים בהם דיירים רבים לא פשוט להגיע להסכמות בין כלל הדיירים, לכל אחד מהדיירים יש רצונות וחלומות שונים. אלו מהווים כר פורה להתנגדויות, לוויכוחים, לחששות, לאמוציות ולשלל עכבות ומכשולים שהם לא בהכרח רציונליים.

ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט.

החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.

מה מאפיין את ההתנגדויות בשלב ההתחלתי של הפרויקט?

בשלב ההתחלתי, מדובר בדיירים שמתנגדים לקחת חלק בתהליך ולא מעוניינים לשמוע דבר שקשור בפרויקט. במקרה זה, תלוי מאוד איך התהליך מנוהל, אם בשקיפות או בריכוזיות. ככל שהדיירים היוזמים של התהליך, יקפידו לקיים אסיפה, לבחור את הנציגות ברוב קולות ולתעד הכל בפרוטוקול מסודר המשקף את ההצבעה – זה עלול לפתור התנגדויות רבות בהמשך.

חשוב שנציגות הדיירים תאפשר לכל הדיירים, להציע עורכי דין שילוו אותם או וכן להמליץ בעצמם על יזמים לפרויקט. כמו כן, חשוב שאותה הנציגות תדאג לשתף את כל הדיירים בכל התהליך, ותדאג לעדכן על כל ישיבה שהתקיימה עם עורך-הדין ועם היזם.

במקרים בהם, התהליך מתנהל בשקיפות ובאחריות מצד הנציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, פועל כפי שנדרש ממנו, במסגרת השגת הרוב הדרוש, ברוב המקרים לא יהיו התנגדויות או סרבנים.

 

הדמיה להמחשה בלבד: הדגמה למימוש תכנית המתאר גבעתיים

כיצד מפחיתים את חשש הדיירים לגבי אינטרס אישי של הדייר שיוזם את הפרויקט?

במקרים בהם, דיירים בוחרים את עצמם כנציגות והם מחליטים מי יהיה עורך הדין שילווה אותם וקובעים גם מי יהיה היזם ומנהלים לבד את התהליך, ההתנגדות מובטחת. התנהלות זו, מעלה חשש מצד שאר הדיירים, כי יש לאותם דיירים אינטרסים אישים בבחירת היזם וההתנגדות של אותם דיירים, תהיה כלפי הנציגות ולאו דווקא נגד הרעיון לביצוע הפרויקט.

 

האם במקרה זה, דיירים שיתנגדו לפרויקט ייחשבו לדיירים סרבנים?

במקרים אלו, דיירים שלא יסכימו לשתף פעולה עם אותה נציגות, לא יחשבו כסרבנים. יהיה עליהם רק להוכיח שהדרך וההתנהלות של בחירת הנציגות, בחירת היזם ובחירת אנשי המקצוע היו פסולים.

במקרה דומה, בו הוכיחו הדיירים בבית-המשפט, כי לנציג היה אינטרס אישי לבחירת יזם בעבור קבלת עמלה, נפסק שההסכם בטל וכי על הנציג לפצות כספית את שאר הדיירים בהוצאות משפט.

חשוב להדגיש, שכשדייר מבקש הטבות שלא מגיעות לו, כתנאי לחתימתו, ברוב המקרים, יקבל בית המשפט את התביעה נגדו ולא תהיה לאותו דייר סרבן, עילה להתגונן.

 

באיזה שלב ניתן להגיש תביעה נגד סרבן?

המועד שניתן להגיש נגד דייר סרבן תביעה, הוא רק לאחר שוועדת התכנון המקומית של הרשות המוניציפלית אישרה את הבקשה להיתר ולא לפני כן. כלומר, בפני בית המשפט, אמור להיות מצב שבו התכנון שהציע היזם, קיבל היתר. אם תובעים דייר סרבן לפני מועד זה, הרי שיש לו עילה למחוק את התביעה.

 

לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה נגד דייר סרבן?

במקרים של תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק, הסמכות הבלעדית היא של המפקח על הבתים המשותפים. ברוב המקרים, המפקח מכיר בחשיבות הזמן של היזם והדיירים ולא מעכב החלטות או פסקי דין. בנוסף, למפקח על הבתים המשותפים יש סמכות לחייב את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם או להורות לעורך הדין מטעם הדיירים לחתום בשמו.

במקרים בהם מדובר על פינוי בינוי, בית המשפט המוסמך הוא בית משפט מחוזי. במקרים אלו, לבית המשפט אין סמכות להורות לדייר הסרבן לחתום על ההסכם, אלא רק לחייב אותו בהוצאות כבדות אם לא יחתום. ברוב המקרים, כתוצאה מאותו פסק דין כספי, נוטה אותו דייר סרבן לחתום על ההסכם המשפטי, כך שזו סנקציה שלרוב פועלת לשינוי עמדת הדייר הסרבן.

 

חלק 2 במגזין הבא

 

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
02/25/2023

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש, ביפרנה - ביף אנד ברד Beefrena - Beef & Bread, בחרנו שני כריכים וחיכינו לאוכל. רעבים… שורה תחתונה: אל תישארו רעבים, בואו להתפנק!
01/23/2021

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק הכותבים: אביב בריל ומרינה טראוביץ לילדים שלנו המבלים שעות רבות ביום מול המחשב והסמארטפון: טיק טוק יוטיוב ופייסבוק – נוספה כעת גם למידה מקוונת שפירושה שעות רבות נוספות וסכנה […]
03/16/2022

איך נהפוך תחפושת לגרסה הכי טובה של עצמנו?

יש נטייה לחשוב שחג הפורים הוא הדרך שלנו להתחפש למה שאינו אנחנו, עם זאת תחפושת יכולה להיות גם הזדמנות להדגיש צד בתוכנו שמשרת את הצרכים הכי בסיסיים באישיות שלנו
02/14/2023

"חשוב לי שכל אישה שנכנסת אלי תרגיש מלכה" הסטארט-אפ של אלי כהן

אלי כהן הוא סטארטפיסט פתרונות שיער, שמייצר חוויה חדשה באימפריית העסקים המשגשגת שהקים ברמת גן.
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן